社論丨加大保障性住房建設力度，促進房地產業平穩健康發展

來源：21世紀經濟報道時間：2022-04-11 09:36:55

加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

近期疫情因素增加了新的經濟下行壓力，必須更加積極地擴大內需，其中，穩定住房市場成為較為迫切的任務，這也從各地采取的一些積極措施中可以看出。今年政府工作報告提出，要繼續保障好群眾住房需求。在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位的前提下，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

穩定地產市場并不是說重新將地產作為短期刺激經濟的手段，而是避免包括投資和銷售在內的地產市場出現明顯失速，對經濟運行和金融穩定構成沖擊。與傳統基建不同，房地產行業涉及的上下游產業鏈比較長，它其實包含了投資和消費的雙重屬性，并與金融體系、家庭財富關聯密切。去年以來，由于部分地產企業出現流動性風險，導致市場觀望情緒濃厚，地產銷售與地產投資受到較大影響，傳統上作為穩增長角色的地產業，帶來的一些挑戰，加大了經濟下行壓力。因此，必須實現地產行業的“穩預期”和“穩增長”，保持房地產市場平穩健康運行。

但是，傳統上中國地產業是一個買漲不買跌的市場，因為一部分人在購買住宅時不僅僅為了居住，更希望能夠獲得財富的增值。這導致市場在低迷時反而沒有人買，而房價上漲時都會一窩蜂地涌入市場搶購，在很短的時間內推高房價水平，然后進入一個新的循環周期。這種現象帶有很強的破壞性，即市場非理性的成長。每一次短期搶購會將房價推升的過高，透支了樓市正常發展的空間，在大幅增加購房者債務壓力的前提下，會慢慢地對消費產生擠出效應，并讓樓市難以為繼。因此，目前的穩樓市需要在維持正常市場秩序的基礎上，避免重新陷入大起大落的狀態，而是為軟著陸做好鋪墊。

這就需要引導房地產行業的結構性調整。從全國來看，目前住房需求比較強烈的主要是在人口持續流入的重點城市，而大部分三四線城市和城鎮需求早已減緩，且在少子化、老齡化以及人口加速流動的背景下，這些城市住宅需求基本穩定。部分重點城市的內部需求結構分化也很明顯，目前高檔住宅等滿足高端需求的依然供不應求，而一些新市民以及低收入群體仍然難以購房，部分中等收入群體因為就業和收入的不穩定性也降低了需求。因此，今年政府工作報告提出，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

這里面包含了市場化供給的長租房、政府提供的保障性住房以及滿足合理住房需求的商品房市場。其中，從需求看，新市民的居住需求最真實和強烈但缺乏購買力支撐，他們當前只能是通過租房以及保障性住房滿足居住需求，但目前的保障性住房（如公租房）數量仍不足。新市民包含了剛進入社會的大學生、進城務工者等，其中以年輕人為主，他們不僅有最基本的住宿需求，更有對穩定家庭的渴望，目前，大量年輕人受困于買不起住宅而晚婚少育或不育。因此，應該抓住目前的時間窗口，加大保障性住房建設，促進人的城市化，有助于實現國內大循環。

重點是如何解決融資問題。依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規模的保障性住房建設，目前也有部分地區發行保障性住房項目專項債，此外，應該積極推進房地產投資信托基金試點，支持保障性租賃住房項目，擺脫地產業對銀行信貸的依賴，但又能解決資金來源的問題。這需要優先制定規則和立法，才能促進REITs的發展，在新的住房需求結構下，有利于維持地產投資增速，同時避免市場泡沫和錯配。

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