經濟觀察網 記者 蔡越坤3家民營地產同時宣告將發行公司債融資，是否預示著民營房企債券融資將回暖？

5月16日，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”，3990.HK）公告，擬發行金額不超10億元“22美置01”，期限為4年，起息日為2022年5月24日。募集資金扣除發行費用后，擬全部用于償還公司債券“20美置01”。

同一天，碧桂園控股有限公司(以下簡稱“碧桂園”，2007.HK)公告稱，碧桂園地產集團確實擬于近期面向專業投資者公開發行一期面值不超過5億元的國內公司債券。該債券目前仍處于計劃階段。

龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”，0960.HK）亦于5月16日在上交所發布“公開發行2022年公司債券（第二期）的發行公告”，公告顯示，本期債券發行規模不超過5億元，發行人為重慶龍湖企業拓展有限公司。本期債券期限為6年期，第三年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券，票面利率詢價區間為 3.00%-4.00%。

5月16日當天稍早時間，市場消息稱龍湖集團與碧桂園集團、美的置業三家民營房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發行人民幣債券。隨后，3家民營地產擬發公司債對外宣布將發行公司債進行融資。

優質民營房企示范效應

對于此次監管支持3家民營房企發行公司債融資的政策特點，華泰證券(601688)5月17日表示，第一，從消息傳出、企業確認、交易所公告已落地推進，動作迅速、主體明確、措施具體，政策信號清晰，直接改善投資人信心；第二，本輪政策寬松中首次為房企設立信用保護工具，專項支持地產民企，幫助規避違約風險，更具針對性；第三，政策性機構、市場化參與，提供實質資金支持；第四，優質民企率先試水，示范效應更強。

在此之前，2022年以來，監管層支持房企合理融資需求的信號逐漸明顯。4月29日中央政治局會議高層定調，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

隨后，央行、銀保監會、證監會均召開專題會議，其中，央行表態及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求，銀保監會表示支持首套和改善性住房需求，證監會表示積極支持房地產企業債券融資。

東方金誠認為，此次3家民營房企被指定為示范房企發債，是對監管層此前政策承諾的具體落實，釋放出支持房企合理融資需求的更為明確的信號，有利于提振市場信心，進一步改善房企融資環境。這在助力維護房地產行業平穩健康發展的同時，在當前經濟下行壓力較大的階段，也有助于發揮房地產穩定宏觀經濟大盤的作用。同時，此次被選取的房企均為民營企業，也體現出監管層對于民營企業融資的支持和鼓勵，符合今年兩會政府工作報告提出的“完善民營企業債券融資支持機制”的政策導向。

另外，值得一提的是，3家房企示范發債將采用“債券發行+信用保護工具”的模式。具體來看，加入了信用保護工具的使用，即為吸引投資人，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）等在內的信用保護工具。

其中，5月16日，據深交所披露，中國證券金融股份有限公司和專項計劃管理人中信證券(600030)股份有限公司聯合創設的信用保護憑證，與“中信證券-聯易融-信聯1號2期供應鏈金融資產支持專項計劃”(以下簡稱“龍湖供應鏈ABS”)配套成功完成簿記。信用保護憑證名義本金4000萬元，受保護債券規模4.02億元。

東方金誠認為，這種模式在助力民營企業債券融資方面的作用主要體現在，信用保護工具可以對債券起到風險轉移作用，如發生債券違約，創設機構將代為還款，相當于創設機構以自身信用直接對債券進行信用增進，這可以縮減投資人購買債券的風險敞口，提高投資人對債券的認可度，從而提升債券發行的成功率，并有助于降低發行利率。此次3家民營房企示范發債引入信用保護工具與政策導向一脈相承，預計未來將有更多優質民營企業在信用保護工具支持下成功進行債券融資。

民營房企債券融資能否回暖？

此次，3家民營地產同時宣告將發行公司債融資，是否預示著民營房企債券融資將進一步回暖？

去年9月恒大爆雷后，房企債券融資進入冰封期。

根據東方金誠數據，此后隨政策不斷維穩房地產，2021年11月開始 地產融資回暖，行業債券發行量大幅增加，今年2月以來地產凈融資已連續3個月為正。但行業債券融資改善僅限于國有企業，市場對民企地產債存在明顯的規避情緒。1-4 月央企和地方國企地產債凈融資分別為296億元和62億元，同期廣義民企地產債凈融資為-237億元，且截至5月15日，民營房企已連續65天無公開市場債券發行。

對于房企融資的信用分化，5月13日，惠譽評級數據顯示，2022年第一季度中國國有房地產開發企業在房地產行業境內債券發行總金額中的占比接近90%，與2021年第四季度的發行占比大致相同，突顯出房企信用狀況持續分化。

惠譽評級表示，2022年第一季度通過境內債券市場融資的國有房企通常為行業領軍企業，非地產類央企下屬房企，或地方國有房企。與此同時，由于央行適度寬松的貨幣政策以及部分城市放寬了限購和按揭貸款限制，投資者情緒有所改善，房企的境內債券發行總規模達到約700億元人民幣，較2021年第四季度增長近30%。此外，得益于市場流動性向好，2022年一季度多數國有房企發行人的境內債券票面利率有所下降。相比之下，民營房企的發行成本則呈現較大差異，部分資質較強的區域性房企更受投資者青睞。

為何此時支持地產民企債券融資？

華泰證券研報表示，一是落實前期“完善民企債券融資支持機制”的政策要求，本次以信用保護工具支持地產民企債券融資，是對緩解民企融資難的進一步落實；二是穩地產、穩預期迫在眉睫，4 月宏微觀數據均反映出地產需求端不景氣、融資端疲軟，亟待地產寬松政策進一步發力。穩地產也是穩信用的關鍵，低迷數據造成的市場悲觀預期，亟需政策釋放積極信號予以對沖。

此次三家民營房企發債，東方金誠認為，對于民營房企債券融資來說具有很強的破冰和示范意義，將為其他房企和市場注入信心。不過，此次選定的房企均屬于民營房企中基本面較好的主體，本身市場認可度較高，發債難度相對較小——在民企地產債發行難度較大的一季度，三家示范房企均有公開債或ABS 發行。

東方金誠表示，但從行業整體情況來看，盡管4月以來，各地出臺房地產政策的節奏加快，政策密度明顯高于一季度，但房地產市場下行勢頭仍未止住，疫情沖擊又進一步拉長了房地產“政策底”到“市場底”的傳導時間——4月30大中城市商品房成交面積同比深跌54.2%，降幅較上月擴大 7.3 個百分點。其判斷，在目前房地產市場仍未迎來拐點的情況下，投資者風險偏好難以得到實質性提升，基本面較差的民營房企將較難僅受益于政策支持就打通債券融資渠道，可能還需耐心等待房地產市場的真正回暖。

華泰證券認為，通過信用保護工具支持地產民企債券融資，既是落實前期政策要求，也是為對沖4月低迷數據造成的悲觀預期。本次政策釋放出更加明確、積極的穩地產信號，直接改善投資人信心。目前政策底已現，市場拐點需要時間、政策、預期多重配合。后續可關注5月LPR調降可能、以及因城施策需求端放松發力。