在客觀因素的作用下，深圳今年2月一手房住宅成交繼續(xù)回落，二手房住宅則再度創(chuàng)下成交新低。

2022年3月1日，據(jù)深圳市住建局披露的數(shù)據(jù)，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，環(huán)比下跌47.1%，為2008年以來最低成交量；一手住宅則成交1959套，環(huán)比減少45.2%，同比減少43%。

作為全國樓市的風向標之一，深圳樓市的2022年在平淡中開局。盡管當前成交平平，但業(yè)界和公眾仍然格外關(guān)注在“金三銀四”這一傳統(tǒng)的銷售旺季深圳能否迎來小陽春。

事實上，盡管數(shù)據(jù)面表現(xiàn)平淡，但深圳樓市的暖風已經(jīng)悄悄吹起。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，目前深圳整體上門量和帶看量均有緩慢回升，隨著資金面的利好頻頻傳來，購房者信心逐漸恢復(fù)，市場預(yù)計也將逐步改善。

平淡中開局

由于供應(yīng)的關(guān)系，在一手房方面，深圳的成交結(jié)構(gòu)受到價格、區(qū)域和推售節(jié)奏等影響較大。

從供應(yīng)節(jié)奏來看，深圳今年2月并無新盤入市。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，今年2月，深圳無住宅項目獲批，無住宅項目開盤，出現(xiàn)了一手住宅零供應(yīng)。

除此以外，今年2月，由于春節(jié)假期的影響，深圳一手房成交整體上并無太大起色。即使在多數(shù)樓盤均選擇春節(jié)不打烊的情況下，深圳樓市春節(jié)表現(xiàn)仍低迷，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期深圳新房成交量(完成產(chǎn)權(quán)過戶)出現(xiàn)了零成交的情況。

雖然有供應(yīng)和假期雙重作用，但深圳一些重點區(qū)域的網(wǎng)紅樓盤，銷售表現(xiàn)依然良好。

例如，深圳地鐵置業(yè)旗下的數(shù)個樓盤在2月就錄得不錯的銷售成績。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年2月，深鐵瑞城以493套的成交量奪得深圳2月住宅銷售冠軍。深鐵瑞城于2021年11月取得預(yù)售證，共推售1329套住宅，而根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺的備案信息，其目前僅余100余套房源未售出，整體去化節(jié)奏較快。

不過，這也僅是個例。整體來看，深圳樓市目前的冷熱分化仍較為嚴重，在羅湖、龍崗等區(qū)域，冷門樓盤的銷售成績依然未有回暖的跡象。

可供對比的例子是，位于羅湖東門商圈的兆鑫匯金廣場于近期推出15%的高額傭金，這一項目推售的產(chǎn)品是建筑面積為52-420平方米的辦公產(chǎn)品。

從各區(qū)新房住宅成交面積來看，新盤大戶光明依然是成交面積最多的區(qū)域，公開數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，光明區(qū)以6.51萬平方米的成交量位居各區(qū)第一，占全市成交的31.8%；寶安區(qū)、南山區(qū)則分居第二、第三位。

一手房冷熱不均，二手成交則再度下跌。深圳自去年2月出臺二手房成交機制之后，二手房成交就一直不溫不火。據(jù)深圳市住建局披露的數(shù)據(jù)，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，環(huán)比下跌47.1%。

專家預(yù)測上半年將緩慢回升

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，由于特殊原因，深圳2月樓市的成交數(shù)據(jù)有所失真，因此并不能以此用來看待市場。

一位深圳本土開發(fā)商人士也告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，近期他們新開的一個樓盤去化率各方面表現(xiàn)都還不錯，“位置可以，價格也比較合理，去化還是跟我們預(yù)期的是差不多的。”

從數(shù)據(jù)面來看，深圳一手房成交量也正在緩慢復(fù)蘇。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2022年第8周（2月21日—2月27日）深圳新房成交量持續(xù)回升，據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺公示的商品房成交（完成產(chǎn)權(quán)過戶）數(shù)據(jù)顯示，第8周深圳市新房成交量（完成產(chǎn)權(quán)過戶）為928套，環(huán)比上漲3%。

實際上，深圳目前資金面也有利好的消息傳出。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從多名銀行人士、中介人士處了解到的數(shù)據(jù)，深圳當前對合理的房貸需求投放也明顯加快。淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，最近深圳房貸放款極快，有些銀行最快一個星期就放款。

謝林鋒認為，這是一個積極的信號。他指出，隨著資金面的松動，購房者也將結(jié)束觀望準備入手，尤其入學季也會帶動一波學區(qū)房成交，從而促進樓市量價齊升。

除了資金面改善之外，深圳樓市今年3月的一手房供應(yīng)也將持續(xù)放量，這也是積極的因素，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2022年3月，深圳共有新世界松風明月花園、深業(yè)云筑等20多個潛在的入市樓盤，受此帶動，深圳的小陽春行情也較為可期。

李宇嘉也認為，“在上海、廣州已經(jīng)開始回升的情況下，深圳樓市的‘小陽春’一定回來的，不會缺席，只會遲到。”

不過，李宇嘉也強調(diào)，對于深圳今年的“小陽春”，不能有太大的期待。由于二手房參考價政策還將執(zhí)行，而2020年下半年以后靠違規(guī)加杠桿炒起來的物業(yè)，沒有杠桿加持很難有充足購買力；而如果二手房市場表現(xiàn)弱勢，對新房市場的制約也將會很大。因為之前購買力旺盛，主要是一二手房價格倒掛，導致的打新熱潮。“預(yù)計今年上半年，深圳樓市會處于一個觸底和緩慢回升的過程。”