“上周末中介一直催我去談價(jià)，說(shuō)最近市場(chǎng)回暖，成交量上升，這個(gè)房子性價(jià)比高不愁賣(mài)。”蘇娟（化名）看房一年多，仍在猶豫現(xiàn)在是否要 “上車(chē)”。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城2月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，北京2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)同比分別上漲0.7%和7.4%，在70城中漲幅排名分別居第2位和第1位，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，同比漲幅近6個(gè)月均居70城之首。

與之相對(duì)，據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，2月北京二手房成交8260套，環(huán)比下降30%，成交量連續(xù)2個(gè)月下跌。

近期北京二手房市場(chǎng)為何出現(xiàn)價(jià)漲量跌現(xiàn)象？按往年經(jīng)驗(yàn)，3月樓市逐步進(jìn)入傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，今年北京二手房市場(chǎng)“小陽(yáng)春”成色如何？

2月北京二手房?jī)r(jià)漲量跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年12月北京二手房?jī)r(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.8%，是70城中二手房?jī)r(jià)格漲幅最大的城市。房地產(chǎn)信貸放松后一線城市率先反應(yīng)，有學(xué)區(qū)需求的家庭相繼“入市”被認(rèn)為是北京二手房?jī)r(jià)格上漲的主要原因。

今年1月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅全國(guó)前五。到2月，北京二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲3個(gè)月，在房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期不穩(wěn)，市場(chǎng)不景氣和疫情反復(fù)的大背景下，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲的城市并不多見(jiàn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，2月北京二手房?jī)r(jià)格上漲，主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響。就目前情況而言，剛需人群對(duì)房?jī)r(jià)變化相對(duì)敏感，但改善人群更看重房屋品質(zhì)、地段位置、配套資源和物業(yè)服務(wù)等，對(duì)二手房?jī)r(jià)格變化的敏感程度不及剛需人群。2月北京改善性需求相對(duì)旺盛，帶動(dòng)北京二手房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)。

另外，有教育資源需求的家庭一般要在5月前購(gòu)房并落戶才能滿足當(dāng)年入學(xué)的需求，因而部分有子女教育需求的家庭也在加緊購(gòu)房，拉升北京二手房均價(jià)。

“一般上半年的學(xué)區(qū)房成交量會(huì)更高一些。”郭毅說(shuō)。這也意味著學(xué)區(qū)房交易對(duì)北京二手房?jī)r(jià)格的影響還將持續(xù)一段時(shí)間。

與上年同期相比，北京近期的二手房?jī)r(jià)格上漲較快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京2月二手房?jī)r(jià)格同比上漲7.4%，漲幅居70城之首。需要注意的是，自去年9月開(kāi)始，北京二手房?jī)r(jià)格同比漲幅已連續(xù)6個(gè)月居70城首位，漲幅在7.4%-9.7%之間。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受疫情影響2020年北京二手房?jī)r(jià)格整體較低，2021年下半年北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，但價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下降，疊加近期房主預(yù)期加強(qiáng)，近幾個(gè)月北京二手房同比漲幅較高。

具體到2月，郭毅認(rèn)為，去年2月北京二手房市場(chǎng)處于由低谷轉(zhuǎn)暖的拐點(diǎn)位置，市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。雖然今年2月北京二手房市場(chǎng)仍處于低谷期，但隨著信貸寬松，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)逐漸回暖狀態(tài)，因而今年2月北京二手房市場(chǎng)的同比漲幅相對(duì)偏高，“這是一個(gè)階段性的變化”。

與價(jià)格上漲不同，據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，自去年12月北京二手房成交量為15542套，突破1.5萬(wàn)套的市場(chǎng)熱度參考線后，今年1-2月北京二手房成交量連續(xù)回落，分別為11875套和8260套。

孟新增表示，2021年北京二手房銷售整體表現(xiàn)較好，自7月起市場(chǎng)開(kāi)始走低，但第四季度北京二手房銷售逐步回升。1-2月是北京二手房市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，今年1月受疫情影響北京二手房帶看和成交減少。2月恰逢春節(jié)假期，返鄉(xiāng)人群較多，加上房主預(yù)期加強(qiáng)，購(gòu)房者觀望情緒明顯，2月成交量較少，3月北京二手房成交量有望環(huán)比回升。

掛牌價(jià)格變高，成交區(qū)域分化

按市場(chǎng)習(xí)慣，3月份開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入“小陽(yáng)春”。

“上周末北京看房和買(mǎi)房的人都比較多，我們片區(qū)的房屋均價(jià)和年前比漲了3%左右。”朝陽(yáng)區(qū)房屋經(jīng)紀(jì)人王宏（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者談到。

王宏主要服務(wù)亞運(yùn)村板塊的二手房市場(chǎng)，亞運(yùn)村的交通、生活配套和教育資源等綜合條件較好，市場(chǎng)認(rèn)可度高，因而近期市場(chǎng)熱度較高。據(jù)另一位房屋經(jīng)紀(jì)人透露，左家莊區(qū)域的二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)了價(jià)格上漲，成交變快情況。

蘇娟的購(gòu)房意向區(qū)域也是朝陽(yáng)區(qū)，據(jù)蘇娟觀察，新掛牌的房源確實(shí)比年前高了不少，但其關(guān)注的房源到目前為止成交的并不多。

“我還挺想買(mǎi)的，但一直沒(méi)有看到特別滿意的房子。我感覺(jué)市場(chǎng)并沒(méi)有中介說(shuō)的回暖那么多，有幾套我七八分滿意的房子到現(xiàn)在也沒(méi)有人談價(jià)。”蘇娟向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

由于預(yù)算有限，對(duì)區(qū)域要求較高，蘇娟買(mǎi)房很糾結(jié)。蘇娟預(yù)算范圍內(nèi)的房子大都樓齡偏大，很多價(jià)格合適的房源要么沒(méi)有電梯樓層偏高，要么戶型欠佳。上周末蘇娟去看的房子一樓是底商，實(shí)際樓層是4樓，窗外有大樹(shù)遮擋，“這個(gè)房子多多少少有些問(wèn)題，我還在猶豫。”

與朝陽(yáng)情況類似，豐臺(tái)多位房屋經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，豐臺(tái)新掛牌二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了一定程度上漲，但部分區(qū)域成交不及預(yù)期。

豐臺(tái)資深房屋經(jīng)紀(jì)人張琪（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，年后新掛牌房源價(jià)格大都高于市場(chǎng)價(jià)，而且很多房主在年后集中掛牌售房。但房主預(yù)期與購(gòu)房者預(yù)期之間存在偏差，其所在門(mén)店成交量不及年前。

“同樣戶型的房子，有些現(xiàn)在的報(bào)價(jià)和年前能差30-50萬(wàn)元。看房的人確實(shí)多，但一對(duì)比之前的價(jià)格，很多就望而卻步了。”張琪感慨，“購(gòu)房者的預(yù)期價(jià)格還停留在去年，和房主溝通不下來(lái)。”

郭毅指出，北京二手房市場(chǎng)的成交和價(jià)格存在區(qū)域分化現(xiàn)象。相對(duì)而言，具備學(xué)區(qū)等“硬核價(jià)值”的二手房?jī)r(jià)格上漲相對(duì)快，如望京、東三環(huán)和四環(huán)周邊、中關(guān)村(000931)、亦莊等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域周邊二手房成交量更旺盛，價(jià)格也有小幅上漲。如果缺少上述拉動(dòng)因素提振房屋價(jià)值，很多片區(qū)的二手房市場(chǎng)仍處于相對(duì)低位狀態(tài)。

近期北京疫情有所反復(fù)，但多位市場(chǎng)人士均認(rèn)為對(duì)北京整體二手房市場(chǎng)影響不大。

郭毅認(rèn)為，北京二手房需求既與政策升溫、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)相關(guān)，也與購(gòu)房者個(gè)人的就業(yè)和收入情況相關(guān)，還受賣(mài)舊買(mǎi)新的交易輪轉(zhuǎn)影響。

郭毅認(rèn)為，從上半年情況看，市場(chǎng)整體利好大于利空，北京二手房成交量或出現(xiàn)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。