鄭州二手房輕微回暖樓市刺激政策初見成效

來源：第一財經日報時間：2022-03-23 07:03:59

[ 二手房的稅費調整推動了這個市場的成交。此前，鄭州是全國除北京外嚴格執行高差額稅的兩個城市之一，即非滿五唯一的住宅，交易時差額稅按差額的20%征收。100萬購入的房子，如果賣150萬，需繳納10萬的差額稅。 ]

3月初，鄭州官方祭出穩樓市政策，將這座省會城市推到聚光燈前。取消認房又認貸、重提貨幣化安置……十余條新政砸向沉寂的市場。

從數據及個案看，近三周鄭州樓市改變正在發生，但還未形成質變，市場信心仍在修復中。諸葛找房數據顯示，新政發布后，鄭州市場成交量有所回升，二手房上升幅度大于新房。

多位當地房產中介稱，3月新政出臺后，成交量已有所上漲，但房價還算穩定。“現在是量先上去，短期內價格應該不會有多大變化，最快也要等到‘五一’過后。”

值得注意的是，進入2022年，樓市“松綁”的隊伍不斷壯大，目前有近60個城市進行松綁。諸葛找房研究院認為，樓市政策適度放松，將有效緩解部分群體購房資金、門檻限制等壓力，進一步釋放購房需求。

稅費變化帶來的入春跡象

近半個月來，中介經紀李新的工作陡然忙碌了起來。在鄭州，他負責的一些二手房業主，開始醞釀提高掛牌價，不過幅度不大，有的在十萬元左右。更明顯的變化是，降價房源的數量有所減少。

3月1日，鄭州出臺18條樓市新政，稱對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，購買二套房時，執行首套房貸款政策。

多家機構數據顯示，新政出臺后，鄭州市場確實有所活躍。據諸葛找房數據，政策發布后兩周，鄭州新房共成交2819套，較前兩周上升4.3%；鄭州二手房共成交1795套，較前兩周上升10.9%。

二手房的稅費調整推動了這個市場的成交。此前，鄭州是全國除北京外嚴格執行高差額稅的兩個城市之一，即非滿五唯一的住宅，交易時差額稅按差額的20%征收。100萬購入的房子，如果賣150萬，需繳納10萬的差額稅。高昂的差額稅下，部分業主為避免差額稅，變相將這部分稅費轉移至購房者，增加了后者的購房成本，導致二手房成交下滑，市場進一步冷淡。

鄭州新政發布不久，二手房稅費政策便出現調整。據貝殼研究院鄭州分院調研，鄭東新區、經開區、航空港區已開始執行新政，個人轉讓住房時，無法提供完整房屋原值、有關合理費用憑證的，按核稅價的1%征收個人所得稅。同時，業主自己選擇并做出承諾，先選擇稅率再辦理手續。“這標志著執行了七年的20%差額稅開始取消。”克而瑞河南區域也稱，二手房交易差額稅政策調整后，鄭州市二手房周均帶看超1.5萬組，成交量周均約500組，環比上漲明顯，不過依然不敵去年同期。

近60城松綁樓市政策

鄭州打響樓市調控“松綁”的槍聲后，已有十余個城市出臺鼓勵購房措施。據諸葛研究院統計，截至3月21日，有近60個城市松綁樓市政策，涉及放松限購限貸、降低首付比例、下調房貸統計利率、放松限售限價等。

官方層面，五部委密集表態，釋放強烈維穩激勵信號。財政部表示，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件；金融委稱，要及時研究和提出有力有效的防范化解房地產風險應對方案。

多重政策支持下，全國房貸利率表現繼續下行，二手房交易也有所回溫。

貝殼研究院數據顯示，3月房貸利率降幅創2019年以來月度最大降幅，82城房貸主流利率下調，當前利率接近2020年三季度的水平。重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。

銀行放款方面，3月百城平均放款周期在一個月左右，接近前年三季度最快的速度，近五成的城市放款周期不足一個月。

寬松的信貸環境，有效帶動了市場成交。數據顯示，3月以來（3.1~3.17），全國50城二手房日均成交量，較春節后日均成交水平增長約17%；二手房新增帶看客戶量與新增掛牌房源量均有提高。

克而瑞認為，購房者觀望情緒濃厚，“看得多，買得少”是3月主流心態。隨著政策利好不斷傳導，居民購房預期迎來改變，但信心修復仍需要時間。從成交來看，預計“金三”成色難以和去年同期相對比，但較2月預期企穩回升，“銀四”市場表現值得期待。“北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉暖，鄭州、濟南、徐州等二線及強三線城市市場或將輪動復蘇。”

目前，一線城市樓市表現較為堅挺，據CRIC監測數據，2月份以來不同城市去化率大于七成的19個項目中，一線城市上海占5席。

國盛證券則預計，地產政策將持續放松并加大力度，預計本輪政策落腳點可能是貨幣端，即新增貸款方面，以及地方政策如鄭州新政，新市民有望享受特殊信貸政策，因城施策有望變相打開限購限貸空間。

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