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大胡子看深圳是我們旗下一個專注深圳都市圈的賬號，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會及時(shí)更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動態(tài)、區(qū)域分析、價(jià)格走勢等等一系列落地且實(shí)用的文章，更細(xì)節(jié)剖析樓市價(jià)值。

以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號都會有更詳細(xì)、更及時(shí)、更落地的分析和建議。大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注。

以下正文：

最近，似乎很多人不敢買房了？

之所以擔(dān)心猶豫，大約是以下這些原因：

暴雷的開發(fā)商，收樓不保？

房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房價(jià)下跌？

擔(dān)心深圳樓市行情不好房價(jià)繼續(xù)下行？

還是擔(dān)心生育率降低沒人接盤？

在我看來，以上的擔(dān)心，不是杞人憂天，但確實(shí)沒必要。

提醒一下，現(xiàn)在有任何買房問題，記得掃描文末二維碼加微信咨詢。

一一來看，暴雷開發(fā)商，收樓不保？

看到恒大這種top級別房企暴雷。擔(dān)心收樓不保，擔(dān)心血汗錢打水漂，甚至總有個別人私心想房地產(chǎn)來一次大崩盤，這樣就可以便宜低價(jià)買房。

首先這種想法可以明確的說，大概率不可能。

房地產(chǎn)是我們國家的支柱行業(yè)，要是真的崩盤，你也不可能真的低價(jià)買房，更不可能好過，誰也不可能獨(dú)善其身。

這么多開發(fā)商選擇暴雷選擇躺平，那欠銀行的債務(wù)怎么辦？

這是社會財(cái)富問題。

那這么多老百姓(603883)的攢了大半輩子，年輕人掏空六個口袋才買出來的房，怎么辦？

這就已經(jīng)是升級到一個社會穩(wěn)定的問題。

再者，拋開個人私人利益，是什么人希望我們國家房地產(chǎn)崩盤？

不說了，在當(dāng)下世界格局之下，穩(wěn)字當(dāng)頭。

所以現(xiàn)在最新政策出來了，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則兼并收購，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)。

說人話就是，鼓勵那些有實(shí)力的有信用的開發(fā)商去收購那些要暴雷的企業(yè)，而且，我還要給提供資金，你暴雷了你不行，那就讓行的人來。

華夏幸福(600340)不就是最好的例子嗎，有地的賣地，有債務(wù)的該低息展期的低息展期，有成熟資產(chǎn)可以設(shè)立信托，還有庫存的房子就該賣的賣掉。

2022年會是開發(fā)商的洗牌并購大年，解決方案已出，不需要過分擔(dān)心暴雷房企的后續(xù)。

最新消息，恒大在12月26日晚召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓例會，要確保12月份完成3.9萬套的交樓目標(biāo)。

一切，都在往好的方向走。

第二點(diǎn)，關(guān)于房地產(chǎn)稅。

大家擔(dān)心房地產(chǎn)稅的執(zhí)行會讓房價(jià)大跌，也是想多了。

12月27日，全國財(cái)政工作視頻會議召開。

會議指出，要深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，規(guī)范財(cái)務(wù)審計(jì)秩序，財(cái)政管理監(jiān)督進(jìn)一步加強(qiáng)。

也就是說房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作一定會來，但目的卻一定不是降房價(jià)。

首先，搞清楚房地產(chǎn)稅其實(shí)只是稅收的一種，美國已經(jīng)征收100多年了，也并沒有起到降房價(jià)的目的。

美國稅率分不同州標(biāo)準(zhǔn)不一樣，在0.27%-2.35%區(qū)間，而在全美各大洲的養(yǎng)房成本這張圖中，我們清晰的看到，藍(lán)色的代表是房產(chǎn)稅，綠色顯示的是房地產(chǎn)稅，有些州的房地產(chǎn)稅費(fèi)還不如水電費(fèi)高。

而在我們國家，也已經(jīng)有2個試點(diǎn)城市打樣，上海和重慶，上海稅率0.4%-0.6%，而重慶最高1.2%。

從稅率標(biāo)準(zhǔn)來看，根本不高，何況還有各種免征的標(biāo)準(zhǔn)。

哪怕推出試點(diǎn)，預(yù)測稅率不會太高。

如此一來，一年稅收和房價(jià)上漲的速度，完全不是一個水平。

所以收稅的核心從來不是降房價(jià)，而是讓整個行業(yè)往健康的方向發(fā)展。

如果為了降房價(jià)，我們國家有一百種方法，完全沒必要動用房地產(chǎn)稅。

不要期待房地產(chǎn)稅降房價(jià)，因?yàn)槿思覐膩硪獠辉诖恕?/strong>

第三點(diǎn)，擔(dān)心行情不好，房價(jià)還有繼續(xù)下跌的可能。

這點(diǎn)只能說大家非常短視，再次提醒大家，房住不炒、房住不炒。

如果你是想今年買了明年就漲，然后賣掉，我勸你就別買。

在房住不炒的大基調(diào)下，是不允許有短炒思維的，也不再有這樣的行情。

大胡子李老師經(jīng)常說：慢牛行情，就是表明接下來房價(jià)還能漲，但不是大漲，一定是平穩(wěn)上漲。

而且還是核心城市才有慢牛行情。

現(xiàn)在買房一定要抱著長持的心態(tài)，核心城市限售就3年，你買套新房交房+3年限售，這套房子最起碼在你手上待5年，而5年時(shí)間你都無法持有，那就不要買房了。

李老師說過一句話：為什么炒股虧錢，因?yàn)槟憬裉熨I，明天就能賣掉，但房子不行，房子一定要持有一段時(shí)間，你才能享受到升值帶來的收益。

所以不要擔(dān)心短期的波動變化。

其次，沒有人能精準(zhǔn)預(yù)測房價(jià)底部，我們一直建議大家入手，都是在相對底部，跌出空間就可以買，只要這個區(qū)域是有價(jià)值的，我們就不必?fù)?dān)心短期波動震蕩。

我不敢保證你買的房子一定是抄底買入的，但最起碼不是高位去買的。

回到題意，你擔(dān)心深圳房價(jià)會不會繼續(xù)下行。

大環(huán)境已經(jīng)在回暖，這是毋容置疑的，其次是深圳新房在今年下半年和明年會密集入市，會倒逼一部分二手房降價(jià)。

所以明年二手房還會降，但是我建議你買新房。

現(xiàn)在二手房指導(dǎo)價(jià)還未放松，買二手的成本很高，如果你不是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)著急買房，現(xiàn)在到明年，買新房是最好的。

第四點(diǎn)，生育率降低，接盤俠不夠用？

今年從公布七普數(shù)據(jù)以來，大家就對人口增長持有悲觀心理。

但是七普的另一個數(shù)據(jù)大家不可忽視，數(shù)據(jù)顯示，?2020年流動人口高達(dá)3.758億人，相比2019年的2.36億人多出59.24%。

流動人口驟然增加，人口持續(xù)向城市群集聚。

流動人口的目的地多為四大城市群，2020年京津冀、長三角、粵、成渝城市群的常住人口分別是1.10億人、2.35億人、1.26億人和1.16億人，僅是四大城市群人口就占總?cè)丝诘?2%。

從長期的維度來說，房價(jià)這個東西一直是跟GDP的增長和人口的增長是掛鉤的，能預(yù)見到未來十年二十年就是一個人口不斷的向一二線城市聚集的過程.

所以人口生育率雖然在下滑，但是人口聚集程度會越來越高。

我們只要盯著那些有人口流入的城市買入，就不會錯。

所以此刻你應(yīng)該明白:

你要擔(dān)心的從來都不應(yīng)該是房企暴雷、房地產(chǎn)稅、疫情對經(jīng)濟(jì)的影響、人口減少...

而是為什么你有錢卻從來沒有買對過房子？

買房最大的大忌，第一是猶豫。

過去別人買房賺錢的，不是別人比你多學(xué)習(xí)了幾門房產(chǎn)課程，而是買得早，所以猶豫錯過是買房的大忌。

其次，亂買。

猶豫錯過了有價(jià)值的城市和區(qū)域，非常遺憾，但如果沒選對城市而亂買，那真的是不如不買。

第三，高杠桿去買。

現(xiàn)在不是以前買了就能賣，賣了就能賺的時(shí)代，現(xiàn)在考驗(yàn)的是時(shí)間和耐心。

除了要長持有信心，關(guān)鍵是還要考慮現(xiàn)金流籌劃。

何謂現(xiàn)金流？

一般來說

現(xiàn)金流＝家庭收入一生活開銷一信貸月供

注意，根據(jù)房貸負(fù)債的三種情況，盡可能選擇自己能力范圍內(nèi)的房子、盡可能提升房子作為資金所產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流。

比如說首付和月供的現(xiàn)金流支出，買房后的三年之內(nèi)，是最需要關(guān)注的，因?yàn)橥曛蟮馁Y產(chǎn)負(fù)債率就沒有剛剛買房的時(shí)候那么高，現(xiàn)金流也改善了很多，三到五年，才是你要考慮的一個相對脆弱期。

不要高杠桿入市，最起碼保證你有3年的月供現(xiàn)金流，這樣保你不必倒在上漲前夜。

其實(shí)對很多人來說，置身其中，2021年的樓市好像很糟糕，但從2011年到2021年歷年商品房銷售額數(shù)據(jù)來看，都是穩(wěn)步增長。

不管你承認(rèn)還是不承認(rèn)，你一直都不看好的樓市，2011年到2021年歷年商品房均價(jià)都在穩(wěn)步上升，甚至今年首次突破萬元。

買房就是要為最有確定性的事情買單，而且要把每一顆子彈都用在正確的方向上。

操心自己該操心的事情，你無法改變的趨勢和環(huán)境和十年二十年之后無法預(yù)測的未來，都不應(yīng)該成為你猶豫不決的理由。

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