輕資產(chǎn)支撐下河南省市占率有所回升，盈利能力有待加強，亟需回籠現(xiàn)金。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

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核心觀點

【重資產(chǎn)銷售規(guī)模下滑，輕資產(chǎn)支撐下河南市占率回升】2021年建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，省內(nèi)市占率下降0.3個百分點至6.9%。若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務的銷售額，建業(yè)集團的合約銷售額達到了1004億元，在河南省的市占率同比提升了0.5個百分點至11.3%，市占率有所回升。2022年建業(yè)地產(chǎn)的目標銷售額為530億元，目標較為保守。

【拿地力度相對較低，輕資產(chǎn)省外拓展將會提速】2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建筑面積為809萬平方米，同比減少了11.9%，拿地銷售金額比為0.19，比2020年繼續(xù)降低了0.03，企業(yè)的拿地力度相對偏低。建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩年在鄭州的拿地力度較低，未來在鄭州的市占率可能受到一定的影響，可能影響到利潤率的提升。而在省外拓展方面，作為建業(yè)集團先頭兵的輕資產(chǎn)平臺中原建業(yè)，在業(yè)績會上宣布將盡快完成周邊七省的全部進駐，同時未來三年省外業(yè)務對中原建業(yè)占比將超過20%，建業(yè)集團的省外拓展可能將會提速。

【受打折促銷影響利潤率持續(xù)降低，盈利能力有待加強】2021年建業(yè)地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入419.59億元，同比減少了3.1%，主要是因為受到河南地區(qū)下半年反復的疫情、水災及行業(yè)宏觀調(diào)控影響。同時建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低了3.7個百分點至16.2%，這主要是因為2020年起企業(yè)打折促銷的項目陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)，收窄了企業(yè)的盈利空間。整體看來企業(yè)的利潤率處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強。

【持有現(xiàn)金減少導致凈負債率大幅提升，亟需回籠現(xiàn)金】2021年底建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%，凈負債率大幅提高了81.33個百分點至94.89%，已經(jīng)逼近了100%的紅線。同時現(xiàn)金短債比下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比同比下降至0.87，具有一定的短期償債壓力。2021年底剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為86.4%，三條紅線中企業(yè)已經(jīng)踩線了兩條，未來亟需回籠現(xiàn)金改善財務狀況。

01

銷售

重資產(chǎn)銷售規(guī)模下滑

輕資產(chǎn)支撐下河南市占率回升

2021年建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)合約銷售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，合約銷售面積約為816.6萬平方米，同比減少了8.2%。合約銷售規(guī)模同比大幅減少，主要是因為2021年河南地區(qū)受到了水災以及疫情反復的影響，企業(yè)的開工進度緩慢，購房者的觀望情緒也比較濃厚。2021年建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市場占有率為6.9%，同比降低了0.3個百分點。

若是加上中原建業(yè)旗下輕資產(chǎn)業(yè)務的銷售，建業(yè)集團的合約銷售額達到了1004億元，在河南省的市占率提升到了11.3%，同比上升了0.5個百分點，也達到了近年來的新高。整體看來，建業(yè)集團的重資產(chǎn)業(yè)務由于河南市場競爭的漸趨激烈而面臨著較大的壓力，但是由于集團在輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域的先行一步，再加上在河南本地良好的口碑以及品牌力，使得集團輕資產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展更加穩(wěn)健。

從銷售的城市分布來看，2021年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的銷售金額為144.84億元，同比減少了5.35%，但是貢獻率卻同比提升了近2個百分點至24.1%。建業(yè)地產(chǎn)自從2020年初進入“戰(zhàn)略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業(yè)的發(fā)展重點之一，達成這一目標的一個方法就是提高鄭州的銷售占比。雖然鄭州在2021年對企業(yè)的貢獻率有所提升，但是銷售規(guī)模卻是自2019年達到160.29億元的巔峰之后連年都在下滑。隨著各大房企越發(fā)重視鄭州市場，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的競爭壓力也越來越大。再加上目前行業(yè)整體利潤率都有下滑的趨勢，其利潤率是否能夠提高還需觀望。

展望2022年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售目標為530億元，相對于2021年的銷售額減少了11.8%，從2022年企業(yè)預計擁有的766億元的可售貨值來看，達到69%的去化率就能完成該目標。2022年建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營重點放在了復工、償債以及提高效益上，不過于追求規(guī)模的發(fā)展，因此銷售目標較為保守。

02

投資

拿地力度相對較低

輕資產(chǎn)省外拓展或?qū)⑻崴?/strong>

2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建筑面積達809萬平方米，同比減少了11.9%；新增土儲總價為115億元，同比減少了23.9%。按金額計算的拿地銷售比為0.19，比2020年繼續(xù)降低了0.03，企業(yè)的拿地力度相對偏低。而在權(quán)益比例方面，2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土儲權(quán)益比例為57%，同比降低8個百分點，企業(yè)的合作力度在繼續(xù)增加。

2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地都集中在河南省境內(nèi)。從城市占比來看，企業(yè)在商丘的拿地力度明顯加大，占比達到了19%，其次則是周口，占比為17%。整體看來，2021年建業(yè)地產(chǎn)在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業(yè)深耕河南市場，鞏固在下沉城市的市場地位。但是值得注意的是，2021年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的拿地占比僅為5%，企業(yè)連續(xù)兩年在鄭州的拿地比例都相對較低，未來在鄭州的競爭力可能受到一定的影響，鄭州的銷售貢獻率可能進一步下滑，也有可能影響企業(yè)利潤率的提升。

在輕資產(chǎn)業(yè)務方面，2021年中原建業(yè)實現(xiàn)新簽約代建項目87個，總建面1002萬平米。同時作為建業(yè)集團走出河南的先頭兵，中原建業(yè)持續(xù)開拓省外市場，2021年新增省外項目11個，總建面130萬平米。整體看來建業(yè)集團走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，不過中原建業(yè)在業(yè)績會上宣布將盡快完成周邊七省的全部進駐，同時未來三年省外業(yè)務占比將超過20%，企業(yè)的省外拓展可能將會提速。

截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲備建面為5345萬平方米，同比減少了1.3%，其中權(quán)益建面約3861萬平方米，足夠支持企業(yè)3-4年的開發(fā)。總土儲的權(quán)益比例約為72.2%，相較于2020年底略微下降了2.1個百分點，仍然保持較高水平。從土儲開發(fā)狀況來看，建業(yè)地產(chǎn)約有2079萬平米的土地仍處于持作未來開發(fā)狀態(tài)，其中約有909.3萬平米尚未獲取土地證，占比為43.7%。在輕資產(chǎn)業(yè)務方面，截至2021年底，中原建業(yè)的在管總建面約3097萬平方米，未來的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?/p>

03

盈利

受打折促銷影響利潤率持續(xù)降低

盈利能力有待加強

2021年，建業(yè)地產(chǎn)共實現(xiàn)營業(yè)收入419.59億元，同比減少了3.1%，其中銷售物業(yè)收入為407.09億元，同比減少了2.2%，主要是因為受到河南地區(qū)下半年反復的疫情、水災及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，全年結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積同比減少了6.5%至570.9萬平方米，此外輕資產(chǎn)業(yè)務的分拆也導致企業(yè)的總收入有所減少。

在盈利性指標方面，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低了3.7個百分點至16.2%，這主要是因為2020年起企業(yè)打折促銷的項目陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)，收窄了企業(yè)的盈利空間。在毛利率下滑的影響下，2021年建業(yè)地產(chǎn)的凈利率也有小幅下降，處在較低的水平，企業(yè)的盈利能力有待加強。

04

負債

持有現(xiàn)金減少導致凈負債率大幅提升

亟需回籠現(xiàn)金

2021年底建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%；總有息負債為219.4億元，同比減少29.9%；總權(quán)益也減少了12.6%至127.43億元，因此企業(yè)的凈負債率大幅提高了81.33個百分點至94.89%，已經(jīng)逼近了100%的紅線。

與此同時，2021年底建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比從上年的1.92下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比比為0.87，同比大幅下降了0.61，已經(jīng)低于三條紅線的要求，可能會加大短期償債壓力。

由于建業(yè)地產(chǎn)2021年底剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為86.4%，超過70%的紅線要求較多，因此三條紅線中企業(yè)踩線了兩條。整體來看建業(yè)地產(chǎn)需要大量回籠現(xiàn)金，以應對短期的償債壓力并優(yōu)化凈負債率。而在融資成本方面，2021年底建業(yè)地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本相較于2020年底略微提高了0.3個百分點至7.7%。

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