周末，央行和銀保監會一起出手，為樓市帶來重大利好。

5月15日，央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（下簡稱“通知”），提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。各城市自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

消息一出，立刻引起了市場的廣泛熱議，與#房貸#有關的多個話題迅速登上微博熱搜。

據悉，通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。

“按央行公布的實際利率測算，理論上是打95折。即央行公布一季度全國個人按揭貸款利率為5.42%。若是按照減20個基點計算，那么實際的利率可以做到5.22%。 ”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代財經表示，實際操作如何，要看各地銀行等規定了。

“但有一點，按當前對于購房貸款政策進一步放松的角度出發，未來新市民或可以拿到這些超低利率的貸款。 ”嚴躍進補充道。

“降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。”中泰證券首席分析師楊暢對時代財經指出，降低住房貸款利率除了反映了刺激房地產市場需求的意圖，還有消除剪刀差的用意。

楊暢稱，自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。

在楊暢看來，需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，卻承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

圖片來源：圖蟲創意

不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點

早在4月29日中央政治局會議就提出，“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”，尤其是提出要“促進房地產市場平穩健康發展”，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

時隔半個月，相關政策就落地了。

嚴躍進對時代財經表示，根據央行發布的《2022年一季度金融機構貸款投向統計報告》，當前統計的全國個人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個基點計算，那么實際的利率可以做到5.22%。這就可以測算下購房者的房貸利率變化和成本變化。

嚴躍進以500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計算給時代財經算了一筆賬，在利率為5.42%的情況下，此時月供為28138.99元，利息總額為5130037.8元。若是以5.22%計算，此時月供為27517.35元，利息總額為4906246.57元。如此計算，月供額減少了621.64元，利息總額為223791.2元。

“通俗來說，如果銀行在實際操作中確實可以按央行政策降低20個基點，那么貸款了500萬的購房者，其每個月可以少還600元左右，30年加起來可以少還22萬元。”嚴躍進解釋道。

值得注意的是，上述計算，嚴躍進是以一季度全國實際的個人按揭貸款利率計算。而通知提出，“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。”業內認為，通知所稱“相應期限貸款市場報價利率”應該以當期LPR計算。

眾所周知，在人們的購房實踐中，住房貸款利率的計算較為復雜。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林5月15日對時代財經表示，銀行的房貸市場利率下限其實并不相同，有些銀行的房貸利率分為多檔，比如一般按揭利率是LPR5年期以上基準利率的基礎上上浮20基點，而首套用戶一般是LPR5年期基準利率基礎上上浮10基點，只有特殊用戶經過總部審批，才能享受5年期基準利率的房貸利率優惠、不上浮。

盤和林指出，5年期以上LPR的利率報價是大多數銀行采用的房貸按揭利率下限，但房產利率下限并不是銀行開展按揭業務常態化使用的利率水平，也就是大多數首套房客戶按揭的利率水平在LPR五年期以上基準利率的基礎上有上浮，一般按揭利率的水平都會高于利率下限。

若按照最理想的情況，根據目前最新的4月20日發布的5年期LPR4.6%計算，貸款利率下限在5年期LPR基礎上減20個基點，也就是首套住房的房貸利率最低可到4.4%。

楊暢對時代財經指出，降到4.4%，將比3月末首套房市場平均利率下降超過80個基點。楊暢稱，“該政策強調，‘二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行’，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。”

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙5月15日對時代財經表示，若降到4.4%，該房貸利率水平重回了2015年9月后的房貸水平，2016年全國房地產升溫的一個重要原因在于信貸環境寬松，可以預測到本次中央信貸政策是房地產市場回穩的助推器。

專家稱本次調整或對房地產市場影響不太大

5月15日，央行、銀保監發布為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，差別化住房信貸政策。

通知還指出，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

在王小嬙看來，自今年起，中央頻頻喊話支持剛性和改善性合理的住房需求，各地不斷出臺松綁樓市政策，但從市場實際恢復情況，市場回穩的速度不及預期。

5月13日，中國人民銀行公布的最新數據顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。月末人民幣貸款余額201.66萬億元，同比增長10.9%，再創2002年3月以來新低。從結構上看，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

王小嬙認為，其中一個原因是缺少中央實質性的政策支持，“中央政策的效果遠遠大于地方政策的松綁，如2018年受到金融貿易戰影響，中央四次降準，累計下調2.5pp，市場回穩速度預期正常，而今年政策松綁中央僅在4月25日降準0.25pp，本次中央差別化的信貸政策會加大各地松綁政策的效果，預示著如果后續市場回穩不及預期，各地政策松綁力度仍會進一步加強。”

但在盤和林看來，本次調整可能對房地產市場影響不太大。

盤和林坦言，此次房地產市場利率下限從理論上來說，可以降低剛需和改善性住房的資金成本，從而激發購買需要。在堅持房住不炒基調下，給了地方更多的自主權，由于銀行信貸依然是市場風險導向，所以房地產貸款利率下限下降實際上對房貸市場的利率影響非常小。

“即使地方有設定利率市場利率和房貸利率加點政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方政府，而是主要來自于央行和儲戶渠道，其資金本身就有一定的成本。之前銀行圍繞房地產按揭業務已經將利率壓在一個很低的水平，他們很難繼續向下壓低房貸利率。”盤和林提醒道。

盤和林進一步指出，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，促進首套房剛需用戶購買，促進房地產市場去庫存。