觀點網過去逾兩年，受到疫情影響，全國各地經濟增速放緩。但與此同時，物流地產、工業地產卻成為一枝獨秀的存在，需求仍錄得增長，無論是在投資層面還是租務層面看，表現都是非常理想。

就像順豐房地產投資信托基金，該公司日前公布從2021年5月上市以來的首份全年業績。由于其成立日期為2021年4月29日到2021年12月31日止，因此報告期只覆蓋8個月。

資料顯示，受惠于香港及內地市場對現代化物流設施的需求持續強勁，順豐房托期內的收益優于上市時的預測，較上市發售通函所載預測高出3.3%，達2.44億港元；物業收入凈額1.95億港元，可供分派收入1.38億港元；獨立估值總額65.4億港元，同比增1.5%。

同時，公司擬派每基金單位17.24港仙，分派比率100%。

業績發布后的第五天，順豐房托于3月22日舉行了全年業績媒體發布會，公司行政總裁兼執行董事翟廸強、投資總監康錦杰及財務主管何思婷均有出席。

作為香港首個及唯一一個并以物流為重點的房地產投資信托基金，翟廸強指，"順豐房托一年前上市，我們提供給投資者一個非常穩定的回報。"他表示，母公司順豐集團通過租用順豐房托的物業給予其強大的支持，相信旗下的物業仍然有升值的潛力。

據觀點新媒體了解，順豐集團占順豐房托租戶可出租面積達80.0%，并為報告期的總收益帶來了76.6%的貢獻。

被問到日后公司會否令旗下租戶更多元化，以避免過度集中時，翟廸強稱："是否過度集中，這取決于你如何看待它"。他深信，這對投資者來說，是一個優勢。

"順豐集團是我們的主要租戶也是我們的母公司，是物流服務的主要參與者之一，同時還需要考慮其租戶的質量，而順豐集團亦具非常高的信用評級。"翟廸強認為，順豐集團可為公司提供穩定性，因此公司在短期內的重點將繼續保持順豐集團作為其投資組合中的主要租戶。

翟廸強相信，無論作為主要租戶供貨商為公司提供穩定的租金收入，以及在擴展計劃方面，公司目前正得到順豐集團的全力支持。

"2022年，我們將會與集團緊密合作，研究如何收購更多資產做大順豐房托，成為亞洲其中一家有規模的物流業地產房托基金。"他說。

從翟迪強所言可知道，公司正緊密地與順豐集團溝通，挑選一些合適的項目放到順豐房托中。而在順豐房托擴大投資計劃上，也重點先考慮順豐集團現有的物流地產項目。

據介紹，順豐集團在國內50個城市都有項目，總面積大概有700萬平方米。

"我們優先考慮的項目主要是順豐集團已經落成的、能夠提供穩定租金收入的項目，同時順豐集團將是一個主要租客（的項目）。"而地點方面，會主要以大灣區、華東、中部以及北方的北京、天津等地的項目。

至于租金回報方面，據翟迪強指，目標是比較現有佛山、蕪湖兩地物業的租金回報。

翻查數據顯示，順豐房托現時的投資組合分別位于香港青衣、內地佛山及蕪湖三項現代物流物業，可出租面積約30.77萬平方米，并配備自動分揀及供應鏈系統用作支持設施的分撥中心。

據康錦杰公布，位于香港青衣的物業提供最高的收入和估值，是一棟15層的現代物流倉，截至12月底出租率為92.6%，約66%租給順豐集團。

而位于廣東佛山的物業，是一個3層高的現代物流倉，出租率為100%，全部租給順豐集團作為區域樞紐，用以支援廣東省的快遞服務。至于位于安徽省蕪湖的物業，年尾時也有接近九成租予順豐集團。

總的來說，截至去年底，順豐房托投資組合的平均出租率為95.8%。康錦杰指，有關出租比率到目前再進一步提升，截至3月底承諾的出租率可達97.3%，主要因有租客在業務上有發展需要，因此增加了簽約面積。

翟廸強還透露，現已有幾個項目的收購與順豐集團在談，希望短期內可以動用現有的資金和銀行貸款進行收購。

"我們手頭上的現金和未動用貸款大概有7億港元，希望可以用這個資金去做收購項目。"翟廸強總結時更指，"目標是上市兩年內將我們的總資產從現時的60億擴大到120億港元。"

截至去年底，公司資本負債比率為30.6%，何思婷接著稱，公司目標是提升至約40%水平。

對于整個物流地產市場，翟廸強相信，在國內市場會繼續非常蓬勃，越來越多的投資在物流地產方面，支持物流業的發展，而其中一個主要原因是國內近年在電商、零售業、第三方物流公司的增長，這些種種增長也得到了國家的支持。

在國家支持和企業發展的情況下，雖然國內的物流地產在不同地方都有相當多的供應，但是整體樓市都維持相當好的水平。

至于香港方面，當然這段時間由于疫情關系經濟增長延緩了，但是整體在物流地產、工業地產的需求仍然是增加的，過去這段時間，無論是在投資方面還是租務方面，表現都是非常好的。

相比較之下，物流地產、工業地產在不同的投資地產板塊中仍然是提供一個相對高的租金回報的。他相信，香港作為大灣區的一分子，可以繼續持續的增長。

以下為順豐房地產投資信托基金2021年度全年業績發布會問答實錄：

現場提問：去年公司投資組合的平均出租率為95.8%，未來有沒有任何計劃以提升資產回報？

康錦杰：95.8%是年末時的數據，之后我們已經提升了，因為有些租客業務上有發展的需要，多租了一些面積，尤其是在青衣的旗艦物業。所以大概在3月時，承諾的出租率已經達到97.3%，這也為2022年租金收入提供了一個額外的保證。

現場提問：順豐控股(002352)股份集團租戶占用可出租面積的80%，并于期內為總收益提供76.6%的貢獻，是否有提升第三方的收入占比的計劃?

康錦杰：關于順豐集團的占比，大概是80%，收入大概是76%。我們看到他有一個長的租約，因為在上市時已經簽了五年的租約，接下來的幾年每年也會有一個加幅，所以提供了一個不錯的穩定收入。所以接下來的幾年，如果有一些三方租客離開，我們會找一些替代的三方租客去取代那些面積。當然，如果我們集團有需要，我們也歡迎他們多拿一些面積。

現場提問：目前有超過70%的收入是來自順豐集團，公司有沒有計劃提升第三方收入以令租戶更多元化，長遠會否有目標的比例?

翟迪強：有關租戶多元化，我們的背景有優點和缺點，我們的背景意味著我們是集團資產組成的一部分。優勢在于，您知道，我們在擴展計劃方面以及作為主要租戶供貨商為我們提供穩定的租金收入方面得到了集團的全力支持。這與地區中的其他REITS非常不同。

我們是唯一也是第一家在香港上市的物流重點房地產投資信托基金。我們也可能是唯一一個REITS是母公司也是主要租戶，以過度集中或是多元化角度，這取決于你如何看待它。我們認為這對我們的投資者來說是一個優勢。因為我們的主要租戶也是我們的母公司，所以他們是leading playerin物流服務的主要參與者之一。

當您查看房東投資組合的質量時，您還需要考慮其租戶的質量。我們在短期內的重點將繼續保持順豐集團作為我們投資組合中的主要租戶。

現場提問：2022年的資產物業會不會增加？預計主要會在哪些區域？

翟迪強：有關擴大投資方面，我們會重點先考慮順豐集團現有的物流地產項目。順豐集團在國內50個城市都有項目，總面積大概有700萬平方米。我們會優先考慮實施一些已經投產落成的項目以及順豐集團作為主要租戶的項目。

地點方面，我們會重點優先考慮看大灣區、華東、中部以及北方的北京、天津等地的項目。我們希望在短期內可以動用現有的資金做一個收購。今年，我也有計劃，也已經和集團在談好幾個項目的收購，當然，我們需要投資者支持在各方面的融資安排才能完成這個任務。所以短期、中期的計劃現在已經有了，也希望很快可以對外公布具體的收購情況。

現場提問：順豐房托今年會否有注資或收購計劃?若收購會以何形式應付資金需求?

翟迪強：我們希望短期內可以動用現有的資金和銀行貸款進行收購，我們手頭上的現金和未動用貸款大概有7億，希望可以用這個資金去做收購項目。

2022年，我們也希望可以多收購幾個項目，我們也和順豐集團有密切的聯系，于他們現有的物流地產項目已經有相當數目落成，也已經有穩定的租金收入。我們優先考慮的項目主要是順豐集團已經落成的、能夠提供穩定租金收入的項目，順豐集團本身是一個主要租客。租金回報方面，我們目標是比較現有物業佛山、蕪湖的租金回報，這些水平的項目我們會優先考慮。

短期內如果是收購一個項目，我們現有的資金是足夠的。如果我們今年內再進行多一些項目的收購，我們當然可以繼續通過銀行貸款，包括香港的銀行貸款，也可能會牽涉到一些內地的銀行貸款。如果進行更大型的收購，我們可能會通過股本融資，我有信心我們的投資者會認同公司的投資價值，希望這個估價短期內有一個正面的反應，幫助我們2022年接下來的這段時間做更多的收購，壯大我們的資產投資項目。

現場提問：公司有沒有長線的資本負債比率目標?另外就收購集團的資產上如何進行融資?

何思婷：有關資本負債比率，我們的目標是40%左右。所以這真的取決于收購機會。而就有關融資需求,并且在不久的將來，我們將利用現有的可用現金并動用設施來支持未來進一步收購的收購。我們更傾向于股權融資和債務融資。這將取決于市場的支持，以便我們能夠將我們的市場價格推高到一個高水平。