每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

物流地產正逐漸走進大眾視野。

2月中旬，亞太地區最大不動產管理公司ESR完成一宗華東地區總面積逾55萬平方米物流及工業資產組合收購，這是華東地區迄今最大規模物流及工業資產組合交易。

而自2021年6月21日上市交易以來，首批倉儲物流類公募REITs較認購價大幅增長，有機構預計，2022年其對于投資者的吸引力仍將持續。

但目前物流地產暴露的結構性問題也愈發明顯。

交易量增幅超50%

物流地產在2021年交易量和需求量都有較大增幅，根據仲量聯行統計，2021年物流地產大宗交易量的增幅高達50%以上。

遠洋資本董事總經理張煜華表示：“中國高標準物流園大致規模約為8000萬平方米（已完工），預計2022年底增長至1億平方米左右。中國整體物流地產市場存量為10.6億平方米，包含高端、中端和低端所有老舊物流園區面積。”

“在局部風向標市場長三角區域，高標準物流園區體量未超過35%。其中，上海占據25%，說明長三角地區物流設施投資的穩定性吸引了眾多物流投資者。”

根據戴德梁行統計，國內高標庫存量面積由2017年末的3318萬平方米增至2020年末的6400萬平方米，年復合增速達24%。截至2020年末，華東、華北、華南、西南和華中區域高標庫存量面積占比分別為41%、22%、14%、14%和9%。

仲量聯行認為，自疫情爆發后，物流倉儲成為最具韌性的地產板塊。我國一線城市物流地產整體投資回報率在6%~8%之間，較購物中心的4%~6%、長租公寓的2%-3%等資產更高，并在疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。上海過去5年（2016~2020年）優質物流倉儲市場租金年復合增長率達5.8%，優質物流園區空置率僅9.1%。

資本涌入物流地產板塊

在政策支持下，資本也相繼涌入物流地產板塊。

2020年4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，我國基礎設施公募REITs正式起航。

2021年6月21日，我國首批9只基礎設施試點REITs在滬、深兩地交易所掛牌上市，國內公募REITs正式落地。按照底層資產劃分，首批試點REITs中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港(000088)REIT均屬于倉儲物流類，最終認購價格分別為3.89元和2.3元。

截至2022年1月18日，仲量聯行統計紅土鹽田港REIT較認購價漲幅達42.9%，普洛斯REIT較認購價漲幅達29.3%，預計2022年將繼續受到投資者青睞。

中金公司分析員張宇表示：“初步統計，目前主要倉儲物流開發運營商和物流及電商企業在手的有潛力供給中國REITs市場的資產規模可能達到千億級別，可以對二級市場收益率定價形成一定參照。進一步考慮經營現金流成長（過去10年高標倉單平方米租金的漲幅平均在4%~6%），中國倉儲物流REITs包括潛在資產增值收益在內的綜合收益率中樞可能接近兩位數水平，具有吸引力。”

張宇進一步表示：“長期來看，我們判斷中國倉儲物流的合理資產存量較目前至少有1倍增長空間，且伴隨更多優質企業和基金管理人參與，我們認為中國倉儲REITs未來擴容可期，將是中國REITs板塊中的長期優質子賽道。”

倉儲物業結構不平衡

中金公司統計，雖然我國總體倉儲面積豐沛（約10億平方米），但現代倉儲物流設施庫存占比不足7%，明顯低于發達國家，且各區域間供給水平很不平衡。

張煜華認為：“當前，得益于新型城鎮化、消費升級、先進制造業的發展，國內物流倉儲需求快速增長，而其中高標倉更是呈現出較大的需求缺口。”

中金公司報告顯示，中國倉儲物流市場前期由外資企業引導建立，目前仍處于外資主導格局，這和中國開發商在過去20年間對于住宅和商辦領域之外的業務涉獵較少有直接關系。

與其他國家相比，我國高標庫面積占比相對較低，總體供應仍然不足。

中金公司報告指出，分區域看，華南高標庫供不應求，西南短期供給過剩。2018~2020年期間，華南區域高標庫量價齊升，同時空置率維持較低水平（4.6%）；而西南區域高標庫則量升價跌，2020年末空置率高達26%，體現出兩地截然不同的供需格局。未來華南區域倉儲用地供應稀缺而需求強勁，西南區域則面臨大量新增供應，短期內供給仍然過剩。

分城市看，一線城市及其周邊衛星城市高標庫市場景氣度較高。2020年上半年，北京、深圳等一線城市，以及東莞、廊坊、昆山、蘇州、惠州等一線衛星城市的高標庫出租率（平均96%）和凈有效租金（平均41元/平方米/月）均高于國內主要物流中心城市平均水平（出租率86%，平均租金33元/平方米/月），而大連、長春、沈陽、哈爾濱、昆明、重慶、成都等位于東北和西南區域的市場則表現相對較弱（出租率71%，平均租金22元/平方米/月）。需要注意的是，上海和廣州的出租率只是暫時低于全國平均水平（主要受疫情影響），2019年下半年兩地高標庫的出租率均高于90%。

光大證券分析師何緬南也表示：“當前我國已具備一定規模的工業倉儲用地，但物流地產結構性問題愈發凸顯。人均倉儲面積尤其現代化倉儲面積仍較海外發達國家有一定差距；冷鏈物流行業市場集中度偏低，行業內缺乏主導企業。”

何緬南還指出，“新入局企業面臨優質地塊稀缺、新增地塊開發成本較高等挑戰。此外城市擴容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減，土地置換時間成本較大，同時低標倉升級改造受限于規模及規劃審批效率。”