“做動能十足的馬拉松選手”，這是上市以來美的置業的定調。三年多以來，美的置業以量變積蓄潛能，實力逐漸被市場看見。

3月28日，美的置業舉行2021年業績發布會，同時也是發布2021業績公告后的首個交易日。截至收盤，美的置業股價15.78港元，單日漲幅9.74%，成為內房股為數不多翻紅的股票。

目前美的置業股價逐漸接近17港元/股的發行價，雖然仍處于破發狀態，但相較于內房股大面積破凈，美的置業的股價表現仍給了長期堅守的投資者帶來了鼓舞。

行業深度調整，部分房企深陷流動性泥潭，再到政策支持穩健房企并購出清行業風險，美的置業在2022年開年連續獲得銀行信貸支持，積累逐漸凸顯，9天時間股價漲幅達57.8%，市盈率超旭輝集團，其慢變量潛能正在向市場釋放。

01

業績增長與補利潤短板

2021年是房地產史上最艱難的一年，房企陷流動性危機接連暴雷，市場下行，業績增長承壓。2021年，卻是美的置業突圍的起點，實現全年銷售金額1371.4億元，同比增長8.7%。

相較于大量房企完不成全年業績，美的置業順利達標，并取得小幅增長，穩健增長再一次被市場驗證。

2021年營業收入同比增幅達到40.4%，達737億元，成為同等規模中的結轉較快的房企，其交付能力以及過往銷售增長為收入規模擴大奠定了良好基礎。數據顯示，2021年美的置業全國交付房屋超7萬套，交付率高達90%。

銷售金額和收入讓市場眼前一亮，但其利潤表現未能擺脫整體行業下滑的態勢。2021年，美的置業毛利潤約為135億元，同比增長15.8%；核心凈利潤約為55億元，同比增長13.6%。在高結轉的帶動下，兩個利潤規模同比均實現增長。但其毛利率和凈利潤率分別為18.3%、7.19%，連續多年下降，歸母凈利潤約為37.44億元，同比出現下降。

房地行業的暴利時代已經過去，盈利能力下滑，利潤水平向制造業靠近，這是行業普遍現象，同時也是美的置業面臨的課題。

為提升利潤水平，補足短板，美的置業持續進行精細化管理，提升管理紅利，已取得一定成果。數據顯示，2021年，美的置業共創精益管理案例超3萬條，實現降本金額3億元，開發效率整體提升了16%。

02

城市深耕與升級策略或突圍盈利難題

除了通過精細化管理提升盈利能力，美的置業原有的戰略堅守也在助力公司突圍。

從2019年開始的城市升級和深耕策略正在激發更大的能量，這些高能級城市為業績增長提供保障的同時，或為公司未來的利潤率回歸奠定了基礎。

根據房地產的結轉規律，2021年結轉的低利潤項目很大一部分是2019年以及2020年銷售的項目，而那時正是美的置業城市升級戰略的開始。

城市升級，進入到更高等級的城市，美的置業在當地市場的競爭力不足以對抗當地龍頭，也難以撼動巨無霸過江龍的地位，在獲取新地塊以及獲取成本方面并不占優勢。表現在利潤方面，整體利潤水平競爭力稍弱。

同時，2019年和2020年正是土地市場競爭激烈、價格高企的階段。高價買地銷售遇上市場下行，利潤表現較差。也就意味著，按照地產的利潤周期看，目前結轉的為美的置業利潤低谷的產品。

而在多年深耕之后，美的置業逐漸退出低能級城市，回歸長三角、大灣區以及一二線以及強三線核心城市，聚焦29個城市進行深耕，在當地的品牌效益將得到凸顯。

截至2021年底，其土儲結構中，二線以上城市土儲面積占比66%，深耕經濟區土儲面積占比52%。2021年新增土儲總二線以及城市土儲面積占比91%，新增深耕經濟區土儲面積占比72%。

隨著地產深度調控，土地市場價格回歸理性，以及未來房地產市場平穩、回歸常態，目前擁有資金優勢的美的置業有機會在核心城市獲取更優質的項目，并且成本更低，未來的利潤表現有望企穩，并逐步回升。

地產調控周期性波動帶來土地價格與房價的波動，也同樣帶來利潤出現周期變動。當環境變化時，數據指標亦將發生變動，從上述邏輯看，目前或許為優質房企的利潤的較低位水平。

03

財務健康并購以“穩”為主基調

城市布局結構的優化在慢慢進行，美的置業的降杠桿同樣遵守慢變量思維。美的置業CFO林戈在業績會上表示，公司反對抽脂式去杠桿，踐行科學去杠桿。

設定一個合理的降負債周期，是監管的要求，也是目前房企需要遵循的思路。

數據顯示，截至2021年底，美的置業凈負債率降至46.3%，現金短債比提升至1.71，扣除預收款后的資產負債率降至72.1%，指標持續優化，三道紅線指標踩中一條紅線，處于黃檔。

回顧美的置業上市以來的財務思維，融資成本降低，債務結構優化，都是在一步步增強鞏固財務安全的邊界，并不急于求成。

于企業而言，慢即是快，一步步穩扎穩打比突然的爆發更為健康，也更為長久。

伴隨公司銷售、布局、財務等多維度的發展，公司評級和資本市場信用提升，在市場大調整中，美的置業逐漸被市場認可，于2022年以獲得包括建行、農行、交行以及招行四家銀行390億元并購貸記保障性租賃住房貸款以及360億元按揭專項包。

獲取資金支持，美的置業在收并購市場仍堅持審慎原則，總裁郝恒樂表示并購資金主要用于對合作項目的股權收購，使項目進展更加順利；提高權益銷售占比，并通過股權置換退出低能級城市。同時要求公司2022年要提升權益比，合作項目數量占比小于50%，拿地權益占比大于75%。

從資金使用和并購策略看，美的置業并沒有大的擴張計劃，仍聚焦安全，以“穩”為主。這是長期主義價值觀引領下的決策，做大規模優勢，精細化運營補盈利短板，城市布局優化與深耕策略，以及財務安全邊界鞏固的系列措施，美的置業遵循慢變量思維，亦正在積蓄動能。