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文丨章冶游

2022年，貝殼的斷臂求生仍在繼續。

日前，貝殼再度傳出裁員消息。貝殼找房內部人士爆料，此次新一輪裁員涉及產品、研發、運營、集團職能等崗位，幾乎涉及所有部門，各部門裁員比例不等，最高比例達到七成。這已經是2021年以來，貝殼的第三次裁員了。

5月11日，貝殼找房登陸港交所，成為首家以“介紹方式”在港雙重上市的回港中概股。一邊成功解決了在美退市風險帶來的危機，一邊卻仍在樓市的寒冬中掙扎，一喜一憂，喜是短期的，憂是長遠的。

樓市的黃金時代正在遠去，一大堆與房產相關的企業未來一段時間的日子都不會太好過，貝殼同樣如此。2021年貝殼營收增速放緩、成交額出現負增長、多家投資方相繼離場等，都與樓市大環境的變化有著直接關系。

重壓之下，貝殼在力求自保，也在開辟第二增長曲線，但是，它所選中的互聯網家裝行業及長租行業，顯然都不是那么容易就能站穩腳跟的賽道。

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業績失速

業績失速，是貝殼裁員的直接原因。

2017年至2019年，貝殼的凈虧損分別為5.38億元、4.28億元、21.80億元，2020年全年和2021年上半年，貝殼實現扭虧為盈，但到了2021年下半年，形勢又急轉直下。去年三季度，貝殼營收下降到180.96億元，凈虧損達17.66億元，四季度，貝殼營收177.9億元，凈虧損9.33億元。

2021年全年，貝殼凈虧損達5.25億元，同比下降118.9%。貝殼業績失速的時間節點，與它啟動裁員計劃的節點基本重合。

2021年10月，貝殼在上海大面積裁員，當時貝殼的裁員對象主要為一線房產經紀人和平臺職能部門的業務人員，這輪裁員優化了3萬人，直接導致貝殼很多門店店長、店經理等職位出現嚴重缺人現象。當時，包含一名金融副總裁、兩名總經理、多位高級總監在內的20多位管理層也放棄期權離開了貝殼。

2022年3月，貝殼開啟第二輪裁員，裁員集中在二手房和新房交易服務事業群，比例大約為10%。前后不過兩個月時間，貝殼再度開啟第三輪裁員，從爆料來看，此次裁員比例和業務波及面比前兩次更為廣泛了。

貝殼董事長彭永東曾在2021年全年財務業績電話上表示，2021年是前所未有的艱難之年，顯然，2022年貝殼依然處于寒冬之中。如今，貝殼對2022年一季度的業績預測也不樂觀，給出的預計凈收入總額在115億元至125億元之間，較2021年同期或下降約39.6%至44.4%。

與裁員同期進行的，是貝殼的戰線收縮戰略。從財報來看，2021年第四季度貝殼的門店數量較上一季度減少2908家，經紀人減少6.1萬人。貝殼之所以斷臂求生，不僅源于凈利潤重回虧損狀態，也在于多項經營數據都不太樂觀。

從財報和招股書數據看，貝殼的總營收增速和GTV（成交額）增速表現都不盡人意。

2018年，貝殼實現營收286.46億元，同比增速為12.3%，2019年和2020年，貝殼迎來了一段高速增長期，營收增速分別達到60.6%和53.2%。但在2021年，貝殼的總營收增速只有14.6%，呈直線下跌曲線。

貝殼的GTV變化與總營收變化非常接近。2019年和2020年，貝殼的GTV增速分別為84.5%和64.5%，但在2021年，貝殼的GTV僅同比增長10.1%。2021年一季度，貝殼的GTV喜迎224.2%的增長，但二季度便下跌到了22.2%，2021年后兩個季度，貝殼的GTV更是出現連續負增長。

2020年8月，貝殼在美國紐交所上市，此后股價一路上漲，最高市值達到1063.5億美元，但如今，貝殼的市值已經縮水至149億，相比最高點蒸發近85%。貝殼走上下坡路后，資本市場的態度也在變化。

2021年10月，融創中國發布公告稱，自6月開始累計出售了總價值代價約5.54億美元（約35億人民幣）的貝殼股票。此前貝殼于美股上市時，高瓴的持股比例為5%，但從今年2月高瓴披露的數據來看，它的持股比例已經降至3.3%。從貝殼最新披露的股權架構來看，騰訊的持股比例也從12.3%降至10.8%。

如果要說貝殼的經營問題，那助力貝殼在房產交易和服務市場站穩腳跟的ACN模式的成本支出一直未得到優化、盲目的擴張等都是關鍵所在。但直接將貝殼推入寒冬的，還是進入下行期的樓市。

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困于樓市

過去與當下，貝殼的命運都與國內房產行業的發展緊緊捆綁在一起。而對房產行業來說，最壞的時代似乎正在來臨，房產行業各個鏈條上的企業如今都在經歷著暴風雨。

國家統計局、智研咨詢相關數據顯示，2015年至2020年，房地產業增加值及占GDP比重的占比一直在提升，但在2021年上半年，這一數據卻出現大幅下滑。與此同時，國內房地產開發投資額、商品房銷售面積及銷售額等均出現了不同程度的下滑。

在此背景下，貝殼的二手房交易、新房交易自然不樂觀，而這兩大業務又是貝殼的命脈。目前貝殼有三大主營業務，即二手房交易、新房交易、新興服務和其他服務，2021年財報顯示，三大業務占總營收的比重分別為39.6%、57.5%、2.9%，而前兩者合計占比超過97%。

2021年，房產行業的大環境變化，與一系列新政策的推出緊密相關。關于二手房，2021年2月，深圳最先建立二手房官方指導價發布機制，隨后成都、上海、三亞等城市相繼出臺二手房指導價政策，成都發布二手房指導價后，貝殼上掛牌的近2萬個小區的二手房均價全部“隱身”。

二手房限價最直觀的影響就是成交量的銳減，因為大部分房東的售房意愿下跌，二手房房源數量也隨之下滑。與此同時，限價配合信貸收緊甚至大面積停貸的組合拳，更是加劇了二手房成交量的疲軟。

受二手房交易低迷產生的連帶影響，以及各地對“炒房不住”打擊力度加大的影響，2021年新房市場情況同樣不容樂觀。58安居客房產研究院數據顯示，2021年全國55個城市9月新房成交量出現同比下滑，平均下滑幅度達到47%。這對貝殼的影響更為深重，畢竟從2020年開始，貝殼新房業務貢獻的營收比重就反超了二手房業務。

除了房產市場宏觀大環境的影響，貝殼如今面臨的困境，還有中介這一傳統業務競爭力的弱化。過去幾年，貝殼一直是國內線上線下一體化住房中介服務企業中的領先者，但如今，它面臨的競爭壓力顯然在不斷增大。

2021年4月，易居企業控股有限公司發布公告，宣布收購阿里所持有的天貓好房公司85%的股份，交易完成后，阿里成為易居第二大股東，之后易居開始主導天貓好房的發展，阿里則提供技術支持，幫助易居打造房地產數字化營銷和交易平臺。如今，字節跳動投資的“幸福里”、58安居客、天貓好房、京東的線下門店“好房京選”等競品，都在不斷向貝殼施壓。

此外，近兩年碧桂園、萬科、恒大及融創等龍頭房企都在自建線上交易平臺，這也在擠壓貝殼的生存空間。可以說，未來貝殼在房產中介市場獨占鰲頭的風光之勢，已經很難持續。

除了傳統中介企業，官方中介平臺的上線也在分食貝殼的市場。2021年9月，杭州市二手房交易監管服務平臺上線個人自主掛牌房源功能，如果后續官方運營的二手房交易平臺批量出現且持續發展壯大，對貝殼來說也是不小的沖擊。

凜冬將至，貝殼只能在穩住基本盤的同時，轉身尋找新的可能。

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前路渺渺

2021年年底，貝殼董事長彭永東正式宣布“一體兩翼”戰略升級，其中“一體”為房產交易賽道，“兩翼”為家裝家居賽道與普惠租房業務。2021年開始，專注房產交易中介服務的貝殼，開始在房產行業的價值鏈條上尋找新的增量。

切入新賽道后，貝殼的資本運作也在跟進。2021年7月，貝殼宣布與圣都家裝達成協議，將收購圣都100%的股權，今年4月，貝殼完成了對圣都家裝的收購，總對價為39.2億元人民幣現金及4431萬股公司A類普通股股權，收購完成后，圣都成為貝殼的合并子公司。

此外，今年2月，貝殼租房與樂灣公寓合作簽約儀式在上海舉行，雙方投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區正式落地，公寓占地近 4 萬平方米，由老舊廠房改造而來，共有公寓2978套。

內外交困之際，貝殼仍耗費巨資圍繞新業務展開布局，可見其不僅對第二增長曲線的需求迫切，對家裝家居及長租公寓賽道也具備一定信心。但從貝殼2021年的財報來看，新興服務和其他服務營收占比僅為2.9%，成效甚微，份額幾乎可以忽略不計，能否在未來成為貝殼的新增長點，還是要打上一個問號。

從市場層面客觀分析，想要將這“兩翼”做起來都不容易，因為無論是哪一個賽道，都充滿了競爭與不確定性。

如今，家裝市場規模正在沖刺3萬億，顯然是一個潛力巨大的藍海市場，但有潛力的市場少不了強敵。近年來，國內參與數字化轉型的家裝企業比例穩步上升，從2017年的10.1%上升到了2021年一季度的19.2%，其中不僅有齊家網、好好住、酷家樂、土巴兔等互聯網家裝品牌，還有蘇寧、國美、美團、騰訊、百度、字節跳動等一群互聯網企業。

雖然當下家裝市場集中度較低，尚未出現具有壓制性規模優勢的龍頭企業，這些都是貝殼的機遇所在，但是，隨著家裝數字化時代的到來，行業對企業提出的要求也在提升，能否持續深耕并整合供應鏈、能否在市場下沉度上取得優勢、技術支撐是否雄厚等都將成為未來衡量家裝企業競爭力的標準，貝殼面臨的壓力并不小。

再看貝殼押注的長租市場。前瞻產業研究院數據顯示，2025年中國長租公寓行業市場規模有望突破3萬億元，市場潛力同樣巨大，但就目前來看，長租似乎并不是一門好生意。2020年開始，長租公寓頻頻暴雷，其中甚至包括自如、蛋殼公寓等行業龍頭品牌，這些企業的暴雷原因也很相似，無外乎資金鏈斷裂、疫情沖擊等，但其中最核心的因素，還是長租公寓商業模式的問題。

做長租公寓的企業，大多數其實就是“二房東”，在這門生意中，賺大錢的并不是它們，而是掌握著房源的房東，這也導致長租企業利潤普遍較為微薄，只能通過持續燒錢及“租金貸”這種業務來維持運轉，并寄希望于做大規模來攤薄固定成本，實現盈利。但這種商業模式本質上非常脆弱，因為重資產模式下，長租公寓品牌幾乎都在負重前行，一旦有外部因素影響，很容易走向暴雷。

走上重資產道路，對當下的貝殼來說，顯然不是好的選擇。

在尋找新的增長點這件事上，貝殼已經找到了方向，但是，無論哪條路，似乎都不輕松。

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