《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

在房地產(chǎn)行業(yè)仍持續(xù)低迷時(shí)，每家企業(yè)都在小心翼翼，尤其是對(duì)流動(dòng)性的重視，生怕一不留神就從債務(wù)或經(jīng)營方面的鋼絲上滑落。相比于其他暴雷的企業(yè)，弘陽地產(chǎn)（01996.HK）則相對(duì)穩(wěn)健。

不過，看似走得平穩(wěn)的弘陽地產(chǎn)，在面對(duì)一切風(fēng)吹草動(dòng)時(shí)也不能大意。近期評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)其下調(diào)評(píng)級(jí)以及銷售狀況不佳的問題就足以讓投資者們保持警惕。

01

評(píng)級(jí)遭下調(diào)，再融資風(fēng)險(xiǎn)上升

成立于1996年的弘陽集團(tuán)是一家以商業(yè)運(yùn)營、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)三位一體協(xié)同發(fā)展的多元化、綜合型集團(tuán)公司,公司總部位于南京，弘陽地產(chǎn)于2018年在香港主板上市。

3月14日，惠譽(yù)將弘陽集團(tuán)及弘陽地產(chǎn)長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B”，評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。惠譽(yù)認(rèn)為弘陽離岸票據(jù)的再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，尤其是那些在 2H22 和次年到期的。

到2022年底，弘陽集團(tuán)及弘陽地產(chǎn)共有60億元人民幣到期的資本市場(chǎng)債券，其中包括4月11日到期的4.02億美元優(yōu)先票據(jù)、8月到期的2.75億美元和10月到期的2.5億美元。

“該集團(tuán)有足夠的流動(dòng)性來應(yīng)對(duì)4月份到期的債券，但由于其資本市場(chǎng)渠道仍然受限，再融資風(fēng)險(xiǎn)正在上升。”惠譽(yù)表示。

惠譽(yù)指出弘陽另有資金來源，即擁有價(jià)值200億元人民幣的商業(yè)投資物業(yè)資產(chǎn)，是60億人民幣貸款的擔(dān)保。而弘陽地產(chǎn)也在尋求展期并籌集新的擔(dān)保貸款，以改善其目前的貸款/價(jià)值比率(29%)。此外，管理層表示，集團(tuán)的主要股東將在需要時(shí)提供流動(dòng)性支持。

惠譽(yù)認(rèn)為，弘陽地產(chǎn)依靠現(xiàn)有現(xiàn)金和合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還近期債務(wù)。然而，大部分可用現(xiàn)金和產(chǎn)生的現(xiàn)金很可能留存于項(xiàng)目公司。弘陽地產(chǎn)表示，它可以每月從項(xiàng)目公司獲得現(xiàn)金，以幫助償還控股公司層面的債務(wù)。“中國住宅建筑商獲得項(xiàng)目公司現(xiàn)金用于償還資本市場(chǎng)債務(wù)的能力存在不確定性。”

早在1月29日，穆迪就預(yù)計(jì)，在更為艱難的運(yùn)營和融資環(huán)境下，弘陽地產(chǎn)的流動(dòng)性將在未來12-18個(gè)月內(nèi)減弱。公司高度依賴離岸融資，截至2021年6月30日該部分債務(wù)占總債務(wù)的35%。特別是在2023年6月底之前，公司約有12億美元的離岸債券到期或可回售。

穆迪預(yù)計(jì)，鑒于離岸資本市場(chǎng)波動(dòng)，弘陽地產(chǎn)將用內(nèi)部現(xiàn)金償還部分到期債務(wù)。但如果不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況持續(xù)很長一段時(shí)間，這將限制其運(yùn)營可用資金，比如土地投資。

從2021年上半年看，弘陽地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.4%，凈負(fù)債率為53.9%，現(xiàn)金短債比為1.69，“三道紅線”指標(biāo)均為綠檔。

面對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)及銷售狀況一事，弘陽地產(chǎn)對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，公司評(píng)級(jí)下調(diào)及銷售壓力，均是受到市場(chǎng)大環(huán)境影響，這已是行業(yè)普遍現(xiàn)象。弘陽一直穩(wěn)居綠檔，高度關(guān)注財(cái)務(wù)穩(wěn)健。目前，公司經(jīng)營一切正常，其余以公司公告為準(zhǔn)。

行業(yè)債務(wù)問題依然備受關(guān)注，客觀而言，弘陽地產(chǎn)流動(dòng)性要好于不少同行。1月25日，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司回購4820萬美元2022年4月到期美元債，占該票據(jù)初始發(fā)行本金總額約10.71%。公司稱，此次回購，可以進(jìn)一步優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也再次向市場(chǎng)傳遞了積極信號(hào)，樹立行業(yè)信心。

02

銷售額下滑近4成，均價(jià)環(huán)比下滑2000

房企在面對(duì)行業(yè)融資緊張時(shí)，會(huì)更加聚焦開發(fā)主業(yè)和財(cái)務(wù)安全，不再單純追求規(guī)模擴(kuò)張。對(duì)弘陽地產(chǎn)來說，保持流動(dòng)性安全是非常重要的。誠如弘陽地產(chǎn)所言，市場(chǎng)大環(huán)境也持續(xù)影響公司的銷售額和銷售面積。

2022年前2個(gè)月，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額為人民幣70.8億元，同比下降約38.49%；累計(jì)銷售面積為488184平方米,同比下降36.25%；平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣14507元。

從單月來看，弘陽地產(chǎn)2月份的合約銷售金額為人民幣30.62億元，同比下降約41.22%；銷售面積為210850平方米；平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣14521元。

1月份，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額為40.2億元，同比下降36.29%，銷售面積為277334平方米；平均銷售價(jià)格為每平方米14497元。

2021年12月份，弘陽地產(chǎn)的合約銷售金額為人民幣81.3億元,同比下降33.63%；銷售面積為495252平方米；平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣16417元。

2021年全年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售金額為人民幣872.2億元,同比增長0.83%；累計(jì)銷售面積為516.5萬平方米；平均銷售價(jià)格為每平方米人民幣16887元。

由此，環(huán)比來看，弘陽地產(chǎn)近三個(gè)月銷售額可謂下滑嚴(yán)重，而且，銷售均價(jià)也足足下滑了近2000元。既要保銷量，又要保價(jià)格，這一難度系數(shù)無疑頗高，尤其在當(dāng)下。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《港灣商業(yè)觀察》表示，從銷售的跌幅來看，和很多城市的跌幅其實(shí)是相似的，今年無論是1-2月份還是一季度，基本上成交面積可能會(huì)跌30%左右的水平。所以對(duì)于弘陽地產(chǎn)來說，其實(shí)也是類似的，其跌幅也差不多是這個(gè)水平。所以要看到，類似下跌，也受外部大環(huán)境的降溫或不景氣是有關(guān)的。從這個(gè)角度看，企業(yè)本身也不需要自責(zé)。但反過來看，企業(yè)如果自身銷售數(shù)據(jù)不好，那么對(duì)于后續(xù)來說確實(shí)也是有壓力的，至少銷售資金變?nèi)酰瑢?duì)于企業(yè)來說影響也是比較大的，這是需要注意的地方。或者說，企業(yè)層面尤其要注意資金鏈方面的壓力。

03

長三角銷售占7成，TOP48如何應(yīng)對(duì)變局？

弘陽地產(chǎn)2021年年報(bào)將于3月30日公布。截至2021年6月30日，弘陽地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總面積為2101萬平方米，其中67%位于一二線核心城市。2021年上半年，弘陽地產(chǎn)共獲取21塊新增土地，78%分布在一二線城市。其中，大江蘇地區(qū)新增貨值占比達(dá)57%。

從銷售額分別來看，弘陽地產(chǎn)長三角合約銷售占比約72%；此外，大灣區(qū)和成渝都市圈銷售占比達(dá)約17%。

對(duì)于城市布局方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“類似區(qū)域市場(chǎng)的集中情況也需要注意，就當(dāng)前觀察來看，一些東部的三四線城市也開始面臨壓力，尤其是去年行情較好的情況下，更會(huì)顯得今年一季度壓力大。企業(yè)適當(dāng)要對(duì)布局的城市有新的思考，積極規(guī)避城市選擇方面的誤區(qū)，積極做好今年的土地投資和項(xiàng)目銷售。”

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》，弘陽地產(chǎn)全口徑金額位列第48位。2020年，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額865億元，同比增長32.8%，在克爾瑞排名中位列49位，這一年是公司首度進(jìn)入中國房企TOP50。

大浪淘沙之下，房企洗牌以及兼并潮此起彼伏。如何在危機(jī)中，屹立不倒，找尋機(jī)會(huì)，這可能才真正考驗(yàn)房企的內(nèi)部管理能力與市場(chǎng)決策能力。處于銷售額及銷售面積大幅下滑的行業(yè)變局態(tài)勢(shì)中，弘陽地產(chǎn)進(jìn)一步破局的關(guān)鍵能力在哪？以及2022年目標(biāo)與戰(zhàn)略都有哪些？或許3月30日的年報(bào)能讓市場(chǎng)清晰可見。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

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