紅周刊 編輯部 | 秦佳麗

“五一黃金周”收官，房地產交易市場沒能迎來放量。CRIC監測的成交備案數據顯示，2022年五一假期間50個重點監測城市商品住宅累計成交44.75萬平方米，同比下降80%。

“五一樓市”該火未火，數據顯示，繼TOP100房企1～4月累計操盤銷售金額同比大降50.2%之后，五一期間重點樓市成交額斷崖下跌80%。結合50余家A股上市房企一季報錄得虧損，房企經營回暖預期不得不“后移”。

有業內人士向《紅周刊》表示，受前期政策調控機制及疫情影響，購房者的房價上漲預期及收入預期被打破，房企銷售回升艱難。房企整體回暖預計要等到下半年，但很難再見到去年高峰期時的水平。

樓市“五一黃金周”斬獲有限

百強房企陷于銷售回款困境

知名國資房企市場經理賀云（化名）目前同時管理天津及重慶兩大區域項目，兼顧南北區域市場令其對當前樓市行情有較為全面的感受。在他看來，與去年“五一黃金周”期間相比，今年銷售情況全面下行，堪為“天上地下”。

“我們天津的項目表現比較極端，去年‘五一’是最好的時段，銷售額直接破億，今年幾乎掛零。不過這主要是由于天津項目以外地客戶為主、疫情影響下沒有客戶到訪所致。”他告訴《紅周刊》，公司旗下重慶地區項目更能客觀地呈現問題，“去年5月份是銷售高峰，不止‘五一’，整個5月都很火，我們1天能賣40多套房；今年‘五一’給了很大的優惠力度，也僅僅保持日銷10套左右，然而成績已經在區域內領先了。”

整體低迷的市場成交量讓業界的“紅五月”預期落空。賀云表示，今年政策調控已經見底，一季度本該有所升溫，但受疫情影響，預計上半年很難回暖。

事實上，賀云在管區域項目的銷售困境，是目前樓市黃金周期整體“失靈”的縮影。盡管近期部分城市板塊有小幅復蘇跡象，但較去年同期水平仍有較大差距。

CRIC監測的成交備案數據顯示，2022年五一假期間50個重點監測城市商品住宅累計成交44.75萬平方米，同比下降80%。其中，武漢、杭州、長沙、濟南、蘇州、福州、南京、廈門等熱門城市成交備案面積降幅均超過70%，市場成交活躍度較弱。

另據《紅周刊》梳理各機構統計數據發現，一向穩健的四大一線城市樓市，在今年“五一”期間表現亦不盡如人意。期間，除了北京以3.94萬平方米的新房成交面積實現102%正向增長；深圳、廣州、上海的商品房成交備案面積均有不同程度下滑。其中，受疫情影響的上海新建商品住宅僅成交74套，成交總面積8828平方米，同比減少94.7%。

對于依靠銷量作為安身立命之本的房企而言，這也將直接為企業營收帶來難題。賀云介紹，“現在信貸政策已經很寬松了，只要客戶資質沒問題，放款很容易；主要難點還是成交量的問題，成交量不足導致企業回款不足。”

《紅周刊》了解到，今年五一期間，房企營銷推盤積極，TOP30房企陣營中過半推出了區域和集團層面的折扣促銷活動，例如，碧桂園開展“最低55折”“5.5元鎖定房源”營銷；恒大推出2000套特價現房及8000套特價期房，推出“75折至85折”等折扣力度；龍湖集團推出首屆“五一狂歡購”，施行“住宅96折，車位9折，商辦95折”等讓利活動。

而在房企竭力尋求銷售回款的背后，是百強房企身陷銷售下滑困局。據克而瑞發布的統計榜單顯示，TOP100房企今年4月僅實現銷售操盤金額4284億元，環比降低16.2%；1～4月操盤銷售金額18666億元，同比降低50.2%。

另據《紅周刊》梳理，目前各陣營房企門檻值普遍下調，今年前4月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的全口徑銷售規模分別為480億元、208億元、127億元、41億元，分別較去年同期下滑50.3%、53.5%、52.8%、60.4%。

即便是頭部房企亦未能擺脫銷售困局，昔日“碧萬恒”構成的TOP3陣營已經洗牌。今年前4月占據今年銷售榜單前三的是碧桂園、萬科地產、保利發展，依次實現全口徑銷售額1633億元、1380億元、1212億元，合計銷售額4225億元，整體較去年TOP3陣營下跌41.73%。與此同時，中國恒大跌落前三，前4月以133億元全口徑銷售額排名TOP48。

與此同時，由于區域市場行情表現分化，部分深耕局部城市的區域型房企，更容易面臨銷售規模縮水。以今年“五一”期間商品房成交量同比下滑96%的南京為例，作為深耕南京的本土房企，頤居建設多次居當地“銷冠”。今年前4月，頤居建設在南京仍以116億元銷售額居于榜首，不過該銷售規模仍較去年同期下滑24%；而由于南京一地的銷售額便為其149億元全口徑銷售額貢獻占比近八成，其銷售總額亦較去年縮水25%。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《紅周刊》表示，目前房企銷售額難以回升的主要原因，一方面是去年上半年市場高峰期下呈現出高基數，對比之下今年成交量下滑明顯；另一方面則是市場預期較弱，“受疫情影響，購房者對未來的收入預期和房價上漲預期不再強烈；與此同時，開發商由于資金鏈緊張，一改以往攻城拔寨的拿地勢頭，拓儲和開工積極性低，銷售端也以降價銷售為主，對于市場預期好轉的打擊較大。”

一季度半數房企毛利率下滑

“以價換量”致部分房企利潤水平承壓

銷售規模縮水的背后，今年房企其實普遍面臨“增收不增利”、毛利率下降等難題。伴隨近期2022年一季報披露完畢。《紅周刊》了解到，滬深兩市合計135家上市房企（Wind申萬分類）中，今年一季度錄得凈利潤虧損的達到56家，毛利率同比下降的86家。

安信證券研報統計顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位數為20.6%，同比下降3個百分點。若以20%作為行業參照標準，今年一季度毛利率超過20%的A股上市房企已由去年同期的84家降至67家。

在行業利潤水平普遍承壓的背后，頭部房企也難逃毛利率下滑困境。《紅周刊》查詢到，一季度占據凈利潤規模TOP5陣營的滬深上市房企依次為華夏幸福(600340)、綠地控股(600606)、保利發展、萬科A、金融街(000402)，除了華夏幸福因獲得債務重組收益而實現毛利率增長，余下房企毛利率水平均有不同程度下滑。保利發展、金融街銷售毛利率水平為24.61%、19.38%，較去年同期下滑6.34個百分點、27.18個百分點。

上述房企多將毛利率水平下降歸為行業趨勢因素。比如，在企業毛利率已有下行趨勢的2021年，金融街在年報中將毛利下滑原因歸為“受行業調控持續影響”；保利發展在年報中稱“未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓”。

不過，《紅周刊》發現，財務費用上升、債務杠桿亟待紓解、以價換量等促銷措施，是當前房企利潤水平承壓的深層次因素。尤其是部分陷入流動性危機的房企，更多著眼于尋求現金流安全，而非盈利水平。

《紅周刊》統計顯示，今年一季度不少房企錄得凈利潤與毛利率雙降。泛海控股(000046)、上實發展(600748)、中天金融(000540)、藍光發展(600466)、京能置業(600791)、珠江股份、中交地產(000736)等20家房企，除了在今年一季度錄得凈利潤虧損，銷售毛利率降幅亦超過10個百分點。其中，中天金融、藍光發展、京能置業的銷售毛利率表現為-4.13%、4.32%、9.88%，銷售毛利率水平由兩位數降至個位數甚至是負數。

具體來看，上述三家房企營收難以覆蓋營業成本增長。今年一季度，京能置業、藍光發展營業成本分別同比增長3271%、35.4%，遠超營業收入增長水平。中天金融雖實現營業成本同比下降65.2%，但也低于營業收入73.3%的下降速度。

另據《紅周刊》測算，上述三家企業無一例外下調了銷售均價。其中，京能置業一季度簽約銷售面積0.87萬平方米，簽約金額1.87億元，以此測算，其銷售均價為21494元/平方米，較去年同期下降35%；藍光發展一季度銷售面積約18萬平方米，銷售金額14.06億元，以此測算其銷售均價7811元/平方米，同比下降21%；中天金融旗下主要地產平臺中天城投，一季度實現銷售額41.1億元，銷售面積35.4萬平方米，銷售均價為11610元/平方米，同比下降5%。

對于逐漸走低的房企毛利率，李宇嘉表示這是一個必然趨勢。“房價地價聯動、控制房價上漲幅度、控制開發商利率水平，讓資金流向實體經濟，本就是頂層設計下必須要做的事。”

Wind數據顯示,截至2021年底，不含金融企業的上市公司毛利率表現為18.32%。李宇嘉認為，經歷今年一季度探底后，房地產板塊毛利率和凈利率水平將趨于穩定。

樓市升溫需待下半年

預計難回去年高峰水平

事實上，盡管目前房企去化緩慢，盈利水平較去年整體下行，但多位置業顧問向《紅周刊》反饋，由于限購放松等政策利好，與今年一季度相比，5月份銷售行情已略有升溫跡象。

南京一位置業顧問表示，由于當地樓市政策調控放松，“五一”期間客戶到訪量比節前稍好，“最近南京除了主城區，部分區域開始解除限購。不過限貸措施還不明了，有的需要全款，所以成交量取決于客戶手頭資金的情況。”

在節日成交量同比下滑的溫州，當地一位置業顧問同樣表示，盡管今年“五一”行情不敵去年，但銷量比節前提升了20%至30%左右，而接下來的銷售表現則取決于整體經濟形勢的回升以及政策調控機制。“目前江蘇很多城市都在放松限購門檻，調低房貸利率。比如蘇州首套房貸款利率由4.9%下調至4.6%，跟2017年前后的利率持平。”他補充說，“類似寬松政策對本地客為主的縣域城市幫助不大，但在南京、蘇州等熱門城市而言，由于外地人口多，對于原本不滿足社保繳納年限的剛需客而言，作用還是會很大的。”

《紅周刊》了解到，今年已有超過80個城市出臺房地產相關刺激政策，就限購限售、住房公積金、房貸利率、預售資金監管等方面放松門檻。

從土地投資市場看，目前房企拿地依舊謹慎。不過，在由國央企構成拓儲主力之外，亦有多家民營房企開始積極入場。據中指研究院數據，今年1～4月，TOP100企業拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。其中，碧桂園、龍湖、濱江集團(002244)等民營房企在土拍市場均有所斬獲，而集中于杭州拿地的濱江集團前4月全口徑新增貨值575億元，居于房企新增貨值榜單之首。

關于接下來的市場走向，首鋼地產天津市場經理馬騰飛向《紅周刊》表示，由于房地產的地域性質很強，不同城市的分化嚴重。目前核心城市的核心區域實際上已經回暖，比如北京的豪宅市場，天津的和平區等，新房、二手房銷售情況皆有回升。其預測，“整體市場大概率要下半年才會趨于回暖，不過幅度有限，基本不可能回到去年5月份的情況。”

“最本質的原因，還是在于自去年開始的政策調整和疫情等因素影響，徹底改變了購房者對于房價和收入預期。”他說，“一方面，去年危機房企的大甩賣，打破了房價永遠漲的預期，而且買期房還不一定能交房，購房有風險；另一方面，購房人要考慮未來30年是否真的能安全還完月供，而疫情改變了人們收入預期。所以，未來房地產的整體風向已經改變了，即便穩住了基本盤，恐怕也很難再達成之前的高度。”

（本文已刊發于5月14日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）