地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

面對(duì)困境，

是找到未來的關(guān)鍵。

相信市場(chǎng)，給市場(chǎng)想要的，

它就給給你想要的。

新發(fā)展就在我們尋找新解法的路上。

2022-03-29

虎年發(fā)布的這一季2021年地產(chǎn)年報(bào)，比想象中更不容易。

“猛虎”們?cè)凇俺錾健钡倪^程中遇到了重重阻礙——“疫情影響”、“審計(jì)師問題”、“數(shù)核師”問題……包括新力控股、融信集團(tuán)、世茂集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、佳兆業(yè)、中國恒大等房企年報(bào)均遭遇了“難產(chǎn)”。

而今年的年報(bào)整體成色也不如往年好，甚至早在兩個(gè)月前就被預(yù)估為十年來“最差年報(bào)季”——因?yàn)橛?0家房企預(yù)告歸母凈利潤虧損，30家房企合計(jì)預(yù)計(jì)虧損接近700億，刷新歷史紀(jì)錄。

如今，隨著年報(bào)發(fā)布，我們看到甚至堪稱“尖子生”的國家隊(duì)年報(bào)里，也存在著一些問題：于是，今天，我們把招商蛇口(001979)、保利置業(yè)、綠城中國這三家“國家隊(duì)”背景的地產(chǎn)公司年報(bào)擺在一起，找到了藏在里面的兩個(gè)殘酷事實(shí)和重要啟示。

他們值得所有人深思。承認(rèn)行業(yè)問題不是壞事，比試卷上有沒有100分更重要的是我們?cè)趺茨茏叩酶L，走得更穩(wěn)，甚至怎么才能在行業(yè)承壓后用新方法走出新天地。

1

利潤率下行

低毛利時(shí)代需要多維新解法

隨著去年萬科喊出房地產(chǎn)要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，要適應(yīng)“賺小錢”的新時(shí)期之后，地產(chǎn)進(jìn)入低毛利時(shí)代已經(jīng)成為了行業(yè)共識(shí)。

在年報(bào)季之前，大部分人都打完了“預(yù)防針”，明確預(yù)知了大部分房企的利潤和利潤率一定是下行的。但很多人都沒想到，竟然下滑了這么多，連國家隊(duì)都過得非常不輕松。

年報(bào)顯示，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤88.59億元，同比減少2.46%；結(jié)轉(zhuǎn)毛利率 25.47%，較2020年下降 3.22個(gè)百分點(diǎn)。

A股保利發(fā)展（600048.SH）的年報(bào)預(yù)計(jì)4月19日才能發(fā)布，不過和他同屬保利集團(tuán)的港股上市平臺(tái)小兄弟保利置業(yè)集團(tuán)（00119.HK）（下稱“保利置業(yè)”）已經(jīng)發(fā)出了2021年年報(bào)。

對(duì)比之下，保利置業(yè)簡直是“尖子生”——2021年毛利率為33.9%，同比2020年基本持平，微增0.16個(gè)百分點(diǎn)；2021年凈利率7.14%，同比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)。但即使是這樣的保利置業(yè)集團(tuán)，也坦言公司正在面臨行業(yè)性的利潤下行問題。

對(duì)此，保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健透露，

實(shí)際上，目前公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分的毛利率預(yù)計(jì)在24%-26%左右，2022年整體也將在這個(gè)水平。

王健表示，在行業(yè)盈利水平普降的趨勢(shì)下，20%左右的毛利率是當(dāng)下行業(yè)一個(gè)正常水平，能在20%以上已經(jīng)不錯(cuò)了。

與此同時(shí)，甚至有國家隊(duì)的毛利率已經(jīng)開始低于20%——這就是如今國資控股下的綠城中國。

綠城中國年報(bào)顯示，這家公司的毛利率已經(jīng)下降到過去4年來的最低水平：該集團(tuán)2021年實(shí)現(xiàn)的毛利率自較2020年23.7%下降5.6個(gè)百分點(diǎn)至18.1%；其中物業(yè)銷售毛利率僅為17.5%，較2020年的23.6%下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

這已經(jīng)是綠城中國毛利率的三連降了。過往年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城中國2019年、2020年的毛利率分別為25.4%和23.7%。

綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)也坦言，“5.6個(gè)百分點(diǎn)確實(shí)下降比較多”。

為什么毛利率會(huì)下降那么多？耿忠強(qiáng)表示，一是近年來特別是去年下半年之前，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地成本上升；二是受政府調(diào)控、限價(jià)影響，綠城的品牌價(jià)值沒有充分體現(xiàn)。同時(shí)，他還透露，目前綠城中國手中，3308億元已售未結(jié)部分也將維持在這個(gè)毛利率水平左右。

實(shí)際上，毛利率下行不止是上述三家房企的個(gè)別問題，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型變革發(fā)展中給所有人帶來的必然難題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)告別黃金時(shí)代的高毛利和規(guī)模為王了。

現(xiàn)在，走得穩(wěn)比走得快更重要。

在走得穩(wěn)之外，在低速時(shí)代學(xué)會(huì)賺小錢、保持安全而長久永續(xù)經(jīng)營、尋找第二甚至第三曲線去穩(wěn)住利潤甚至增加新利潤，多維度、全方面尋找低毛利時(shí)代新解法，是每一家房企都必須要學(xué)會(huì)的生產(chǎn)和發(fā)展之道。

2

謹(jǐn)慎并購

大整合來之前產(chǎn)品銷售回升是關(guān)鍵

2021年房企國家隊(duì)們都在做什么？

從年報(bào)中可以看到，其中很重要的一件事是，抓住第二第三輪集中供地的時(shí)機(jī)持續(xù)拿地，但面對(duì)并購卻相對(duì)謹(jǐn)慎。

根據(jù)來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年新增貨值排行榜中，前十里有六家國家隊(duì)：其中保利發(fā)展位列行業(yè)第一；綠城中國為行業(yè)第四；華潤置地第五、招商蛇口第六。

保利旗下，即使是盤子相對(duì)小的保利置業(yè)也在抓住去年第二輪、第三輪集中供地的機(jī)會(huì)大力擴(kuò)儲(chǔ)。年報(bào)顯示，保利置業(yè)全年新增項(xiàng)目19個(gè)，首入常州、太倉和寧海，總土地成本較2020年增長39%。

與此同時(shí)，盡管很多人都在期待國資企業(yè)能應(yīng)用自身的融資能力和穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)下諸多出險(xiǎn)房企的“白武士”，但這些“準(zhǔn)白武士”們都還在兢兢業(yè)業(yè)地嚴(yán)格盡調(diào)中。

必須注意到，國家隊(duì)們能安穩(wěn)走到如今，不只是因?yàn)樗麄儭瓣P(guān)系硬”“資金便宜”。也是因?yàn)橐恢币詠?，出于更高的安全要求風(fēng)險(xiǎn)考慮，國家隊(duì)面對(duì)擴(kuò)張機(jī)會(huì)時(shí)，必須更謹(jǐn)慎。

即使是到了2022年，出現(xiàn)在并購市場(chǎng)上的項(xiàng)目在持續(xù)增加，甚至很多出險(xiǎn)房企都開始愿意將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目清單擺上市場(chǎng)，潛在買家們卻依然謹(jǐn)慎。

例如，我們看到，今年1月率先完成并購債的房企招商蛇口，如今仍未完成任何一筆對(duì)出險(xiǎn)房企的收并購。

對(duì)此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰直言：

有些項(xiàng)目，進(jìn)去盡調(diào)后會(huì)發(fā)現(xiàn)問題特別多。所以我們還是比較謹(jǐn)慎地推進(jìn)。

這也是為什么，今年3月的還債高峰期，一切情況會(huì)突然變得比所有人想象中更難（詳見地產(chǎn)財(cái)富會(huì)此前報(bào)道《589億！又一償債高峰期到來，哪些房企接下來最難熬？》）。

因?yàn)檫^去像萬達(dá)、新城控股(601155)那樣賣幾個(gè)項(xiàng)目來解決公司流動(dòng)性缺口的辦法，突然用不了了——即使是真的很好的項(xiàng)目，買家們的盡調(diào)流程也拉長了、盡調(diào)標(biāo)準(zhǔn)也提高了、款項(xiàng)能到賬的時(shí)間也變長了。同時(shí)債券持有人們還因此變得更加恐慌，甚至出現(xiàn)了部分?jǐn)D兌現(xiàn)象。

當(dāng)然，隨著3月以來地產(chǎn)政策面暖風(fēng)陣陣襲來——包括更多并購貸下發(fā)，銀行與包括美的、碧桂園在內(nèi)的民企簽訂并購及保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，各地房貸利率下降等，最壞的時(shí)候已經(jīng)過去了，行業(yè)和市場(chǎng)未來的好轉(zhuǎn)值得期待。

只是從當(dāng)下謹(jǐn)慎的并購市場(chǎng)心態(tài)來看，距離行業(yè)大規(guī)模整合仍有時(shí)日。畢竟多主體參與并購的目的是化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為此，更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查、交易方案以及風(fēng)險(xiǎn)化解方案，都需要時(shí)間。

這個(gè)時(shí)間差里的信心，需要通過銷售市場(chǎng)的回暖來改變——做好產(chǎn)品，保障持續(xù)經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，一定是當(dāng)前所有企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)、走得更穩(wěn)的關(guān)鍵。

即使是要尋找第二曲線，守住產(chǎn)品根本，銷售回正回升，才是所有信心的根基。

今年是虎年，地產(chǎn)財(cái)富會(huì)今年提出探尋房企虎力值，但目前看到的年報(bào)都大部分都“馬馬虎虎”——因?yàn)檫^去的一年太特別了。或許真正的房企“虎力值”，不在過去，而在今年即將到來的未來：我們期待第二季度和第三季度房企們的產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)，也希望大家更穩(wěn)健地走更遠(yuǎn)的路，找到新平衡和新發(fā)展。

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