接連下了幾天雨的深圳迎來了一個寒潮，透露著涼意的還有樓市。

圖片來源：視覺中國

日前，位于深圳羅湖的兆鑫匯金廣場項目發(fā)出一張轉(zhuǎn)介營銷海報——單套成交傭金高達15%，中介只要帶客上門即可抽取100元-500元的購物卡紅包。不僅如此，海報上還寫著“一份努力，三份回報”的字樣，滿屏透露著“先到先得”的氣息。

兆鑫H+公寓宣傳海報，圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

不過，海報上明確標注此次15%的高傭金僅針對“4.5米層高、建面約52—93平方米的創(chuàng)意空間產(chǎn)品”。據(jù)時代財經(jīng)了解，“創(chuàng)意空間”是該項目的辦公產(chǎn)品，均價達到8.9萬元/平方米，總價約402萬元—3328萬元/套。

也就是說，如果中介成功賣出一套辦公產(chǎn)品，將獲得最低60萬元的傭金，為此不少中介都在不遺余力地宣傳這個項目。但據(jù)時代財經(jīng)從多位中介處了解到，目前項目的整體去化并不理想。

一年去化僅6.8%，開發(fā)商推出15%高傭金

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺，此次推出15%高傭金的項目為兆鑫H+公寓，是兆鑫匯金廣場的二期項目。兆鑫匯金廣場是深圳酒店區(qū)域城市更新項目，共分為三期開發(fā)，此前，項目一期匯金天瑯大廈已于2019年交樓。

雖說是新盤，但兆鑫H+公寓并不是全新的項目。

2020年12月16日，兆鑫H+公寓就已獲批預(yù)售許可證，計劃推出913套房源，包括商務(wù)公寓570套、辦公產(chǎn)品343套，產(chǎn)權(quán)均為40年。其中，570套商務(wù)公寓建面約50—105平方米，單價區(qū)間約5.8萬元—8.2萬元/平方米；343套辦公產(chǎn)品建面約51—372平方米，單價區(qū)間約7.3萬元—10萬元/平方米。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺后臺數(shù)據(jù)顯示，截至目前，該項目僅有64套房源完成備案，其余房源均是“期房待售”狀態(tài)。換言之，賣了一年，兆鑫H+公寓的去化僅完成了6.8%。

之所以去化不高，源于商務(wù)公寓的性質(zhì)，中介趙飛（化名）透露，當前深圳的整體樓市行情并不樂觀，在新房住宅和二手房交易量均下滑嚴重的當下，公寓的行情更加不理想。“主要還是兆鑫H+的價格太高了，差不多9萬的價格在羅湖買公寓，確實沒有多少人愿意。”

趙飛表示，近年來，小戶型商務(wù)公寓憑借不限購不限貸的優(yōu)勢成為很多不具備深圳購房資格的人的主要選擇，同時還有不少投資者會購買地段較好的公寓用來出租。但是兆鑫H+的價格過高，導(dǎo)致其失去了一部分剛需群體，而在出租方面，此前兆鑫匯金廣場項目一期曾標榜“37平方米復(fù)式兩房租金1萬元/月起”，但實際情況卻是復(fù)式兩房的月租金普遍在6000元上下，與前期宣傳差距甚遠。

兆鑫匯金廣場一期項目兩房租金情況，圖片來源：安居客

價格高、租金回報低兩個關(guān)鍵因素導(dǎo)致兆鑫H+公寓無法實現(xiàn)較好的去化，迫于無奈的開發(fā)商只能通過高傭金的手段加快項目銷售。時代財經(jīng)通過中介了解到，早在去年6月，兆鑫H+項目就曾針對公寓產(chǎn)品給出了15萬元/套起的傭金獎勵，約合4.7%的傭金點數(shù)。“當時確實有幫助，原本只賣了34套的公寓，在高傭金之下又多賣了30套，所以這次開發(fā)商繼續(xù)加大傭金點數(shù)，應(yīng)該是認為會像上次一樣（多賣一些）。”趙飛指出。

某機構(gòu)分析師告訴時代財經(jīng)，目前市場上啟用中介聯(lián)動的項目并不少，但是傭金基本都是正常的行業(yè)水平，類似兆鑫H+公寓這樣開出15%傭金的并不常見，主要還是這個項目的價格本就很高。

深圳新盤也內(nèi)卷，中介聯(lián)動率超80%

當前的深圳樓市，新房和二手房全面遇冷，深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2月20日，深圳新房網(wǎng)簽1200套、二手房網(wǎng)簽496套，若這樣的行情持續(xù)，2月的整體簽約量或?qū)⒃賱?chuàng)新低。

此前，深圳住建局曾公布1月的網(wǎng)簽量，其中新房網(wǎng)簽3572套，環(huán)比下跌3%，同比下跌57%；二手房簽約1557套，環(huán)比下跌25%，同比下跌78%，刷新近十年歷史新低。在這樣的大環(huán)境下，不少新盤都采取了中介聯(lián)動的手段。

時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，包括星河天地、金茂公園里、龍光玖瑞府、電建銘悅鵬著、中信凱旋君庭等在內(nèi)的光明新盤都啟用了中介聯(lián)動，其中的星河天地是光明區(qū)最熱門的項目之一，曾經(jīng)創(chuàng)下三次開盤均“日光”的成績，但是最新的一次開盤僅賣出6成，進入2022年后也不得不開啟渠道轉(zhuǎn)介。

深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒向時代財經(jīng)表示，目前深圳市場上新盤的中介聯(lián)動率達到80%以上，住宅與公寓的占比為2：8，“（出現(xiàn)這種現(xiàn)象）主要是市場下行，新盤出現(xiàn)內(nèi)卷，開發(fā)商為了去化，二三級聯(lián)動也是市場正常的營銷手段，聯(lián)動后意味著可以利用中介的力量提升去化率。”

“上周我去龍華看了兩個在售的新房，其中一個啟用了中介，另一個沒有，在了解完開發(fā)商、看了樣板間之后，我選定了沒有啟用中介的那個項目，因為更符合我的需求，所以當場交了定金，前兩天又去交了首付。” 上周剛交完首付款的陳晨（化名）表示。

與此同時，深圳二手房市場持續(xù)向下，中介也更多轉(zhuǎn)向新房市場，“今年會以新盤代理為主，因為二手房預(yù)計會冷很久。”一位深圳的地產(chǎn)中介向時代財經(jīng)指出。

據(jù)了解，深圳新房市場的傭金一般有以下兩個標準：住宅1-3個點，公寓寫字樓基本是3-5個點，而部分去化率低的項目會達到5個點以上。