每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

盡管因為疫情影響了上海樓市的上升之勢，但從上海近期的成交表現(xiàn)來看，高端住宅市場的升溫?zé)o疑令買賣雙方的心理預(yù)期共同攀上高位。

與往常一樣，上海市場的熱度第一時間向周邊傳導(dǎo)。2月長三角城市群新建住宅價格環(huán)比上漲0.09%，房價結(jié)束四連跌態(tài)勢，其中蘇州、嘉興等城市新房價格環(huán)比出現(xiàn)上漲。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，人口持續(xù)凈流入，房地產(chǎn)市場支撐力較強(qiáng)。近來隨著大環(huán)境逐漸寬松，長三角地區(qū)市場呈現(xiàn)出一定的恢復(fù)跡象。按照正常的預(yù)期來看，長三角市場或?qū)⒙氏然販亍５谝咔榉磸?fù)，在一定程度上打斷了市場恢復(fù)的節(jié)奏，成為影響市場的一大不確定因素?！?/p>

環(huán)滬樓市分化加劇

今年1~2月，環(huán)滬的蘇州市、南通市、嘉興市整體商品住宅市場遇冷，供求同步環(huán)比下降。但疫情管控所帶來的成交下滑中，供求比例值得關(guān)注。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1月，昆山共有763套商品房批準(zhǔn)上市、2月520套，但這兩個月新房成交分別為3459套和1470套，供求比達(dá)到1：3.84；

徐躍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)月上市規(guī)模和成交規(guī)模的對比，是反映短期庫存變動的指標(biāo)。市場出清周期是反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要參考指標(biāo)。上海商品住宅的出清周期約為5.7個月，昆山約為8.6個月，供求關(guān)系相對緊張。

而從嘉興市2月份的成交情況來看，據(jù)克而瑞嘉興機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2022年2月嘉興共有6個樓盤開盤，整體去化率為32%。春節(jié)過后周度成交不斷提升，部分售樓處陸續(xù)來訪量有所上升。進(jìn)入3月份以來，嘉興房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯回暖跡象，新盤加速入市，二手房成交量較2月大幅上漲。

同樣被疫情打亂節(jié)奏的蘇州市場，2月供應(yīng)成交仍處于低位，但隨著疫情的緩和，周度成交不斷提升，新房成交連續(xù)4周呈直線上升態(tài)勢。截至3月10日，蘇州的新房成交1812套，較2月同期增長明顯。

但南通市場則頗有些“小陽春”的意味。尤其是進(jìn)入3月份以來，南通市場上出現(xiàn)最低八五折、部分樓盤兩成首付等現(xiàn)象。而1月，南通新房成交1715套、2月份成交1044套，3月份成交量也無明顯回暖，與疫情干擾下的困擾相比仍顯弱勢。

從環(huán)滬城市的房企表現(xiàn)來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，環(huán)滬地區(qū)（包含蘇州市、南通市、嘉興市市區(qū)）整體商品住宅市場遇冷，供求量環(huán)比下降。從全口徑銷售金額TOP10企業(yè)來看，南通有3家本土房企上榜，蘇州有5家企業(yè)上榜，嘉興有2家本土房企上榜。1~2月環(huán)滬地區(qū)住宅項目銷售業(yè)績TOP10中，前10名共銷售76.73億元。

環(huán)滬房價難走強(qiáng)

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，2月份長三角城市群二手住宅價格環(huán)比上漲0.30%，領(lǐng)漲各主要城市群。從趨勢上看，長三角二手房價已連續(xù)3個月上漲，市場持續(xù)恢復(fù)。

盡管部分城市成交數(shù)據(jù)尚可，但新房、二手房價格反彈勢頭并不強(qiáng)烈。

據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2月昆山新房價環(huán)比微漲0.06%、嘉興新房環(huán)比微漲0.14%、南通微漲0.05%。但從二手房價格來看，昆山同比漲幅超過10%；嘉興同比微漲，但南通二手房價格環(huán)比跌幅為1%~5%。

今年以來，全國樓市僅有上海表現(xiàn)亮眼。在市場普遍走弱的大環(huán)境下，盡管價格與利潤空間不大，但長三角仍然是房地產(chǎn)企業(yè)布局的熱點。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，50家代表房企2022年1~2月熱衷于在長三角拿地，占比達(dá)到38.1%；而1月份代表房企在長三角拿地占比達(dá)到69.3%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：由于城市虹吸效應(yīng)太強(qiáng)，這輪小陽春低級別的環(huán)滬城市難有理想表現(xiàn)。昆山可能被蘇州吸引，嘉興本就是上海購買溢出后的選擇地。就目前來看，杭州、蘇州有諸多人才吸引舉措，可能會分流。加之上海去年人才引進(jìn)力度大，市場需求也在增加。此外，從房企投資的角度來看，今年會偏保守，這種級別的城市不會放太多投資力量。所以，小陽春表現(xiàn)會比較弱勢。