每經記者 包晶晶 上海報道 每經編輯 魏文藝

上海從5月16日起分階段推進復商復市。

因疫情防控按下“暫停鍵”的上海樓市，也隨著上海市規劃和自然資源局4月26日《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》（以下簡稱《供應計劃》）的發布而重新恢復了關注度。

《供應計劃》顯示，2022年上海計劃供應土地面積2427~2707公頃，比2021年計劃供應面積1920~2420公頃總供應量增長明顯。其中計劃供應商品住房用地522~592公頃，同比增幅達44.7%。

“2022年宅地供應明顯增多，商品住房用地和舊改宅地增加顯著，主要是受供求關系影響。上海主要城區土地較為稀缺，同時受人才引進等其他人口增長等因素影響，需求較為旺盛。”

中指研究院土地事業部負責人張凱5月16日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，在穩地價穩房價穩預期等政策背景下，增加土地供應量在一定程度上能夠起到穩定樓市的作用，同時也能補充土地財政收入。此外，舊改、城市更新等是房地產市場調整重要方向，能夠改善老城區居民的住房條件，對于穩定房地產市場也有積極作用。

住房供地面積增逾44%

根據《供應計劃》，2022年上海涉住宅用地計劃供應面積為927~1067公頃，較2021年的供應計劃基數增加30.6%、上限增加17.3%。

具體來看，上海預計供應商品住房用地522~592公頃，占全市供地計劃的22%。如果按中位數計算，這一數字比2021年商品住房用地供應增加了172公頃，增幅達到44.7%。

值得注意的是，從今年上海土地供應結構看，產業用地仍占比最高；涉宅用地中商品住房供應占比21.7%，比2021年的17.7%增加了4個百分點；而保障性住房、保障性租賃住房的供應占比略有下降。

《每日經濟新聞》記者梳理了上海近10年的土地供應情況發現，2018年之前上海每年供地計劃均在2000公頃以下，2018年起正式跨入了2000公頃階段；2019年計劃供應各類國有建設用地2800公頃，為近10年最高。自2020年起各類用地計劃劃略有下降，2020年三類涉宅及商辦、產業用地合計供應2055公頃；2021年加上一部分舊改用地后，供應計劃增至2170公頃（中位線）。

從實際完成情況來看，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均無流拍地塊，且整體走勢平穩。2021年上海涉及住宅用地供應計劃710~910公頃，宅地實際供應約794公頃，完成率約98%。與其他熱點城市相比較，房企在上海仍然保持拿地熱情，即便市場整體下行，上海土地市場對房企仍有較大的吸引力。

而上海新建住宅供應仍稍顯緊張，正如張凱所言，上海主要城區土地較稀缺，但需求旺盛，因此新房庫存面積自2020年開始就呈現逐月回落的態勢。上海易居房地產研究院《百城住宅庫存報告》顯示，近27個月來上海商品房供應總面積為1989萬平方米，總成交面積2254萬平方米，市場長期處于供不應求的狀態，存銷比截至今年3月底已經降至6左右，遠遠低于北京16.5、深圳12.6和廣州10.9。

因此，對于近兩年上海住宅的供應節奏，業內認為比較理想。上海中原地產市場分析師盧文曦5月16日通過微信向《每日經濟新聞》記者分析認為，“2021年上海開始分批集中供應房源，從推盤總量來看在增加，而且各種調控手段上之后極端現象有所緩解，從總體情況來看，市場得到有效引導和控制。去年一共集中供應6批房源，平均下來2個月一次集中供應，總節奏還是控制得不錯。”

購房預期能否被催熱？

盡管上海的宅地總量上大幅增加，但區域分布仍不均衡。

從供地計劃來看，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港等“五大新城”占了新增供應宅地的絕大部分，總計共增加155萬平方米，占到今年上海商品住房用地新增總量的90%。

而上海市區核心區域的黃浦區和虹口區，2021年商品住房用地供應量為8萬平方米，今年的供應量為0。此外，徐匯、長寧、靜安等7個區的商品住房用地供應同樣大幅縮減，特別是長寧區僅2萬公頃、徐匯區5萬公頃，7個行政區的供應總量減至23.5萬平方米。

但在舊改供應的宅地中，黃浦區供應量達到40萬~45萬平方米，占據今年舊改供應宅地總量的80%（以中位數計算），同時也超過了2021年的全市舊改宅地的供應數量。

“五大新城要承擔起吸納人口、產業等功能，而且是今后開發建設的重點，因此土地供應集中在這些區域以及外圍是不可逆的大格局。加之今年情況比較特殊，疫情帶來經濟下行壓力，房企也不一定有足夠資金去拿市中心地塊。”

盧文曦認為，下半年不排除在上海經濟恢復常態后，根據市場需求適度補充一些市區地塊，但是也只是小幅調整，中心區土地供應少的大格局不會改變。”

由于疫情影響，從3月底開始，上海市場新房銷售受到巨大沖擊，在‘金三銀四’‘紅五月’幾乎全線“封凍”之下，加大供地能否重塑市場信心，追回失去的銷售黃金期？

對于上海市場的基本面，盧文曦仍然充滿信心，“目前來看，疫情對上海的沖擊還是比較大的。樓市停滯后，市場情緒和預期會有擺動。當然，在此期間會醞釀新的需求，而且各部門都在出臺相應的托市舉措，穩定市場情緒。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒有發生改變，因此一旦恢復后會很快回到正軌。今年土地供應計劃大致確定，接下來就是抓緊趕工，有機會補上落下的時間。”

張凱也表示，未來依舊看好上海土地市場。“日前結束的18個集中供地城市中，城市之間分化趨勢較為明顯，城市基本面較好的一些城市受房企關注較高。上海作為長三角地區頭部城市，城市基本面穩定，長久以來房地產市場量增價穩，開發利潤對比其他城市也較為可觀。此外，在土地市場競拍規則上企業公平競爭拿地也一直以來受其他城市效仿學習，出讓土地規模、價格落位均勻，房企參與度較高。目前雖然受疫情影響今年首批集中供地延期，但未來上海房地產市場依舊會備受關注。”