盧文曦：上海土拍因疫情暫停，房企如何調整拿地策略？

來源：中新經緯時間：2022-03-29 17:06:17

中新經緯3月29日電題：上海土拍因疫情暫停，房企如何調整拿地策略？

作者盧文曦上海中原地產首席分析師

3月28日，上海土地交易市場發布《關于中止上海市國有建設用地使用權出讓滬告字[2022]第016號公告出讓活動的通知》，因疫情防控需要，中止首輪集中供地出讓活動，后續將根據疫情防控工作整體安排及時重啟交易活動。

此前，上海土地市場發布了2022年首批集中供地掛牌出讓公告，涉及臨港、金山區等12個地區36宗涉宅用地。同時，另有4宗城中村改造地塊。

這批土地盡早出讓對地方收入有重要意義。上海這輪疫情對社會、經濟影響面相當廣。因為疫情因素，不少項目開盤節奏受到影響。近期項目供應有所起色，但成交數據一直上不去。同樣，二手房帶看量也遇到阻力。市場銷售不暢，相關稅收就會降低。

雖然不少樓盤采取線上開盤搖號的方式進行，理論上講，上海也有相應技術手段采用線上拍賣土地的方式進行，但中止土拍應該是最妥善的處理方案。一方面，減少人員流動，人員聚集，對防疫有利。尤其是拍賣，人到現場，聚集在拍賣大廳，有風險成份存在。另一方面，基于當前情況，即便有充分準備，心態也會發生變化，可能會影響到拍賣結果。而土地市場是前端信號，如果拍賣效果不佳，不利于穩定市場預期。

這次土拍處理方式也比較公正，保證金會有相應利息產生，后續會退還給房企。當然，如果能更進一步，先退給房企就更完美了。上海的土地貴，保證金自然也不便宜。畢竟眼下房企日子不好過，這些資金被壓，現金流會受到考驗。此外，其他城市也有土地出讓，比如蘇州剛剛掛出一批土地，由于上海土拍何時恢復有諸多不確定性，可以打時間差，先到有土地賣的地方收獲土儲。

從房企角度而言，要調整拿地策略。上海是戰略要地，不拿地肯定不行，所以要留出足夠的現金儲備，一旦恢復可以及時“殺入”。與此同時，一些受疫情影響較小的城市在恢復正常工作節奏，他們也會陸續推地。對于一些資金有限的房企來說，如何舍取考驗決策能力。

另外，不得不考慮的是，萬一各城市又在集中時間段推地，房企是否做好充足準備？

當然，對于上海土地市場重啟后的結果，我還是很樂觀的。上海是全國的上海，所有資金都會在這里匯集，優質企業也在這里匯集。熱點土地還是會進入最后的“一次性”報價階段，溢價率由于設定“天花板”，總溢價率不會太高。從近期其他已經開啟土拍的城市來看，國企、央企的拿地效率特別高，這一特征也會在上海土拍市場顯示出來。(中新經緯APP)

責任編輯：宋亞芬

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