政府表態(tài)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，融資環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化,融資規(guī)模同環(huán)比均有所下降，融資成本保持在較低水平。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

本月關(guān)注

政府表態(tài)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，融資環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化

4月11日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知》，提出支持民營(yíng)企業(yè)依法上市融資、并購(gòu)重組，完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制。18日央行和外匯局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，其中提到要因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。26日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)公募基金行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》支持公募REITs的發(fā)展。整體看來(lái)，本月政府對(duì)房企融資在繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的原則的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)表態(tài)要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一定程度上支持了房企的合理融資需求，同時(shí)房貸的放松也有利于企業(yè)的回款，未來(lái)房企的融資環(huán)境可能會(huì)繼續(xù)優(yōu)化。

融資規(guī)模同環(huán)比均有所下降，融資成本保持在較低水平

本月100家典型房企的融資總量為641.28億元，環(huán)比下降25.2%，同比下降44.5%。其中債券發(fā)行了355.85億元，環(huán)比上升4.0%，同比下降43.0%。本月房企融資成本3.17%，環(huán)比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境內(nèi)融資成本3.14%，環(huán)比下降0.12pct，主要是因?yàn)榘l(fā)債主體仍然是集中在保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口(001979)等國(guó)企央企；境外融資成本3.80%，為遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的一筆綠色債券，成本較低。

東原仁知服務(wù)完成IPO，萬(wàn)物云首次申請(qǐng)上市

本月東原旗下的物業(yè)公司東原仁知服務(wù)在通過(guò)聆訊后于29日快速完成了IPO，萬(wàn)科旗下的物業(yè)服務(wù)公司萬(wàn)物云也在4月1日正式向港交所申請(qǐng)上市。因此截至2022年4月底，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和22家。不過(guò)整體看來(lái)，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，房企的熱情也有所冷卻。

企業(yè)發(fā)債

01.債券發(fā)行：境內(nèi)發(fā)債發(fā)行環(huán)比微升，境外債僅有遠(yuǎn)洋發(fā)行

2022年4月100家典型房企的融資總量為641.28億元，環(huán)比下降25.2%，同比下降44.5%，融資量較往年千億元以上的融資量來(lái)看較小。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資487億元，環(huán)比下降15.8%，同比下降27.1%；境外債權(quán)融資13億元，環(huán)比下降87.9%，同比下降91.5%；本月資產(chǎn)證券化融資141億元，環(huán)比下降17.5%，同比下降36.1%，融資主體大部分是國(guó)企央企。

4月發(fā)債355.85億元，環(huán)比上升4.0%，同比下降43.0%。其中，境外發(fā)債約13億元，環(huán)比下降86.9%，同比下降92.1%，僅有遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行了一筆2億美元的綠色票據(jù)。境內(nèi)發(fā)債342.8億元，環(huán)比上升41.3%，同比下降25.3%，其中，公司債發(fā)行174.25億元，環(huán)比上升279.6%，同比下降13.4%；中期票據(jù)發(fā)行80.5億元，環(huán)比下降31.5%，同比下降56.9%；融資券發(fā)行88.0億元，環(huán)比上升11.4%，同比上升44.3%，短期融資券發(fā)行力度有所上升。本月境內(nèi)發(fā)債主體基本為央企國(guó)企。

2022年4月100家典型房企新增債券類融資成本3.17%，環(huán)比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境內(nèi)融資成本3.14%，環(huán)比下降0.12pct，發(fā)債主體仍然是集中在保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等國(guó)企央企；境外融資成本3.80%，為遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行的一筆綠色債券，成本較低。2021年截至4月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，較2021年全年下降0.94個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.72%，較2021年全年上升0.69個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.19%，較2021年全年下降0.88個(gè)百分點(diǎn)。

具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，4月發(fā)債量最高的企業(yè)是華潤(rùn)置地，發(fā)債總量約80億元人民幣，完成了60億元公司債發(fā)行，以及20億元的中期票據(jù)的發(fā)行。本月發(fā)行債券的企業(yè)有16家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)2家。從發(fā)債年限來(lái)看，最長(zhǎng)的為7年，為保利發(fā)展發(fā)行的公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)置地發(fā)行的10億元3年期公司債利率2.79%最低，另有保利發(fā)展、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、華僑城、以及金融街(000402)發(fā)行了利率不超過(guò)3.50%的債券。

02.債券期限：本月到期債券類544億元

本月房企有32筆債券到期，金額共計(jì)544億元,環(huán)比下降15.1%，到期債券只數(shù)環(huán)比減少9只。力高集團(tuán)就企業(yè)存續(xù)期境外債提前完成了部分債券的交換要約，2022年4月到期的部分債券到期時(shí)間已經(jīng)成功延期，新票據(jù)期限為1年。

提前關(guān)注到2022年5月將有24筆債券到期，合計(jì)約351億元，環(huán)比下降35.4%，償債壓力有所下降。單筆金額最高為富力地產(chǎn)2016年發(fā)行的46億元的公司債。

在債務(wù)違約方面，本月沒(méi)有新增房企曝出實(shí)質(zhì)性違約，但是整體來(lái)看仍有不少房企存在流動(dòng)性問(wèn)題，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

上市和股票

01.擬上市房企：萬(wàn)物云首次申請(qǐng)上市，招股書(shū)仍有效企業(yè)為11家

本月沒(méi)有新增房企遞交上市申請(qǐng)，僅有中億基業(yè)在4月19日更新了招股書(shū)，因此截至2022年4月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企為13家，其中有9家房企在招股書(shū)過(guò)期后都沒(méi)有更新招股書(shū)，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月萬(wàn)科旗下的物業(yè)服務(wù)公司萬(wàn)物云在4月1日正式向港交所申請(qǐng)上市，此外蘇新美好服務(wù)和珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理分別在4月4日和4月23日更新了招股書(shū)，東原仁知服務(wù)則在本月通過(guò)了上市聆訊并在29日成功上市。因此截至2022年4月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企業(yè)的招股書(shū)都已過(guò)期，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。

02.IPO和增發(fā)：東原仁知服務(wù)完成上市

本月沒(méi)有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，東原旗下的物業(yè)公司東原仁知服務(wù)在本月通過(guò)上市聆訊后就于29日快速完成了上市。東原仁知服務(wù)的IPO發(fā)售價(jià)為11.9港元/股，但發(fā)行的股份僅有1666.67萬(wàn)股，因此所得IPO凈額約為1.359億港元。截至4月底新上市的房企旗下公司增至3家。不過(guò)由于近期遞交上市申請(qǐng)的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難。

03.股權(quán)變動(dòng)：藍(lán)光、泰禾大股東被動(dòng)減持，旭輝大股東積極增持股票

本月有多家房企出現(xiàn)了股東被動(dòng)減持公司股份，如藍(lán)光發(fā)展(600466)、泰禾等，主要是因?yàn)槭艿搅藗鶆?wù)違約的后續(xù)影響，這些企業(yè)的后續(xù)自救值得關(guān)注。除此之外，本月旭輝集團(tuán)大股東多次增持旭輝股票，體現(xiàn)出管理層對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的充足信心。而中交地產(chǎn)(000736)本月則有多位股東宣布減持計(jì)劃或者減持進(jìn)展，公司的經(jīng)營(yíng)狀況需要注意。

04.股價(jià)變動(dòng)：力高健康生活I(lǐng)PO后大漲，中交地產(chǎn)連續(xù)漲停

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為一般。A股地產(chǎn)股整月上漲的股票占比僅為13.6%，而H股整月上漲的股票占比也不過(guò)33%。在H股方面，本月力高健康生活的月漲幅達(dá)到了54.83%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)在3月31日完成IPO后股價(jià)在4月1日大漲了57.14%，反映了投資者對(duì)于這支新股的看好，也奠定了整個(gè)月漲幅的基礎(chǔ)，此后雖然股價(jià)略有波動(dòng)，但是整月最終的漲幅仍然達(dá)到了54..83%。

在A股房企方面，本月中交地產(chǎn)的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在月初和月末出現(xiàn)了兩次大漲，其間出現(xiàn)了9個(gè)漲停板，股價(jià)大幅拉升，雖然月中也有3個(gè)跌停板，但是最終整月漲幅達(dá)到了79.7%，使其成為A股漲幅最大的房企，但是公司股價(jià)有存在炒作的可能，需要注意。

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