地產連鎖反應進一步鏡像到了資本市場之上,比起2020年房企及物企上市的如火如荼，自2021年下半年起資本市場如重回“冰川時代”。

如今2022年開年已有兩月，沒有新增房企申請IPO,截至今年1月底，已向港交所遞交招股書的房企不過12家，頗有上了末班車的凄涼感。

天鴻中國控股有限公司就是其中之一。

此前，天鴻中國于2021年10月29日，向港交所提交招股書，然而這家布局河北三城的蚊型房企，2021年上半年營收、凈利分別僅為1.68億元和3400萬元，同時也暴露出2300萬短債壓力、業績下滑和旗下項目多次違規操作等諸多問題。

魏國秋

作為河北蚊型房企天鴻中國創始人魏國秋彼時放棄體制內的生活、放棄中國國籍，如今，距招股書失效只兩月有余，攜手已74歲的岳父高管董志友（天鴻中國行政總監）香港闖關IPO，勝算幾何？

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01

魏國秋河北三城地產起家

野心勃勃赴香港融資，但天鴻中國卻是一家不折不扣的區域房企。

樓市資本論了解到，盡管已成立17年，但天鴻中國只覆蓋了河北唐山、衡水及石家莊三城，截至2021年7月底，擁有處于不同物業開發階段的項目也僅6個。

對于這家規模堪稱蚊型的房企，創始人魏國秋則擁有絕對掌控力。

招股書顯示，自公司創建到遞交招股書以來，天鴻中國都是由魏國秋個人100%持股。因而若想探究天鴻中國的發展，離不開對魏國秋本人性格經歷的探究。

魏國秋

樓市資本論了解到，魏國秋出生于1971年，還有一胞弟魏國棟。按照中國傳統命理學說，魏國秋乃金豬生人，口齒伶俐善交際，宜走仕途，而這些也在魏國秋此后的人生經歷得以印證。

1991年，20歲的魏國秋進入衡水物資局，開啟仕途之路，這也為其后公司的發展打下了人脈基礎。

就在香港回歸同年，改革開放的春風進一步吹拂內地，魏國秋也受此感召毅然決定辭職下海。1997-2005年，從洋浦衡發貿易有限公司總經理，到海南南鋼礦業有限公司董事長，再到唐山浦發貿易公司總經理，魏國秋的下海之路一直在礦業公司打轉。

然而在2005年決定獨立創業開辦公司時，魏國秋卻選擇了之前沒有接觸過的地產行業，于唐山成立天鴻中國的主要營運附屬公司之一天鴻地產。

樓市資本論注意到，天鴻中國成立不過3年，就于衡水市拿下了市委南院舊改項目，2012年再完成鋼廠家屬院舊改項目后，一舉拿下倆地塊，打造成了衡水天鴻·榮城小區；而天鴻的其它地產項目，也多由參與舊改或一級土地開發后競標而來。

顯然，在河北三城舊改拿地風生水起，多少離不開魏國秋早期公務員生涯積累期的長袖善舞，特別是2013-2018年擔任河北省政協第十一屆委員期間，魏國秋編織出一張更大的人脈網絡。

魏國秋（左3）參加長江商學院活動

對于商界的人脈關系，魏國秋則通過北京大學房地產總裁黃埔班、中國長江商學院高級管理人員課程等，持續拓寬。特別是透過總裁黃埔班，2016年還是政協委員的魏國秋前往美國考察投資移民，但通過招股書看到，最終魏國秋選擇將國籍變更為瓦努阿圖（大洋洲島國，人口31萬余人）。

移民瓦努阿圖的廣告截圖

樓市資本論了解到，最新移民瓦努阿圖的性價比很高，申請的核心條件是向瓦政府捐獻8萬美元（約合人民幣50萬元）即可。

值得一提的是，招股書顯示在入讀長江商學院之前，魏國秋的學歷為北京外國語大學網絡教育學院的專科學歷。

招股書截圖

樓市資本論查詢相關網站發現，該校工商管理專科課程招商的對象為獲得高中或相當于高中的中專、技校、職高及以上學歷的人，也就是說魏國秋49歲前學歷可能只有高中。在本科、研究生學歷都多如牛毛的當前，魏國秋能在事業上突出重圍，可謂不簡單。

此外，早早的步入社會打拼，的確讓魏國秋對“關系學”有很深的領悟與造詣。據招股書披露，其現年74歲的岳父董志友自10年前加入其公司，仍在不辭勞苦擔任公司業務最為繁重的行政總監一職。

從發家史到學歷到國籍乃至親人高管的組成，魏國秋的經歷都堪稱傳奇，但“打鐵終須自身硬。”

在樓市資本論看來，縱然魏國秋通過拓展人脈資源得到頗多助力，但此番若想得到資本市場認可，改善天鴻中國盈利下滑、負債高企的現狀或更為重要。

魏國秋（右2）

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02

上市前收割85%三年半凈利

事實上，魏國秋對家鄉周邊政商等資源的重視于天鴻中國而言是把雙刃劍；一方面讓這家成立17年的房企，扎根河北成長；另一方面，也讓這家房企遲遲難以走出河北。

顯而易見，僅靠河北三城布局，并不足以支撐起一家擬上市房企的發展。

招股書顯示，2021年上半年，天鴻中國的營收、凈利分別是1.68億元和0.34億元；對比此前被人詬病規模的區域房企大唐地產和領地控股，同期營收也還分別有33.1億元和43.1億元。營收僅個位數的天鴻中國，如何在投資人的心里補齊規模這塊短板，難度很大。

有業內人士表示，對于天鴻中國這樣重倉少數城市的房企，受單地政策、需求影響過大，經營業績沒有太多騰挪空間，投資風險較高。

事實上，在不斷加劇的中小房企艱難生存環境中，天鴻中國頹勢已現。

從業績表現來看，天鴻中國營收從2018年的4.35億元下降至2020年的3.67億元，凈利潤也持續下滑，從2018年的1.83億元下降到2020年的0.24億元。

不難發現，其關鍵財務指標波動性較大，盈利穩健能力亟需提升。

值得一提的是，盡管天鴻中國盈利能力持續承壓，卻依然在2018年底派發2.45億元分紅，即全部落入了實控人魏國秋的口袋中，這筆分紅金額相當于公司近三年半來的凈利潤總額2.89億元的約85%。

在樓市資本論看來，伴隨京津冀一體化持續發力，深耕河北的天鴻中國并非沒有機會收獲紅利；但若沒有做大做強的決心與行動，不過將IPO視作又一圈錢渠道，注定沒有未來。

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03

現金缺口2300萬元難覆短債

和多數房地產企業依賴于高負債、高杠桿、高周轉來維持企業運營一樣，天鴻中國也不例外，不僅負債持續攀升，還持續處于現金不能覆蓋銀行短債的狀態。

樓市資本論注意到，一邊是魏國秋借分紅將2.45億現金收入自家口袋，一邊是公司為維持經營大量借款，借款總額從2018年的0.2億迅速攀升至2021上半年的1.27億元。

報告期內的高額借款也大幅增加了天鴻中國的融資成本，該數字2021上半年達到131.8萬元，同比大增257.18%。

從償債能力來看，天鴻中國也不容樂觀。

截至2021年6月底，天鴻中國一年內到期的銀行借款為7942萬元，對比同期5638.3萬元的賬面現金數據，當期缺口超2300萬元。在此前的兩年中，天鴻中國也一直處于賬上現金不能覆蓋短期銀行貸款的狀態。

負債攀升、造血能力不佳、IPO前突擊分紅，從財務到管理都已暴露出天鴻中國缺乏現代董事會管理制度的缺陷，這也表現在公司歷年項目開發中，各個環節頻出合規問題。

1.施工問題

據招股書披露，2013年4月天鴻·紅星里項目未取得建筑施工許可證，便開始動工。作為承建方，天鴻中國全資子公司德融房地產也被責令停止施工，及可能支付最高為建筑項目合約價格2%的罰款。

招股書截圖

2.銷售問題

招股書中還披露了，包括天鴻·紅星里項目在內，天鴻·世家、天鴻·鳳凰湖畔項目，均有未取得預售許可證即違規銷售的情況，且未將規定的預售所得款項金額全部或直接存入指定監管賬戶。為此，天鴻中國或受到最高240萬元的罰款。

3.交付問題

還是天鴻·紅星里項目，在未完成相關竣工驗收備案手續，便在2017年12月向回遷戶交付。

樓市資本論深入挖掘，注意到除招股書自行展示的從施工、銷售到交付頻發的合規問題外，購房者的維權之下，暴露出天鴻中國更多問題。

招股書截圖

在衡水的陽光理政平臺，有購房者反映天鴻· 榮城小區未完成驗收違規交房，并且天然氣及小區內照明燈均無法使用。

在唐山的陽光理政平臺，則有購房者反映，鳳凰湖畔項目虛假宣傳，并未經業主允許，將二期拆分獨立成桂語江南小區。

在樓市資本論看來，盡管房地產行業集中度不斷提高，但中小房企還是有機會借助上市進階，實現新生的可能。

關鍵在于能否質量為先，有做大做強的誠意與行動，而非將IPO視作又一圈錢機會，頻頻違規透支購房者和投資人的信心。天鴻中國和創始人魏國秋，或值得深思。

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