地產(chǎn)財富會

如今的房企隊伍

在金融機構(gòu)和投資人眼中

央國企和民企屬性已經(jīng)涇渭分明

沒有金光罩護體的民企隊

要沖破更大的阻力負重前行

2022-04-02

到今天，上市房企扎推交卷和開業(yè)績會暫告段落，很多人可能還沒從前天萬科郁亮的道歉里回過神來。

這聲道歉，與其說是萬科向他的52萬股東致歉，還不如說是代表被逼到墻角的一眾民營房企發(fā)出的生存吶喊。

民營房企的生存處境有多慘？

世茂、富力、寶龍等十幾家H股上市公司沒法在4月1日零點前發(fā)出經(jīng)審計年報；

一個評級下調(diào)甚至一則謠言都能迅速將一家原本從容的公司拖進流動性危機的泥潭。

行業(yè)信用塌方的鍋精準地扣在了所有民營房企的頭上。

逼得“優(yōu)等生”龍湖都要在自家新盤海報打上“公司財務安全，現(xiàn)金流充裕”；

遭瑞銀看空的旭輝學會了第一時間奮起反擊、自我拯救。

在已經(jīng)發(fā)布年報的地產(chǎn)公司里，我們重點關(guān)注了龍湖、旭輝、新城控股(601155)這三家民企代表，希望為民營房企找到在惡劣生存環(huán)境下保持安全的有效配方和未來發(fā)展路上的明燈。

還債第一名

保障自己安全，不給行業(yè)添麻煩

還債，是2021年業(yè)績會上大家都繞不開的共同話題。

龍湖的表態(tài)底氣十足：今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，從現(xiàn)在開始往后，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，非常可控。

這還不夠，手握885億現(xiàn)金的龍湖，來了一招更狠的：我們計劃今年提前歸還300多億元的債務，加上其他的債務償還，整體將還款400多億元左右。

地產(chǎn)財富會發(fā)現(xiàn)，從龍湖的年報到業(yè)績會，“戒尺”、“刻度”是高頻出現(xiàn)的兩個詞——“信任是多年積累的結(jié)果，更須時時維護，始終以嚴明的資金管理及融資紀律作為業(yè)務開展的戒尺，以此緊握發(fā)展的主動權(quán)”“確保項目投資、預算、簽約、結(jié)算各節(jié)點均按刻度達成”。

多年來沉淀的近乎刻板的自律氣質(zhì)，換來了龍湖今天的從容，也讓龍湖與其他民營房企“仿佛不在一個世界”。

在業(yè)績會上宣布正式進入綠檔的旭輝，也透露了今年的還債安排，到年底實現(xiàn)短債在整體債務占比12%，進一步減輕短期債務壓力。

根據(jù)年報，旭輝一年內(nèi)到期債務370億元，占比16%，在手現(xiàn)金467億元，其中160多億受監(jiān)管，流動性雖談不上從容，但也能保證正常運轉(zhuǎn)。

怕大家不放心的林老板，又補了一針強心劑：

從去年下半年開始，旭輝在及時歸還短債的同時，也在用長期負債置換掉一些短期負債，確保平均債務周期在4.7年，能與我們的開發(fā)周期相吻合。

未能完成2600銷售目標、已現(xiàn)增速乏力的新城控股，說自己不再追求規(guī)模目標。業(yè)績會上，年輕的85后董事長王曉松公布了2022年還債時間表：

今年全年165億元公開市場債務到期，其中3月到期債務43億元，是公司全年還債高峰。1-3月份到期46億元全部償付完畢，除此之外還有56億元在4-6月份到期，下半年到期63億元，剩余一些債務到期的時間都非常均勻，可以讓公司從容應對。

還債是個技術(shù)活兒，要排布好節(jié)點，控制好債務周期，用長期置換短期，用低成本置換高成本，這其中最關(guān)鍵的，是借到便宜錢的能力，也就是融資成本問題。

央國企動輒4%、3%的融資成本占盡資金優(yōu)勢，民營房企中，也就萬科、龍湖做到了4%的成本融資，碧桂園、旭輝來到5%的區(qū)間，而新城控股努了很大的力才將成本降到6.57%。

實際上，新城控股的償債思路里，吾悅廣場資產(chǎn)盤活是很重要的一部分。據(jù)透露，其898億債務中，有109億是通過吾悅廣場融資得來，未來還有更大的空間可以盤活。而利用吾悅廣場發(fā)行資產(chǎn)專項計劃支持證券，融資利率5.5%，對于降低融資成本也起到很大助益。

保衛(wèi)現(xiàn)金流

經(jīng)營服務類業(yè)務的優(yōu)勢正在顯現(xiàn)

行業(yè)的共識是，房地產(chǎn)開發(fā)板塊已經(jīng)見頂，其毛利率已經(jīng)從30%左右向20%回落，有的開發(fā)業(yè)務毛利率甚至跌破了20%。

對比之下，經(jīng)營服務類業(yè)務的毛利率高得有些搶眼。

新城控股年報里的這組數(shù)據(jù)一目了然：

2021年新城控股整體毛利率為20.45%，同比下滑3.1個百分點，其中，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務毛利率下滑4.1百分點至17.7%；

物業(yè)出租及管理板塊，實現(xiàn)營業(yè)收入79.69億元，同比增加46.62%；毛利率高達72.64%，較上年同期增加1.88個百分點。

根據(jù)年報，2021年新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當期利息支出，約為139.36%——商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入能夠完全覆蓋當期利息支出，第二曲線開始發(fā)力了。

坊間有句話叫「吾悅強則新城安」，意思是吾悅廣場相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收益率，保障了新城控股的流動性安全。

現(xiàn)金流就是生命線。

對于絕地求生的民營房企來說，開發(fā)業(yè)務之外的第二曲線、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營服務類業(yè)務，不僅是救命稻草，更可能是未來的核心戰(zhàn)場。

這一點，萬科想得很明白。在年報《致股東信》中，郁亮認為：

今天，隨著全社會收益率要求和風險偏好的下降，經(jīng)營、服務業(yè)務能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，以其為對象的多種類型的長期股權(quán)投資開始增加……未來，經(jīng)營、服務業(yè)務基于現(xiàn)金流的財務價值、基于韌性和細分市場擴展的成長價值，將是萬科長期價值增長的重要源泉。

但做得明白，并且做出成果的，卻是龍湖。

年報顯示，龍湖的物業(yè)投資業(yè)務收入同比增長37.5%至104.1億元；商業(yè)運營實現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長40%；龍湖冠寓開始盈利，實現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長23%，成為龍湖經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。

長租公寓領域，龍湖是第一個實現(xiàn)盈利的入局者。

業(yè)績會上，今年履新的CEO陳序平坦陳龍湖回歸到現(xiàn)金流、利潤的邏輯，“爭取做一個成一個，也能讓未來的創(chuàng)新業(yè)務為利潤增長提供新的貢獻。”

在迎接春天到來的路上，希望所有身陷困頓的民營房企能夠共勉。

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