今天向大家推薦我們的深圳號：大胡子看深圳

大胡子看深圳是我們旗下一個專注深圳都市圈的賬號，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會及時更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動態、區域分析、價格走勢等等一系列落地且實用的文章，更細節剖析樓市價值。

以后關于片區踩盤分析、同樣預算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號都會有更詳細、更及時、更落地的分析和建議。大家可以點擊下方名片關注。

各位，即將到來的周末愉快，這段時間疫情嚴重，先做核酸保護自己，再從長計議來看房。

這個星期同樣為大家奉上粉絲朋友的咨詢問答。

這不僅是一個解答，也涵蓋分析市場最近有哪些新的市場動態，以及釋放的市場信號等。

畢竟買房的錢不是小數目，對每一個家庭來說都是至關重要的大事。

希望不只是解決一個家庭的困惑，也想要幫助另外許許多多家庭做出最正確的選擇。

我們也會堅持將此做成系列，供大家來回查閱，歡迎關注。

提問：李老師您好，聽過您很多場直播了，雖然很認可您的邏輯，但一直心有余而力不足。這里也希望您給我一些建議，工作幾年攢了點錢做首付，80萬左右。我目前是首房首貸，已婚已育，家里有孩子，但是孩子長大了也需要獨立房間。目前看過了坪山一些樓盤，雖然坪山的距離是遠了點，發展潛力我也不太確定，但是這個價格段換其他地方基本買不了三房，您覺得坪山的發展空間可以嗎？

答：很感謝你的認可，房產的選擇上本來就應該量力而行。

你的核心是首付預算有限，家里有孩子，明確想要3房。

這種預算和需求來看，確實只有坪山可以滿足，而你自己也知道，唯一猶豫的是擔心坪山的發展空間，因為這會影響未來房產升值。

關于坪山的發展空間我這里有幾點想說的：

第一個是一個基本趨勢，坪山有一個非常重要但是大家總是忽略的“東進戰略”，深入推進國家高新產業區的擴容的任務，坪山未來的發展非常重要。

這些年大家被“一路向西”的口號洗腦，一些無腦鼓吹的行為讓深圳西邊的房價水漲船高。

但冷靜之后分析，我們發現，深圳與別的城市不同。

從圖上看，深圳的外輪廓是一個非常典型的東西走向，南北狹長形狀。

這就是典型的帶狀的多中心城市，也就是這樣的城市走向導致深圳不得不采用多個中心的發展模式。

多中心意味著每個中心都有自己的產業及配套，當地的居民可以在本區域內滿足大部分需求特別是就業需求。

否則，每天早晚高峰大規模的人口遷徙，會讓城市的交通難以負荷，肯定也會限制城市的進一步發展。

綜合來看，有國家政策的扶持，以及深圳獨特的地理環境，這就是坪山一定會發展的第一個原因。

第二個，從深圳可用的土地情況來看，坪山是深圳現存未開發土地最多的區域，可開發建設用地25平方公里，而且相對來說，開發成本較低，坪山后發優勢是非常強勁的。

所以我一直相信，深圳推動坪山的發展只是時間問題，因為最后有地的只有坪山。

現在你可能感知不到，因為今明兩年深圳的土地供應到新盤入市遍地開花，從沙井到有光明，從南山到前海。

但等你意識到深圳的地塊有多緊缺，逐漸沒有新盤入市，等到所有的地塊都開發完了，驀然回首才發現，坪山才是真正手持大量土地的地主。

這也是坪山一定會發展起來的第二個原因。

第三，是可以確定的紅利。

今年坪山將供應的項目大多是已經出售過項目二期或者將加推的項目，純新盤項目不多。

如，燕溪和鳴花園、龍光玖譽雅筑、和城里、怡瑞達云秀府、花樣年旭輝好時光家園等都是目前在售的項目。

目前來看坪山的地鐵、學校、商業和高新區的規劃，配套慢慢建好，房子價格上漲，不就是你能夠享受的增值紅利么？這是好事。

之前去我們團隊去坪山新區踩盤的時候研究過，現在三萬多的價格可以買入坪山的中心地段、并且還有地鐵在建，其實橫向對比來看，性價比很高。

目前即使是西部最遠的松崗郊區、臨近東莞了，目前價格也都去到4萬+了。

最近有傳聞某個東部樓盤1.7成首付就可以買房了，風刮的也比較大，個別中介的說法比較夸張，導致開發商不得不出來辟謠。

還有一批開發商呢，整了一批特價房，廣告呢就直接打出“八五折”，因為深圳官方規定，售價如果向下調的話，不能超過備案價的15％，不然就要重新備案，所以這個八五折是降價的極限了。

但無論這個操作空間有多大，這些消息之所以能夠選擇在朋友圈內迅速發酵，受大家關注度如此之高，除了價格誘惑之外，也和這兩天全國部分城市下調首付比例有關。

因為下調首付比例對樓市的影響無疑是巨大的，直接從金融上降低了買房門檻，同時釋放了一個寬松的市場信號。

所以對于首次置業的購房者來說，這個時候無論是否選擇出手，都一定要好好關注市場，例如上面提到的各種特價房，如果這些盤恰好在你購買范圍內，那是可以出手的。

對于剛需上車深圳的朋友，關于具體今年有哪些適合自己新盤入市，他們的打新價值分別是什么，哪個更適合你的積分，如何提前做好自己的資金規劃，需要的朋友可以掃描下方的二維碼添加專業規劃師為你答疑解惑。

提問：李老師，很遺憾沒有早點聽到老師的課程，2019年聽朋友的建議糊里糊涂的買了寶安的山海上園，結果到現在是虧掉了100多萬了。現在我們是有500萬預算，還是想做房產投資，自己是認可深圳的房產發展，但是我老公已經非常不支持再做房產投資了，現在我們應該怎么操作呢？

答：感謝認可！

現在很多人不買房，不是因為不需要房子，而是不敢買了。特別是購買二套房的朋友，確實是更加需要謹慎。

我在和粉絲朋友溝通的過程中，發現很多人對于買房其實是很擔心的，很多朋友對于買房可能有些觀點還是沒有更新，主要還是一點：

怕買貴了，怕買了就降價，哪怕是買深圳這種未來長期看漲的城市。

很多朋友對于買房可能有些觀點還是沒有更新，所以我這里要重復說三個觀點：

1.未來樓市分化越來越嚴重，只有20%的是核心資產，能夠顯著賺錢的只有1%。

2.樓市的上漲是非線性的

3.未來樓市周期還在，但會顯著拉長

政策、趨勢不可對抗，但房產自身最重要的資產屬性也無可替代，所以未來最明顯的結果就是可能是過去3-4年的投資周期，可能被拉長到5-7年。帶來的兩個嚴重影響是：

① 持有成本急劇增加；

② 選籌重要性大幅度上升，買錯一次很難翻身。

所以，買房子不一定能掙錢，買對房子才能掙到錢。

很慶幸，你依然還愿意做房產投資，目前你手頭上有500萬的預算，因為已經有一套房產了，你現在無非就是2種操作模式。

1.?止損，把山海上園那套賣了，拿著資金5成首付去打新深圳的新房。

這樣預算能拔高到1200-1500萬，比如海德園的89平米上車門檻比較穩妥，名校教育配套：紅嶺實驗小學和深高南的組合，目前吹風價約在13萬/平左右，但片區二手房成交價已突破20萬/平，買到就有明確的倒掛。

2.如果打算繼續持有山海上園，二套7成首付，你只能買700萬的房產，比較考慮的就是龍華片區的三大限價土拍地。

首先是深圳北站旁邊的保利地塊，限價7.05萬，再是紅山的中海地塊，限價6.98萬，就在龍華實驗學校的對面，最后是北站旁邊靠近深高北片區的中海地塊，限價7.82萬。

掐指一算700萬左右還是有想象的空間的，這幾個限價地塊的倒掛均在1.5萬-3萬不等，當然最后還是要看學區的劃分，可以重點關注。

在今年入市的144個新盤中，我們也整理了9個最值得打新的優質盤！這9個盤都是哪些盤？哪些新盤會持續增值？哪些新盤未來將會很難賣？需要的朋友可以掃描下方的二維碼添加專業規劃師了解更多詳情。

城市分析：珠海?|?佛山?|?惠州?|?東莞?|?中山?|?深圳?|?廣州

區域分析：光明?|?龍華?|?羅湖?|?鹽田?|?大運?|?布?|?沙井?|?西麗?|?前海?|?坂田?|?百花?|?福永

干貨：地鐵盤?|?土拍?|?房產稅?|?學區房?|?保障房

不同預算買房推薦：400萬?|?500萬

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