窩趣公寓聯合創始人楊稷

編者按

長租房具有顯著的民生特點。今年政府工作報告明確提出：探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場。

租賃企業所做出的努力和探索，尤為珍貴。為此，和訊房產將推出《長租·探索者》專題策劃，系列報道那些為長租這項民生事業做出貢獻的企業，傳遞正能量。

租房選擇逐漸增多，這可能是大部分普通租客當前租房的感受，相對于用戶端的體驗，長租行業當前更大的變革發生在供給側。

今年的政府工作報告中提到“加快發展長租市場”，底層資產入市、社會資本和銀行資本涌入、稅收優惠……都是這種加速的體現。不過，這種加速更多指向的是保障性租賃住房。

“原來提到發展長租市場，更多是偏向于用市場手段，但去年到今年，國家比較重視發揮國企的力量。” 窩趣公寓聯合創始人楊稷認為，隨著底層邏輯不斷打通，保障性租賃住房正在形成自身的發展體系，國企就是這種體系背后的隱性力量。

楊稷進一步表示，跟原來不一樣的地方是，除了市場手段要加強，對國企資源的調動要加快。作為租房市場的一部分供給，通過規范保障性租賃住房，可以引導租賃市場逐步規范化發展。

積極參與保租房市場

“從品質、供給再到價格，保障性租賃住房最大的一個好處就是給消費者一個確定性的東西。”談及對市場的影響，楊稷表示，保障性租賃住房顯著增加了核心城市的房源供給量。

不僅如此，由于政府鼓勵由規模化的企業來運營，原來市場上零散的經營管理模式得到改善。此外，每年租金漲幅不能超過5%，這對于消費者來說，是租房體驗的定心丸。

以廣州為例，截止到2025年，廣州市將完成保障性租賃住房60萬套，規模居于前列，相對于廣州市五百多萬的租賃房源來說，保障性租賃住房占比大概10%左右，北京、上海的占比可能更低。

楊稷表示：“保障性租賃住房由于體量不高，對租賃市場而言，更多是承擔壓艙石的作用。”

窩趣正在配合政府參與保障性租賃住房的運營。目前，已有部分門店納入保障性租賃住房，或是處于申請過程中。楊稷表示，窩趣參與保障性租賃住房，一方面是因為資產方是國企，他們希望保障性租賃住房的管理可以更加健全規范，因此需要公寓運營商提供成熟專業的管理體系；另一方面，窩趣自身的項目，只要符合要求，都會積極配合政府來提高保障性租賃住房供給量。

對于年漲幅5%這樣的租金規定，楊稷表示，站在消費者角度來看，是一個比較大的確定性保障，可以避免出現租金的大幅上漲，保護消費者權益，這是很必要的。不過，對一些要求投資回報較高的物業來說，可能會造成比較大的財務壓力，這些物業可能會選擇純市場化發展的路徑。

“薄利只是反映了行業的一個基本特性，任何一個薄利行業，只要用心去做，還是大有可為。”楊稷表示，運營機構是市場的重要參與者，更是保障民生的支持者，企業可以通過精細化運營，提高科技化水平，通過降低成本、提高附加值的方式對利潤做提升。

不斷提升租房體驗

市場化供給是主體，保障性租賃住房是重要補充，楊稷表示，這兩方面，窩趣都會去做。“我們的打法沒有太大的變化，窩趣始終以企業穩健經營作為戰略目標。”

窩趣希望能夠持續有效服務客戶，這是第一位，規模增長放在第二位。只有服務好客戶，才能形成良性循環，這樣的規模才有價值。截止目前，窩趣的房間規模超過4萬間，在規模增長方面，窩趣強調的是合理地快速增長。

在楊稷看來，長租不是一個像互聯網那樣可以快速發展規模再去變現的行業，它更多應該是屬于一個穩健發展的行業，大家應該沉下心來，做好每個企業所想做的那部分的商業價值。

對窩趣來說，研究產品和用戶心理，把服務做到細致，體現的是窩趣“客戶第一”的價值觀。“為客戶提供了價值，才有你的商業價值。”楊稷表示，服務行業的核心在于客戶運營，商業價值必須建立在為客戶創造價值的基礎上。

作為一家酒店系出身的運營機構，窩趣的差異化服務體驗融合了酒店行業的特色，并在服務細節上做了很多嘗試。

據楊稷介紹，租客對窩趣滿意度最高之一的部分是床墊，因為窩趣是行業里唯一一個使用五星級酒店床墊的公寓品牌，成本付出很高，這一項嘗試源于對租客需求的洞察，租客在相對比較小的居住空間里睡眠時間較長，能否休息好很重要。

在服務的標準化方面，窩趣在行業里首次推出線上評估體系，租客可以直接在上面點評，新租客在選擇租房時可以看到其他用戶的租住點評，這樣的反饋機制將隨著租客的增加而逐漸完善，有利于提高租客的體驗。

會員體系是窩趣的另一個優勢，一般來說，會員在酒店行業比較常見，長租行業還比較少見。窩趣從創立至今一直堅持做會員體系，截止目前，窩趣會員總數超過260萬，預訂房源的貢獻超過40%。

除此之外，窩趣持續性的做社群活動，希望給租客提供增值服務體驗，類型包括聚餐、戶外活動、相親活動等。

靜待品質租房時代到來

雖然人們逐漸重視居住體驗，不過，從生意邏輯來看，租房服務的商業價值還沒有進入最佳發展階段。

實際上，雖然從行業發展角度來看，長租的發展最近幾年才正式進入快車道，但事實上，在人口流入的大城市，租房一直是最常見的居住方式。

比如，根據去年底深圳發布的《深圳市政府關于深圳公共住房情況的專項工作報告》，深圳去年的租房人口大概占了總人口比例的70%，廣州占比大約30%至50%，上海跟北京差不多是40%。

“把租房比例提高到30%以上，國家的房地產市場應該會有一個根本的變化。”中國建設銀行(601939)董事長田國立表示，房地產不是一個特別理想的資產買賣，隨著中國市場成熟化，依靠租賃這個時代肯定很快就會到來。

對此，楊稷比較認同，他認為，無論投資人還是消費者，租賃時代真正到來最主要的一個標志是人們租房的時候，有超過15%的人愿意將租房作為長期選擇，并且首先想到租住品牌公寓，這也意味著在需求層面，租客想要更好的服務，從單純的追求價格便宜到兼顧價格和品質。

長租需求提升有一個前提，那就是收入水平的增長。楊稷表示，老百姓(603883)的收入越高，對品質生活的要求就越高，由于疫情的發生，導致很多人收入水平下滑。

按照目前經濟發展勢頭，楊稷估計，可能需要5年左右的時間，才能形成一個比較好的轉變。