現在的樓市你看懂了嗎？一會這樣一會那樣，是不是看的有點蒙？其實千變萬化有一點沒有變，房子是用來住的不是用來炒的這個定位沒有改變，那么也就意味著房地產穩定的目標沒有變。

只要這個不變，那么基本上就可以判斷，全國房價不會大漲大跌，這就是房地產市場既定的局面。但你會發現，各地市場嚴重分化，有的漲有的跌，有的需要控制上漲，有的要限制下跌。其目的很明確，就是為了維護房地產市場平穩健康發展。

樓市大局已定，未來的新常態也有了雛形，究竟會呈現什么樣子？或許我們有必要從當前房地產面臨的變革說起。

近日，黃奇帆接受《財經》雜志總編輯王波明采訪，對中國房地產市場40年發展的深層邏輯和未來走向，做了深層解讀，或許能讓我們豁然開朗。

看完采訪，我們大致從內容中梳理出，房地產當前面臨的重要指標的變化，也意味著房地產正醞釀著一場深層次的變革。

比如，人口指標方面，14億人口或是天花板，人口數量在逐漸減少，這是不爭的事實，盡管在努力放開生育，也沒有那么快的明顯效果；中國的城鎮化率達到65%，雖然還有潛力，但他認為，中國的65%相當于歐美75%，再增長也就增加5、6個點。主要是因為我們的統計是，把農村青年人、中年人抽出來留下了老人小孩在農村，所以未來不會大幅增長；老齡化加快，多余的房子會形成供給增加；過去房價上漲的時候庫存不可怕，但如果房價不漲了，庫存就都是積壓，會造成新房需求大幅萎縮；

他還說，整個中國城市人均住房面積2020年后就達到了50平，發達國家也才50平，住房飽和了；2000年到2017年房子建設量漲了16倍，20年翻了4番，已達天花板，房地產沒有高增長的內在需求了；土地價格20年翻了四番，把樓市慣壞了，這種局面不可能持續；大規模的危舊房改造也不會再有；城市的學校、醫院到頭了，大學也過剩了；開發商負債率很多都在90%，基本上也上了天花板。

這些指標是基于中國房地產基本面做出的現實判斷，這些指標的變化也意味著中國樓市的底層邏輯變化，是房地產市場變革的標志。了解了這些才能對未來房地產做一個清晰的認識。

舉個很簡單的例子，早期的時候，房地產開發商高舉債、高周轉、炒地皮的行為并沒有引發大面積破產，為什么現在很多龍頭房企集中面臨危機呢？他認為，這既不是調控的問題造成的，也不是開發商自作孽造成，主要原因在于當時這種方式可以在擴張下循環，而現在這個邏輯行不通了。

他給出了未來5年甚至10年房地產新常態下的8大調整，看看這幾個方面，或許你就會對未來房地產的邏輯一目了然，你也就知道該干嘛干嘛了。

1、開發商負債率會持續下降。他認為，全世界開發商，負債率沒有超過50%的，而我們的到了80%、90%，這跟過去市場需求猛增16倍導致的。需求沒那么大了，就會進入新常態，負債率會逐步下降到合理區間。

2、高價買地、大樓盤造房局面會改善。開發商以后會根據市場實際需求進行結構性開發。

3、開發商瘋狂跨界行為將有所收斂。過去開發商以為賺了錢了，什么都敢搞，今后會收斂許多，畢竟術業有專攻。

4、房企數量會越來越少。我們房企有9萬個，大國才不到500個，我們比全球加起來還多。以后能上萬就不錯了，會以各種形式逐步注銷。這一點此前經濟學家馬光遠也有類似看法，他認為，“即使消失掉80%，我們還有2到3萬家房企，數量仍高居全球首位，完全可以滿足未來房地產市場的供給。”

5、開發商會租售并舉。以前蓋多少賣多少，大周轉，今后可能賣一半，留一半用作商業性租賃房。這也跟國家提倡的租購并舉的住房制度保持了一致性。房企必須參與進來。

6、房價不是說不漲了。只是過去20年翻幾番的情況到頭了，以后可能還會漲，不過不會太快，未來可形成一個可循環的狀態，宏觀來說大體平衡，是新常態，此時房子也是保值的，局部地區房價可能繼續漲。

7、房地產是支柱產業，必須要穩住。主要因為房地產對經濟的分量還是很重的，而且老百姓(603883)的大部分財產也都在房地產上，房地產是資金密集型行業，更是影響上百個行業的龍頭行業，所以，房地產必須穩住，確保不會大起大落。

8、問題房企不能簡單倒閉，重組是最好辦法。如果簡單讓房地產開發商倒閉，那是對債權人不負責任，也會造成很大的影響。想讓其軟著陸就要用重組的辦法。

這些變化將是房地產今后的新常態化運營，完全不用擔心房地產經歷這次陣痛的后果，首先這是多年來房地產問題下必然要經歷的陣痛和變革，另外，在一定意義上可以說，及時調整恰恰是給房地產新的發展機會創造了條件。

局面穩住后，房地產將會隨著新的形勢進入良性循環的狀態。可以說，他對中國房地產當然不僅是房地產，因為房地產從來都不是房地產，有一個非常深刻的認知和判斷，我們或許不能完全理解，但可以認真思考，讓未來見證這些判斷。我經常說那句話，有病不可怕就怕諱疾忌醫和病急亂投醫。如果正視問題所在，加以精準救治，或許就會進入一個新的良性循環階段。中國的房地產不正是如此嗎？

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