今年以來(lái)，市場(chǎng)一直流傳著“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)”的聲音，有媒體記者通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線提問(wèn)，今天獲得住建局的答復(fù)：

“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。”

二手房?jī)r(jià)成交參考價(jià)會(huì)調(diào)整

2021年2月8日，深圳率先出臺(tái) “二手房成交參考價(jià)”，一次性給3595個(gè)小區(qū)設(shè)定了成交參考價(jià)。彼時(shí)，官方表示為促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，成交參考價(jià)是在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格綜合形成的。與此同時(shí)，深圳要求中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布二手房?jī)r(jià)格時(shí)必須采用，銀行發(fā)放貸款也以此為參考，相當(dāng)于大幅提高了二手房的首付比例。

此后，深圳二手房成交量銳減，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。隨后，多個(gè)城市學(xué)習(xí)深圳，也推出了二手房成交參考價(jià)，但都只公布少部分小區(qū)的參考價(jià)，并沒(méi)有像深圳這樣，在全城幾乎所有的小區(qū)推行。

今年2月，深圳“二手房成交參考價(jià)”期滿1年。早前有媒體報(bào)道，部分參考價(jià)偏離掛牌價(jià)與成交價(jià)的幅度較大，市場(chǎng)各方多次建議監(jiān)管部門(mén)“局部調(diào)整參考價(jià)”。有深圳中介機(jī)構(gòu)透露，針對(duì)目前近3600個(gè)小區(qū)參考價(jià)的調(diào)整，中介機(jī)構(gòu)向深圳市住建局的建議是“既有上調(diào)，也有下降”，“上調(diào)幅度也僅在3%至5%的區(qū)間”。從住建局今日的回應(yīng)來(lái)看，并沒(méi)有明確表態(tài)上調(diào)二手房指導(dǎo)價(jià)，會(huì)有怎樣的調(diào)整，還需要等近期官方公布。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年2月，深圳二手住宅只成交872套，環(huán)比下滑44.0%，創(chuàng)2008年以來(lái)的新低。二手住宅客帶看指數(shù)也繼續(xù)下滑，從上月的21.5降至20.1。二手住宅議價(jià)空間則上升至5.6%。同樣在2月，上海二手住宅成交量為1.2萬(wàn)套、北京為8260套、廣州為4176套，同為一線城市，深圳二手房市場(chǎng)與北京、上海、廣州差距明顯。

參考價(jià)并非為難二手房市場(chǎng)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳住建局明確會(huì)對(duì)二手房參考價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，是當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格政策首個(gè)寬松的內(nèi)容，值得關(guān)注。從這里可以看出兩點(diǎn)內(nèi)容：

第一，二手房參考價(jià)政策不是為了“為難”二手房市場(chǎng)，而主要是從房地產(chǎn)調(diào)控的角度進(jìn)行的，所以要客觀看待二手房參考價(jià)政策。

第二，當(dāng)前會(huì)基于市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，這里提及的市場(chǎng)形勢(shì)，既是市場(chǎng)交易行情的內(nèi)容，也是供求雙方的實(shí)際感受。基于此類(lèi)因素做價(jià)格方面的調(diào)整是符合市場(chǎng)規(guī)律和要求的。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，2021年房地產(chǎn)政策比較大的一個(gè)創(chuàng)新即二手房參考價(jià)，此類(lèi)政策客觀上促進(jìn)了價(jià)格的穩(wěn)定，也打擊了二手房的價(jià)格炒作，具有積極的意義。當(dāng)然政策本身的出臺(tái)，也應(yīng)該允許其基于實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，即政策不是僵硬的，地方政府也會(huì)基于新的情況積極做靈活的調(diào)整，這也符合一城一策的政策導(dǎo)向。因此，從當(dāng)前市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)來(lái)看，確實(shí)需要對(duì)此類(lèi)二手房參考價(jià)政策進(jìn)行松綁。

二手房市場(chǎng)的交易活躍，客觀上有助于二手房項(xiàng)目的盤(pán)活。以二手房的交易活躍來(lái)帶動(dòng)一手房交易活躍，在大城市也完全是有基礎(chǔ)和條件的，有助于促進(jìn)深圳類(lèi)似市場(chǎng)的交易活躍。嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)也提醒需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往容易出現(xiàn)“一收就死、一松就炒”的現(xiàn)象，各類(lèi)市場(chǎng)交易者，尤其是房東，需要珍惜此類(lèi)政策松動(dòng)的機(jī)會(huì)，合理定價(jià)，理性掛牌，為促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繼續(xù)努力。

“6個(gè)控制”很重要

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，去年官方公布的二手房參考價(jià)是以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格綜合形成。同時(shí)，參考價(jià)也將會(huì)跟隨市場(chǎng)的變動(dòng)進(jìn)行更新，暫定計(jì)劃一年更新一次。由此判斷，參考價(jià)盯住市場(chǎng)價(jià)變動(dòng)。市場(chǎng)價(jià)格變了，參考價(jià)自然也會(huì)調(diào)整。

李宇嘉分析說(shuō)，官方出臺(tái)此政策的目的很明確，就是促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易。原來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格下，無(wú)法實(shí)現(xiàn)信息透明，無(wú)法引導(dǎo)理性交易，所以推出參考價(jià)，作為市場(chǎng)資源合理配置和引導(dǎo)預(yù)期的錨。現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)完全不同。2020年下半年以后，二手房市場(chǎng)徹底失靈：預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，推動(dòng)加杠桿，漲價(jià)預(yù)期實(shí)現(xiàn)以后，再次推動(dòng)違規(guī)加杠桿，從而形成自我漲價(jià)循環(huán)，投機(jī)炒作泛濫。供應(yīng)缺乏彈性的情況下，二手房市場(chǎng)已失靈，迫切需要參考價(jià)來(lái)糾偏。

二手房參考價(jià)控制住了加杠桿，斬?cái)嗔恕邦A(yù)期房?jī)r(jià)上漲-加杠桿-房?jī)r(jià)真實(shí)上漲-預(yù)期上漲-加杠桿”這個(gè)循環(huán)。這一年多，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)下跌了10個(gè)月（2021年5月-2022年2月），成交量創(chuàng)15年新低。直接的原因，并不在二手房參考價(jià)，而是控制住了加杠桿，投機(jī)炒房者退潮了，價(jià)格自然下來(lái)了，成交量自然低了。因?yàn)椋@么高的房?jī)r(jià)下，剛需沒(méi)多少。當(dāng)然，二手房參考價(jià)是新的價(jià)格錨，有了它，銀行有貸款標(biāo)準(zhǔn)，才控制住加杠桿。

現(xiàn)在，這個(gè)循環(huán)反過(guò)來(lái)了，即下跌形成下跌預(yù)期，再加上不讓加杠桿，下跌預(yù)期實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)價(jià)格下跌預(yù)期，這個(gè)負(fù)反饋循環(huán)，不利于資產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定和背后的金融安全，也絕不是國(guó)家和地方想看到的。

從這個(gè)角度看，李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)的歷史任務(wù)，短期看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。所以，二手房參考價(jià)退出也沒(méi)太大問(wèn)題。或者不退出也行，銀行實(shí)際業(yè)務(wù)中，不執(zhí)行參考價(jià)就好。畢竟參考價(jià)和真實(shí)的價(jià)格不一樣，出現(xiàn)價(jià)格雙軌制，總歸不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合理現(xiàn)象。我們一直強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的決定作用，而深圳的市場(chǎng)化程度，應(yīng)該遵從市場(chǎng)規(guī)律。

李宇嘉認(rèn)為，控制住加杠桿、控制住首付資金來(lái)源、控制住首付款、控制住經(jīng)營(yíng)貸、控制住外地人炒房、控制住“漲價(jià)預(yù)期”……做到這“6個(gè)控制”，退出參考價(jià)也無(wú)妨。

但這“6個(gè)控制”是否能做到，李宇嘉持保留態(tài)度。深圳是炒房最夸張的城市，全民炒房，資金都往樓市走。包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)，都把不動(dòng)產(chǎn)作為金融信貸的最佳抵押物。“有深圳的一宗地、一套房，貸款就沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)”很多金融機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員就是這么認(rèn)為的，說(shuō)夸張點(diǎn)兒，都想在地產(chǎn)泡沫鏈條上分一杯羹。

所以，堅(jiān)持住參考價(jià)，犧牲短期，但守住了長(zhǎng)期，讓新市民看得到扎根的希望，這是上策；優(yōu)化參考價(jià)，有所為有所不為，這是中策；退出參考價(jià)，這是下策。