銷售目標未完成，以長三角布局為主，盈利水平持續下降，保持三道紅線綠檔水平。

◎ 作者 / 沈曉玲 張少賢

■■■

核心觀點

【業績目標未達成，未入發家地南京銷售金額10強】2021年，弘陽地產合約銷售金額872.2億元，較去年同期相比小幅上漲0.8%，高于百強房企-3.5%的規模增長率。根據2020年業績發布會上提出的不低于15%的增長預售目標計算，2021年銷售目標完成率為87.7%，與行業平均88%的完成率相當。2021年銷售回款率達到93%。從合約銷售額的區域分布來看，長三角貢獻了70.1%的銷售，其中江蘇省占比49.3%。弘陽在發家地南京的銷售面積入圍當地房企10強，但銷售金額僅排在12位。

【依然以合作拿地為主，長三角投入占比超5成】對比土儲明細，2021年弘陽地產新增土地計容建面約330萬平方米，根據土儲建面計算，新增土儲權益為51.9%，2021年新增的22塊土儲中，20塊土儲為合作拿地，其中13幅地塊權益比例在30%左右。拿地銷售比為0.34，高于百強房企的0.25的平均水平。從新增土儲分布來看，長三角占比接近五成，其中江蘇省投資力度最大，新增土儲占比為41%，進一步增加本土市場的土儲。

【長三角占比接近七成，總土儲權益比例為48.2%】截止2021年底，弘陽共擁有1878萬平方米土地儲備，總規模較2020年末下降6%，權益建面約906萬平方米，總土儲權益比例為48.2%，與去年同期權益比例持平。按照目前的銷售情況和增長速度來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。總土儲從區域布局來看，長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占比過半，達52%。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為73%，較2020年提升6個百分點。未來弘陽銷售仍以長三角為主，短期內土儲分布不會產生較大的格局變動。

【盈利能力持續下降，合作攤薄歸母利潤】2021年弘陽營業收入為266.7億元，同比增長32.3%，其中物業銷售收入為260.4億元，占比97.6%。2021年弘陽合同負債為331.9億元，較2020年同期增長13.0%，為未來營收提供了保障。2021年，弘陽地產毛利率下降3.3個百分點至19.1%，主要是由于高毛利項目結轉比例變少。2021年企業凈利率和歸母凈利率同比下跌2.2和3.6個百分點至7.0%和4.7%，歸母凈利率下降主要由于期內結轉較多合作項目。近年來弘陽合作拿地頻繁，截止到目前總土儲的權益比例依然不足50%，少數股東攤薄利潤的情況仍會持續。

【三道紅線維持綠檔水平，平均借貸利率7.43%】截止至2021年12月31日，弘陽地產三道紅線全部達標，繼續保持“綠檔”。弘陽地產擁有現金160.39億元，相比2020年末減少13.42%。短期債務113.87億元，相比2020年末減少0.45%，現金短債比1.41。但貿易應付款、應付票據等其他短期應付類債務接近300億，弘陽依然存在較大短期兌付風險敞口。此外，2022年3月惠譽將弘陽集團及其子公司長期外幣發行人違約評級調至“B”，并持負面展望。2021年加權平均借貸利率為7.43%，同比下降0.24個百分點，但仍高于規模相當的房企平均借貸利率水平。

【地產商業雙輪驅動，協同賦能】2021年弘陽商業經營板塊實現營業收入5.8億元，同比增長16%；商業和酒店合計營收占比2.4%，相比2020年下降0.3個百分點。目前商業經營板塊收入主要來自已經開業的弘陽廣場。此外，位于常州、安慶等地的重資產項目正在籌備，其中，安慶弘陽廣場商業總建面7.9萬方，商業可租賃建面達4.9萬方，計劃于2022年開業。

01

銷售

業績目標未達成

未入發家地南京銷售金額10強

銷售目標未完成，回款率保持九成以上。2021年，弘陽地產合約銷售金額872.2億元，較去年同期相比小幅上漲0.8%，高于百強房企-3.5%的規模增長率。同期實現合約銷售面積516.5萬方，同比下降12.7%，銷售均價達16887元/平方米，同比上升15.5%。業績穩步增長，全口徑銷售金額排名較2020年上升1位至第48名。根據2020年業績發布會上提出的不低于15%的增長預售目標計算，2021年銷售目標完成率為87.7%，與行業平均目標完成率88%的水平相當。另外弘陽2021年銷售回款率達到93%，保持良好水平。

長三角區域保持領先，其中江蘇省占比近五成。從合約銷售額的區域分布來看，2021年弘陽70.1%的合約銷售額分布在長三角，其中，江蘇省作為作為企業的發家之地，銷售額占比達到49.3%，較2020年下降5個百分點。從江蘇單城市的市場地位來看，弘陽在江蘇省13個城市中已布局11城【1】，根據CRIC發布的2021年各城市企業銷售排行榜【2】來看，弘陽在南京、常州、鹽城、徐州4個城市入圍該城市2021年度企業全口徑銷售金額排行榜，其中僅鹽城位列2021年全口徑銷售金額TOP5，在發家地南京的全口徑銷售面積榜單位列第9，但在銷售金額榜單排名僅12位。珠三角和中西部的占比相比2020年有小幅度上升，均提升了3.6個百分點。

02

投資

依然以合作拿地為主

長三角投入占比超5成

新增土儲權益較低，積極拿地擴充土儲。對比弘陽地產2020年報和2021年業績報的土地儲備明細，2021年弘陽地產新增土地計容建面約330萬平方米，按照企業公布平均樓板價9025元/平米，拿地金額約300億元。根據土儲建面計算，新增土儲權益為51.9%，2021年新增的22幅土儲中，20幅土儲為合作拿地，其中13幅地塊的權益比例在30%左右。2021年拿地銷售比為0.34，高于百強房企的0.25的拿地銷售平均水平。

江蘇投資力度最大，以穩定本土市場規模。從新增土儲分布來看，長三角占比接近五成，其中江蘇省投資力度最大，新增土儲占比為41%，進一步增加本土市場的土儲，穩定長三角銷售規模。此外聚焦大灣區和成渝等重點區域，中西部和環渤海土儲占比分別為19%和22%。

03

土儲

長三角占比接近七成

總土儲權益比例為48.2%

總土地儲備充足，可支撐未來三到四年銷售。截至2021年12月31日，弘陽共擁有1878萬平方米土地儲備，總規模較2020年末下降6%，權益建面約906萬平方米，總土儲權益比例為48.2%，與去年同期權益比例持平。雖然土儲規模縮減，但按照目前的銷售情況和增長速度來看，足夠覆蓋弘陽未來3-4年的銷售。

總土儲從區域布局來看，與銷售分布基本一致。長三角土儲建面占比66%，其中江蘇省土儲占比過半，達52%。其次，中西部土儲建面占比為23%較2020年同期上升1個百分點，珠三角和環渤海占比較低，分別為5%和6%，與2020年同期相比變化不大。從城市能級來看，一二線城市土儲占比為73%，較2020年同期推升6個百分點。未來弘陽銷售仍以長三角為主，因此短期內土儲分布不會產生較大的格局變動。

04

盈利

盈利能力持續下降

合作攤薄歸母利潤

營收同比增長超三成，物業銷售部分占比97.6%。2021年，弘陽營業收入為266.7億元，同比增長32.3%。營收主要由物業銷售、商業和酒店經營三部分組成，其中物業銷售收入為260.4億元，占比97.6%，商業和酒店經營收入分別為5.8億元和0.4億元，占比合計2.4%。同時，2021年弘陽合同負債為331.9億元，較2020年同期增長13.0%，為未來營收提供了保障。

毛利率和凈利率持續下滑。2021年，弘陽地產實現毛利潤50.8億元，同比上升12.7%，但毛利率下降3.3個百分點至19.1%，主要是由于高毛利項目結轉比例變少。2021年企業獲得凈利潤18.7億元，同比上升0.6%，但歸母凈利潤同比下降25.0%至12.5億元，同時期間內凈利率和歸母凈利率同比下跌2.2和3.6個百分點至7.0%和4.7%，歸母凈利率下降主要由于期內結轉較多合作項目。近年來弘陽合作拿地頻繁，截止到目前總土儲的權益比例依然不足50%，少數股東攤薄利潤的情況仍會持續。

05

負債

三道紅線維持綠檔水平

平均借貸利率7.43%

三道紅線全部達標，繼續保持“綠檔”。截止至2021年12月31日，弘陽地產的凈負債率為57%，與去年同期基本持平。剔除預收款的資產負債率達68.1%，較去年下降1.3個百分點，維持在監管閾值內，屬于綠檔企業。

短期兌付壓力較大，惠譽展望負面。截止至2021年12月31日，弘陽地產擁有現金160.39億元，相比2020年末減少13.42%。短期債務113.87億元，相比2020年末減少0.45%，現金短債比1.41，處于合理水平。但貿易應付款、應付票據等其他短期應付類債務接近300億，弘陽依然存在較大短期兌付風險敞口。此外，2022年3月惠譽將弘陽集團及其子公司長期外幣發行人違約評級調至“B”，并持負面展望，其認為企業資本市場渠道仍然受限，償還2022年下半年到期債務存在較大不確定性。

融資渠道拓寬，平均借貸利率7.43%。2021年，弘陽地產在境外資本市場取得了突破，發行兩筆境外綠色優先票據，其中2021年1月發行的4年期利率為7.3%的3.5億美元的優先票據，是弘陽集團利率水平最低的境外債券。2021年加權平均借貸利率為7.43%，同比下降0.24個百分點，但仍高于同等規模房企的平均借貸利率水平。

06

戰略

地產商業雙輪驅動

協同賦能

堅持“地產商業雙輪驅動”的戰略，商業酒店板塊營收占比合計2.4%。2021年弘陽商業經營板塊實現營業收入5.8億元，同比增長16%；酒店經營板塊實現營收0.42億元，同比增長11%。商業和酒店合計營收占比2.4%，相比2020年下降0.3個百分點。地產為商業引流賦能，商業為地產溢價賦能，商業與地產協同發展。

弘陽廣場持續發力，輕重并舉，穩健發展。在商業經營方面，弘陽已實現輕重資產項目并駕齊驅、穩健發展的勢頭，并完全覆蓋長江經濟帶并完成區域深耕。同時弘陽商業推出弘陽茂、弘陽廣場、弘陽生活+三條主力產品線，針對年輕中產、成熟中產、親子家庭等不同目標客群，打造區別于其他城市綜合體運營商的行業競爭力。目前商業經營板塊收入主要來自已經開業的弘陽廣場，期內濟南弘陽廣場開業，三天內客流突破50萬人次，銷售額超2500萬，引流效果明顯。此外，位于常州、安慶等地的重資產項目正在籌備，其中，安慶弘陽廣場商業總建面7.9萬方，商業可租賃建面達4.9萬方，計劃于2022年開業。

排版丨Jenny

本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿轉載

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

本文首發于微信公眾號：克而瑞地產研究。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。