當前房地產處在一個什么階段？未來還能有投資機會嗎？新的時代房地產邏輯是怎樣的？其實，大家都在經歷房地產從高速發展向高質量發展轉變的過程。在這個發展過程中，需要探索新的發展模式。

這一點國家已經強調過太多次。新的模式是什么？在弄清楚這個之前，我們有必要對當前房地產市場形勢做一個梳理和判斷。

近日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示，雖然住宅新開工面積增長率為負，不過絕對量依然很大，老齡化趨勢下，中國住房過剩趨勢越來越嚴重。

基于以上判斷，“非常建議我們的民眾，能夠減少一些住房投資，去投資其他的資產。”甘犁認為。

聽到這里，大家一定有自己的想法了，但我想說，千萬不要誤會。

這些年房地產投資越來越難，隨著房子是用來住的不是用來炒的這個定位逐步落實，房子回歸居住屬性成為共識，這就意味著過去躺著都能賺錢的時代過去了。

因為房地產正面臨著許多指標的改變，正醞釀著一場巨大的深層次變革。比方說，人口出生率下降，老齡化越來越嚴重，雖然城鎮化還有潛力，但不會大幅增長，加上很多城市庫存較大，人均住房面積也達到了近50平，雖然是人均，但可看出總量已經飽和，需要的是如何重新進行市場機制分配。

這些方面都標志著房地產正在觸及天花板，傳統老路行不通了。國家倡導探索新的發展模式，新的模式到底是什么？

中國的房地產從高歌猛進的以開發為主的增量時代轉向了存量時代。以后不僅有住宅，還有商業、城市綜合體等，都需要有更好的運營增加效益，當然，服務也是很重要的一項。

探索新的發展模式，儼然已成為房地產新常態下的新主題。首先，“高負債、高杠桿、高周轉”的開發經營模式不可持續，因為不僅浪費大量資源，同時還積重難返，隱含著重大的問題，不符合新發展理念，無法邁向高質量發展。

對于新模式的探索，重要在于如何推進新時代存量運營主導之下的供給側結構性改革，其實，除了商品房市場，還有保障住房，市場和保障兩條腿走路。除了剛需，還有改善需求，特別是3億左右新市民的住房需求，這里既有買房也有租房需求。多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度也是新模式的一部分。

再回到市場中來，人均住房面積雖然不少了，但是仍有很大空間，特別是存量市場中，如何將較飽和的市場通過新的機制和手段進行再次分配，讓更多的人獲得人均住房幸福感，而不是總讓人覺得被平均。城鎮化率也是如此，未來不會大漲，但依然有較大的發展空間。目前中國的城鎮化率逼近65%，有的發達國家城鎮化率已達82%甚至94%。

我們再回到甘犁的話，“非常建議我們的民眾，能夠減少一些住房投資，去投資其他的資產。”投資其他資產，什么資產呢？他沒有說，只說減少一些住房投資。還有比房地產投資更好的嗎？肯定有，但似乎不屬于普通大眾。

我反對炒房，但不反對投資，只是這些年投資邏輯改變了，變得不再那么容易，而更需要專業和持久的態度。其實甘犁還說了一句話，“雖然住房現在看起來是一個很好的資產，但資產不兌現，就無法支撐家庭支出，比如養老、子女教育、醫療等，也無法使家庭消費品質得到提升。”

這話到底該怎么理解，其實不同的人可以對號入座。他也承認房地產依然是較好的投資標的，而且是看起來，但因人而異，如果不兌現那么就無法轉變為消費升級。這應該是對我們的剛需來說的。

很多人買了房，一輩子可能就那一套，雖然眼瞅著房價上去了，財富大漲，但是卻與自己的生活改善影響不大，適度投資者反倒是還有更多的獲利機會。因為可以從房子轉化成資產。這位專家認為，房地產依然是家庭重要資產，占比70%以上。這個占比在低收入人群中占比較高，高收入人群中，會低一些，但住房在資產配置中作為主要資產的狀況在短期內是不會改變的。

所以，2022年還能買房嗎？這個問題拋出來答案就已經有了。

房地產的重要地位仍在，只是不會成為過去拉動經濟快速增長的火車頭，但依然是穩定經濟的壓艙石。對于購房者，我們要區分集中人群。分別是剛需改善購房者、投資人群、炒房者和資產配置人群。

對于剛需和改善購房者，國家三番五次倡導，要保護剛需、滿足改善等合理購房需求。這類人群，房價是很重要一方面，但不是影響他們的決定性因素。如果是，那就是不夠剛。雖然也有投資的心態，但買來是用來自住，且一住就是很多年，一味等房價降到合理價位根本不現實。

樓市在多重利好政策下，整體上有回暖的跡象，但是全國是嚴重分化的，不同城市、不同區域甚至不同的項目都是有很大差別的。需要購房者認真考量，重在選擇優質開發商優質項目及好地段。

投資人群或許就不一樣了，在尋找買房項目的同時，也要更加注重對手中多余房子的處理。甘犁指出，未來房地產占總資產的比例會逐漸減少。先將多余的房產兌現，將住房資產轉化成可供消費的資產的人，他的財富積累過程會更順利。“否則，等以后當大家都想賣房子的時候，你就很難賣動了。”

資產配置人群則要審時度勢，更要知道該堅持什么放棄什么，房子永遠是他們資產配置的重要形式，特別是高品質的優質項目。甘犁表示，住房在資產配置中作為主要資產的狀況在短期內是不會改變的。

而炒房人群就不用多說了，炒房時代過去了，未來生存空間會越來越小，盡快處理多余房產。

7億月活用戶，對面向經紀人推出的精準獲客服務套餐有問題的請咨詢微信zhuge03

本文首發于微信公眾號：光宇吐樓市。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。