受新一輪集中供地尚未開啟影響，今年1月房企拿地并不積極，綠城中國則以拿地建筑面積63萬平方米、拿地金額120億元，位居第一

《投資時(shí)報(bào)》研究員 王子西

2022年2月17日，北京今年首輪集中供地落下帷幕。此輪集中供地最終成交17宗地，總成交價(jià)480億元（人民幣，下同），綠城以98.4億元斬獲3宗地。此外，在克而瑞監(jiān)測的30家房企中，今年1月房企卻呈現(xiàn)拿地分化現(xiàn)象，“逆勢拿地”的房企只有五家。其中，綠城中國（3900.HK）以拿地金額120億元，位居第一。

或受上述北京集中供地消息影響，2月18日，港股綠城中國強(qiáng)勢“翻紅”，收于12.82港元/股，較前一個(gè)交易日上漲7.19%。但該公司后續(xù)行情能否就此“回春”？

事實(shí)上，今年1月，中國房地產(chǎn)市場整體仍延續(xù)2021年下半年以來的降溫趨勢。不僅TOP100房企單月銷售操盤金額，同比下降近四成；百強(qiáng)房企各梯隊(duì)的銷售門檻也較去年同期降低。據(jù)克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，單月銷售金額同比變動(dòng)為“正”的房企只有三家，而綠城中國（不含代建）同比降幅為-18.7%。

此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員梳理公開信息注意到，2月17日，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（下稱綠城房產(chǎn)）公開發(fā)行“22綠城01”，發(fā)行規(guī)模不超10億元；18日，綠城中國公告，發(fā)行于2025年到期的1.5億美元額外優(yōu)先票據(jù)。

若加上今年1月，綠城房產(chǎn)發(fā)行上市的26億元“22綠城地產(chǎn)MTN001”、綠城中國發(fā)行的于2025年到期的4億美元增信債券。按照相關(guān)匯率，截至2月18日，綠城系公司今年再融資合計(jì)約70.59億元。且上述債券募資用途均為現(xiàn)有債務(wù)再融資、置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金。

一方面“借新還舊”，另一方面積極拿地，綠城中國對(duì)國內(nèi)市場預(yù)判如何？再融資及“以新還舊”的背后，公司資金流動(dòng)性情況怎樣，短期償債壓力是否增大？針對(duì)上述問題，《投資時(shí)報(bào)》研究員電郵溝通提綱至該公司相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

綠城中國近半年股價(jià)走勢（港元）

數(shù)據(jù)來源：Wind

2022年開局不利

公告顯示，截至2022年1月，綠城中國與附屬公司連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司（下稱綠城集團(tuán)）累計(jì)取得總合同銷售面積約70萬平方米，同比減少4.11%；總合同銷售金額約146億元，同比減少15.61%。

其中，綠城集團(tuán)自投項(xiàng)目取得合同銷售面積約52萬平方米，合同銷售金額約117億元，同比減少18.18%；其中歸屬于該集團(tuán)的權(quán)益金額約57億元，同比減少29.63%。代建項(xiàng)目取得合同銷售面積約18萬平方米，合同銷售金額約29億元，較上年同期減少3.33%。

事實(shí)上今年1月，中國房地產(chǎn)市場銷售整體開局不佳。根據(jù)克而瑞對(duì)45家典型上市房企數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，單月銷售金額同比變動(dòng)幅度為“正”的僅有濱江集團(tuán)(002244)（002244.SZ）、力高集團(tuán)（1622.HK）和建業(yè)集團(tuán)（不含代建），同比增幅為7.1%、0.8%、42.2%，其余42家房企均出現(xiàn)不同程度降幅，綠城中國（不含代建）降幅處在中游水平，為-18.7%。

同時(shí)，受新一輪集中供地尚未開啟影響，1月房企拿地并不積極。在克而瑞監(jiān)測的30家房企中，只有綠城中國、華潤置地（1109.HK）、萬科地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)（0960.HK）和招商蛇口(001979)（001979.SZ）拿地。其中，綠城中國以拿地建筑面積63萬平方米、拿地金額120億元，位居第一；華潤置地以54萬平方米、57億元次之。而后三家公司拿地金額僅為“個(gè)位數(shù)”。

不過，此月綠城中國雖拿地“領(lǐng)先”，但與2020年、2021年月均新增土地?cái)?shù)據(jù)相比，已顯放緩。且平均樓面價(jià)，已由2020年、2021年月均新增土地的16110元/平方米、12574元/平方米，增至19184元/平方米。

2022年1月銷售額百億元以上典型上市房企業(yè)績情況（億元、%）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

發(fā)新債償舊債

融資方面，2月17日，綠城房產(chǎn)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）“22綠城01”，發(fā)行規(guī)模不超10億元，期限為5（3+2）年，附第3年末投資者回售選擇權(quán)和發(fā)行人票面利率調(diào)整選擇權(quán)。本期債券票面利率為 3.28%，起息日2月21日，募資用途為償還到期或行權(quán)的公司債券。

18日早間，綠城中國披露，公司、子公司保證人、匯豐以及瑞士信貸就于2025年到期的本金總額為1.5億美元4.7%的額外優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行、出售訂立認(rèn)購協(xié)議。此額外票據(jù)和于2020年10月29日發(fā)行的2025年到期的本金為3億美元優(yōu)先票據(jù)為同一系列票據(jù)，發(fā)行日為2月24日。根據(jù)公告，此額外票據(jù)凈募資約1.46億美元，用于若干現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資。按照2月18日1美元對(duì)人民幣6.3343元計(jì)算，此額外票據(jù)凈募資約為9.25億元。

若再加上今年1月上旬，綠城房產(chǎn)發(fā)行、上市的26億元中期票據(jù)“22綠城地產(chǎn)MTN001”，票面利率為3.62%；1月下旬，綠城中國發(fā)行于2025年到期的4億美元2.30%的增信債券，仍按上述匯率計(jì)算，約為人民幣25.34億元。今年1月1日至2月18日，綠城再融資合計(jì)上限約70.59億元。

從募資用途來看，中期票據(jù)“22綠城地產(chǎn)MTN001”中，只有不超過1.5億元用于項(xiàng)目建設(shè)，其余融資或是償還已發(fā)行的債務(wù)融資工具、銀行貸款，或是置換用于贖回已到期債務(wù)融資工具的自有資金。而4億美元的增信債券，也是用于現(xiàn)有債項(xiàng)再融資。

此外，《投資時(shí)報(bào)》研究員在中國銀行(601988)間市場交易商協(xié)會(huì)“孔雀開屏”系統(tǒng)上看到，根據(jù)綠城房產(chǎn)2022年度第二期、第三期、第四期、第五期、第六期（并購）中期票據(jù)募集說明書（初稿），除了第六期（并購）募資用途為擬全部用于并購?fù)?，其余五期為“發(fā)新償舊”。粗略統(tǒng)計(jì)，二至五期的發(fā)行規(guī)模上限合計(jì)75億元，其中，共計(jì)60億元用于償還“17綠城房產(chǎn)MTN001”“19綠城房產(chǎn)MTN002”“17綠城房產(chǎn)MTN004”的本金；15億元置換用于贖回“19綠城房產(chǎn)MTN001”的自有資金，該票據(jù)于2022年1月29日已被行使贖回權(quán)。目前，上述中期票據(jù)狀態(tài)尚為“預(yù)評(píng)中”。

截至2022年2月11日，綠城房產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)的債券余額尚合計(jì)373.97億元，其中中期票據(jù)余額為180億元、公司債余額123.17億元、證監(jiān)會(huì)主管ABS余額47.76億元、項(xiàng)目收益票據(jù)5億元、私募債余額18.03億元；利率介于3.19%—5.6%。