一、3月份土地市場供需規(guī)模顯著回升，二線城市收金漲幅領(lǐng)跑

1、 土地供應(yīng)量大幅回升，一二線城市推出樓面價呈現(xiàn)漲勢

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2022年3月共供應(yīng)土地766宗，同比下跌20.13%，環(huán)比上漲132.83%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為7530.35萬㎡，同比下跌5.45%，環(huán)比上漲236%；推出樓面均價為4255.42元/㎡，同比上漲32.4%，環(huán)比上漲64.27%。2022年，土地市場供應(yīng)規(guī)模以“兩連降”的態(tài)勢開場，進(jìn)入3月份，不僅扭轉(zhuǎn)了下降態(tài)勢，而且上升幅度還較大，主要是受本月土地掛牌活動增多的帶動，尤其是兩集中政策所覆蓋的城市，陸續(xù)推出今年首輪集中供應(yīng)地塊，助力土地市場供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)顯著回升態(tài)勢，但與此同時也注意到本月供應(yīng)規(guī)模較去年同期卻是呈現(xiàn)下降態(tài)勢，或是受今年多個城市增加供應(yīng)批次的影響，使得每批次的供應(yīng)規(guī)模有所減少。預(yù)計接下來，隨著開展供地計劃的城市逐漸增多，供應(yīng)規(guī)模將呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢。

圖：全國主要地級市土地供應(yīng)情況

從地塊性質(zhì)來看，3月推出住宅用地537宗，同比下跌10.5%，環(huán)比上漲190.27%；商辦用地推出229宗，同比下跌36.21%，環(huán)比上漲59.03%。從推出樓面價上看，住宅用地推出樓面價為6091.27元/㎡，同比上漲71.36%，環(huán)比上漲125.42%；商辦用地推出樓面價為1101.93元/㎡，同比下跌35.7%，環(huán)比下跌50.77%。

表：全國主要地級市3月土地供應(yīng)及環(huán)同比情況

分各能級城市來看，2022年3月，各等級城市供地量呈現(xiàn)全線上漲態(tài)勢，且一線城市漲幅居首。其中，一線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積486.65萬㎡，同比上漲379.5%，環(huán)比上漲4302.82%；二線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2185.63萬㎡，同比下跌7.87%，環(huán)比上漲393.76%；三四線城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積4858.07萬㎡，同比下跌11.52%，環(huán)比上漲171.79%。進(jìn)入3月份，首批集中供地推出力度加大帶動整體供應(yīng)規(guī)模有所上漲，其中一線城市漲幅最為顯著，主要是受本月末廣州、深圳掛牌首批集中供地地塊，以及上月供應(yīng)基數(shù)較小的影響。從推出樓面價來看，一二線城市推出樓面價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，三四線城市推出樓面價有所下跌，主要是由于一二線城市在本月的供應(yīng)地塊中不乏多宗優(yōu)質(zhì)地塊，起始價較高帶動推出樓面價有所上漲。

表：各等級城市3月土地供應(yīng)及同環(huán)比情況

2、 3月土地市場成交規(guī)模止降回升，二線城市量價漲幅均破100%

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2022年3月全國主要地級市土地成交438宗，成交規(guī)劃建筑面積為4963.11萬㎡，同比下跌36.16%，環(huán)比上漲164.64%；成交樓面價為3333.34元/平方米，同比下跌12.59%，環(huán)比下跌36.15%；土地出讓金為1654.96億元，同比下跌44.27%，環(huán)比上漲69%。2022年3月，土地成交規(guī)模止降轉(zhuǎn)升，主要是受本月部分城市開啟今年首輪集中土拍且出讓率較高的帶動，同時漲幅過大與上月成交基數(shù)較小也不無關(guān)系。由于4月份仍有不少城市計劃開啟集中土拍活動，預(yù)計接下來，土地成交規(guī)模大概率將延續(xù)上漲態(tài)勢。

圖：全國主要地級市土地成交情況

從地塊性質(zhì)來看，3月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為2491.45萬㎡，同比下跌60.36%，環(huán)比上漲90.65%；商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為2471.65萬㎡，同比上漲66.07%，環(huán)比上漲334.67%。住宅用地成交樓面價為5501.04元/㎡，同比上漲29.9%，環(huán)比下跌9.79%；商業(yè)辦公用地成交樓面價為1148.28元/㎡，同比下跌44.14%，環(huán)比下跌64.14%。從土地出讓金來看，住宅及商辦用地土地出讓金均較上月上升，升幅分別為71.98%、55.96%。

表：全國主要地級市3月土地成交及環(huán)同比情況

分等級城市來看，僅一線城市成交規(guī)劃建筑面積較上月下跌，二線、三四線城市成交規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。本月一線城市成交10宗，成交規(guī)劃建筑面積70.6萬㎡，同比上漲13.98%，環(huán)比下跌60.23%；成交樓面價為28600.26元/㎡，同比上漲145.56%，環(huán)比上漲3.04%；土地出讓金201.92億元，同比上漲174.09%，環(huán)比下跌59.02%。本月一線城市成交規(guī)模出現(xiàn)下降局面的主要原因是由于北京在2月便完成了首輪集中土拍，剩余上海、廣州以及深圳3城本月并未有集中拍地的安排，因此上月成交基數(shù)較大，加之本月成交情況較少，導(dǎo)致供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)下降態(tài)勢。另外不難發(fā)現(xiàn)，成交規(guī)模雖有所下降，但成交樓面價和土地收金卻大幅上漲，主要?dú)w功于上海多宗較高價位的商住地塊順利出讓。

二線城市土地成交161宗，成交規(guī)劃建筑面積1274.79萬㎡，同比下跌57.4%，環(huán)比上漲153.87%；成交樓面價為7836.84元/㎡，同比上漲63.28%，環(huán)比上漲97.11%；土地出讓金999.03億元，同比下跌30.43%，環(huán)比上漲399.75%。本月二線城市土地成交規(guī)模大幅上漲，與本月福州、廈門、合肥等城市開啟了2022年首輪集中土拍有一定關(guān)系，成交樓面價與土地收金的漲幅也較為可觀，離不開部分優(yōu)質(zhì)地塊溢價成交的帶動。

三四線城市土地成交267宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為3617.71萬㎡，同比下跌23.35%，環(huán)比上漲202.54%；成交樓面價為1253.33元/㎡，同比下跌59.47%，環(huán)比下跌47.72%；土地出讓金454.01億元，同比下跌68.9%，環(huán)比上漲58.38%。

表：各等級城市3月土地成交及同環(huán)比情況

二、溢價率“四連升”，流拍現(xiàn)象有所減少

2022年3月全國主要地級市溢價率為4.49%，環(huán)比上升0.17個百分點(diǎn)，同比下降14.54個百分點(diǎn)。整體來看，自去年12月起溢價率連續(xù)4月上升，但漲幅均在1%以內(nèi)，溢價率仍處于較低水平。另外，就本月溢價再度上漲而言，主要是受部分城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價成交的帶動，但由于目前部分房企資金方面仍較緊張，整體拿地態(tài)度仍較謹(jǐn)慎，因此，溢價上漲空間較小。

圖：全國主要地級市土地溢價情況

流拍率方面，本月流拍率為19.49%，較上月下降5.19個百分點(diǎn)。流拍現(xiàn)象再度減少與今年首輪集中土拍有著較為密切的關(guān)系，規(guī)則適度放松是城市土拍普遍調(diào)整的方向，在一定程度上提高房企的參與意愿，但畢竟房企資金環(huán)境仍較緊張，又有降負(fù)債、去杠桿等要求傍身，房企的投資態(tài)度仍以謹(jǐn)慎觀望為主，這也是流拍率仍處于較高位的主要影響因素。另外，流拍現(xiàn)象主要集中在威海、秦皇島等三四線城市。

圖：全國主要地級市土地流拍情況

三、上海、合肥并列土地出讓金榜首，5城攬金突破百億

2022年3月城市土地出讓金TOP10榜單中，上海、合肥并列土地出讓金榜首，攬金均達(dá)190億元，雖然收金情況不相上下，但兩者的貢獻(xiàn)者卻有所不同，上海是受部分高價商住地塊成交的帶動，而合肥是受本月開啟的首輪集中土拍的帶動，從其土拍現(xiàn)場來看，17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)封頂價格，并有多家實(shí)力房企參與，而且合肥本輪土拍在規(guī)則上也進(jìn)行了適度松綁，因此攬金出眾也不足為奇。廈門、成都以及重慶的土地收金表現(xiàn)也較為亮眼，均突破了百億，3城分別以154億元、151億元、104億元位列第二、三、四。另外，值得注意的是，本月土地收金TOP10中開啟首輪集中土拍的城市占半數(shù)以上，可見集中土拍對于城市土地市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動與貢獻(xiàn)著實(shí)不小。

圖：2022年3月城市土地出讓金TOP10榜單（億元）

成交總價排行榜中，廈門所屬地塊占比相對較多，共計上榜3宗。從溢價情況來看，底價成交情況占比5成。其中，上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)&外灘投資）以135.04億元底價拿下上海市黃浦區(qū)小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊；其次，廣東省潤投咨詢有限公司（華潤置地）以38.60億元競得佛山區(qū)順德區(qū)大良街道云近東區(qū)東樂路以南、桂峰路以東地塊位居第二，并且也是底價成交；廈門兆欣瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建發(fā)股份(600153)）以37.6億元競得廈門市湖里區(qū)06-10湖邊水庫片區(qū)呂嶺路與金蓮路交叉口西北側(cè)（F16、F18、F25）地塊，位居成交總價第三，且本宗地塊為建發(fā)股份在廈門今年首輪集中土拍競得三幅地塊中的總價最高者，溢價率為4.44%。