（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沖進房企排行榜第七位的招商蛇口(001979)，2021年多項財務數據不佳。

3月21日晚間，招商蛇口發布2021年報。報告顯示，2021年1-12月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。

以年初定下的3300億元銷售目標計算，招商蛇口已完成99.04%，高于行業平均水平。與此同時，招商蛇口穩坐銷售額排名第七位的寶座，實現了對規模和排名的追求。

但在其銷售額大增背后，多項財務數據表現不佳。其中，利潤連續兩年出現負增長、毛利率連續三年下滑、增收不增利等現象較為突出。

增收不增利

招商蛇口隸屬于招商局集團旗下，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。主要業務包括社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營。

年報顯示，2021年，招商蛇口實現營業收入1606.43億元，同比增長23.93%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤103.72億元，同比減少15.35%，基本每股收益1.16元，同比減少20.55%。

值得注意的是，這是招商蛇口完成重組后，第二次出現利潤負增長。于2020年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比減少23.58%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤90.82億元，同比減少27.19%。

此外，對于增收不增利，招商蛇口表示，報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積增長，因此房地產業務結轉收入增加，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比有所下降。

事實上，這并不是招商蛇口第一次出現毛利率下滑。Ifind數據顯示，2016年至2020年，招商蛇口社區開發與運營的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%，自2018年起毛利率開始大幅減少。2021年招商蛇口社區開發與運營毛利率為21.35%，較2020年同期再度下滑1.59個百分點。

毛利率不斷下滑的同時，招商蛇口合計計提信用減值準備共計43.72億元。受計提影響，2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤減少34.56億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增加12.72億元。

招商蛇口表示，轉讓子公司也是造成增收不增利的原因之一。報告期內，招商蛇口轉讓子公司產生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比減少20.49億元。

利息支出44.88億元

大筆的利息支出，實際上也是凈利潤減少的原因之一。

數據顯示，2021年，招商蛇口經營活動產生的現金流量凈額為259.77億元，同比減少5.96%；投資活動產生的現金流量凈額為-242.77億元，同比減少403.87%；籌資活動產生的現金流量凈額為-111.61億元，同比減少41.39%。

受此影響，招商蛇口現金及現金等價物凈增加額為-96.12億元，同比減少164.98%。對此，招商蛇口表示，主要用于購建固定資產及聯合營公司投資及墊款增加。而對于投資、籌資活動產生的現金流量凈額出現下滑的原因，招商蛇口也認為主要是因為購建固定資產及聯合營公司投資及墊款增加。

有意思的是，由于收取聯合營公司及合作方利息收入增加，招商蛇口2021年利息收入為26.04億元，較2020年的21.99億元增加18.44%。

觀察者網了解到，招商蛇口的合作方多為民企。例如，年內對上海雋廷房地產開發有限公司追加投資，持股33%，合作方為上海象嶼置業有限公司、上海雋翔房地產開發有限公司；對南京招錦弘新房地產開發有限公司追加投資，持股25%，合作方為南京陽融房地產開發有限公司、南京新希望置業有限公司、南京恒皓房地產開發有限公司。

值得一提的是，憑借央國企的出身，招商蛇口可以拿到低于行業平均水平的融資利率。以2022年3月發行的超短期融資券舉例，該債券發行總額12.9億元人民幣，期限90天，計息期債券利率僅為2.40%。

除直接為聯營公司提供資金外，招商蛇口還為其提供擔保。例如，年內，招商蛇口為溫州市光悅房地產開發有限公司進行擔保，擔保額度11.6億元，實際擔保金額9.34億元。招商蛇口僅持有其40%的股份，陽光城(000671)集團和中航系合計持有另外60%的股份。

換句話說，通過招商蛇口將低利率融來的錢“借”給了民企，并由此獲利26.04億元。

但這并不能覆蓋招商蛇口年內的利息支出。數據顯示，2021年全年，招商蛇口利息支出44.88億元，較2020年的44.05億元增加1.89%。招商蛇口表示，主要是因為2021年債務增加，借款費用化利息支出增加。

數據顯示，截至2021年底，招商蛇口負債合計為5794.48億元，較2020年的4838億元增加956.48億元，同比增加19.77%。

華東毛利率持續下滑

出于對規模的追求，招商蛇口近年來不斷高溢價拿地，成為業內知名的“地王收割機”。

也因此，招商蛇口毛利率不斷走低，分地區來看，在占公司總營收10%以上的地區中，華東、江南、西南、華南、深圳等地區的毛利率分別為11.54%、17.69%、17.53%、14.04%、36.96%，華東區域毛利率位居倒數第一。

毛利率最差的華東區域，毛利率下滑程度也是最大。數據顯示，華東區域毛利率比上年同期減少4.65個百分點，跌幅遠遠超于其他區域。西南區域次之，毛利率比上年同期減少4.51個百分點。

毛利率最差且不斷下滑的華東區域，卻是招商蛇口營收的主要來源。數據顯示，報告期內，華東區域實現營收368.59億元，同比增長36.41%，占總營業收入的22.94%，并在各區域中位居第一。

也就是說，由于在毛利率最差的區域布局了最多的項目，這才造成了招商蛇口平均毛利率不斷下滑。

但據業內人士表示，華東區域一直以來就是眾房企的必爭之地，一方面，華東區域購買力強，有利于項目快速去化；另一方面，華東區域土地出讓的同時，都會為房企保留足夠的盈利空間。

該人士表示，招商蛇口之所以在華東區域存在毛利率較低的現象，與其在華東高溢價拿地造成盈利空間減少有關。

以杭州2021年首輪集中供地舉例，招商蛇口以“上限價格49.31億元+競配自持面積比例16%”競得兩宗地塊，其中，蕭山城區市北單元XSCQ1308-R2-08地塊，樓面價分別為25944元/平方米，而根據規劃文件，該地塊為限價地塊，毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米。

“考慮建筑成本、銷售成本后，該地塊盈利空間十分有限。”上述人士直言，招商蛇口在多地執行高溢價搶地的策略，雖然確實可以美化銷售額、營業收入，但對利潤的侵蝕卻是巨大的。

“而一家好的上市公司，不僅要在行業內排上名次，也要為投資者負責。”該人士說道。