2021年，住房租賃被寫進國家戰略規劃，從國家層面為住房租賃市場開辟了前所未有的機遇和重大窗口期。與此同時，新市民和畢業生兩大群體帶來了巨大的市場需求。數據顯示，2021年的畢業生約900萬人，每年數百萬人涌入租賃市場，為住房租賃的規模化發展從供給側和需求端印證了健康發展的趨勢。

過去一年，住房租賃市場完成了從頂端到微觀的政策建構，逐步落地的財稅、土地、金融政策成為拉動行業發展的三駕馬車。此前和訊房產推出的《長租·探索者》系列報道中，多家企業曾表示，住房租賃行業的春天已經來臨，企業通過駕乘政策東風搶占市場先發優勢的愿望尤為迫切。

那么，行業還將面臨哪些新變，企業的愿望落實又要跨過哪些阻礙？和訊房產近日對話ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然，從行業觀察者的視角復盤政策、市場、企業三端。趙然表示，從行業發展的脈絡來看，中國住房租賃仍處于剛剛起步的初期階段。這也意味著，政策面趨好，但仍有財稅細節需要持續發力。住房租賃行業本質上是“薄利行業”，這決定了行業參與者心態。對企業而言，則更加考驗產品力、運營力、服務力。

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保租房REITs仍存障礙

政策尚待出齊

剛剛過去的4月，市場翹首以盼的保障性租賃住房REITs有了突破性進展，首單保租房REITs報送發改委，而保租房公募REITs一旦順利發行，就意味著資本的循環路徑打通，保租房建設將吸引到更多社會資金。

但從過往一年的經驗看，國家發改委在REITs申報項目中會嚴格優中選優，有公募基金人士曾表示，迄今國家發改委約拿到了百余單REITs申報，但只發出了12單，通過率并不高。

在趙然看來，目前保租房REITs的發行仍存在兩大障礙：一是資產規模，二是收益率。

據悉，發改委對REITs發起人的資產規模有明文規定，首次申報項目的市場估值不低于10億元；同時，為保障后期擴募能力，發起人持有的可發行REITs的資產總規模，不得少于首次申報規模的2倍。放眼全行業，趙然認為，行業參與保租房時間較短，能達到以上規模門檻的企業鳳毛麟角。

“此外，目前基于基礎設施REITs定出的4%的派息率對于保租房公募REITs來說還是有些高，”趙然說，若僅靠租金收入，多數保租房達不到4%的REITs分紅水平。中房學在《房地產藍皮書2021》中曾透露，目前，發展住房租賃市場面臨的最底層的基礎性問題，就是住房租賃收益率過低，僅不到2%，這一水平嚴重低于正常的投資收益率水平。

不過，據趙然介紹，在充分考慮以上問題的基礎上，國家在指導保租房REITs項目落地上也在給予更多支持。具體來看，政策鼓勵更多金融創新工具進入到這個領域，并且金融支持的力度在逐漸加大，讓“大錢、長錢、便宜的錢”開始真正進入，另一方面，企業在拿地的過程中，政府也在順應市場規律讓渡地價。“通過對分子分母的調整，來平衡企業資金使用情況，提升收益率。”

除土地、金融問題之外，還有稅收問題，要不要適當減免稅款？租金補貼上，是否需要補貼，要補貼多少金額，以什么形式補貼？趙然認為，若要推動保租房REITs常態化發展，仍有不少政策條款亟待落地。

盡管如此，保租房公募REITs對住房租賃航道的入局者仍有著不小的吸引力，趙然介紹到，目前企業都在積極布局保租房業務。

從供應路徑來看，保障性租賃住房主要來自以下五種：住房租賃專項用地、產業園區配套用地、閑置的存量土地和非居住類房屋、未售和空置的傳統保障房，以及將市場上各類集中式和分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統。

“前兩種方式屬于新增供應范疇，后三種則是屬于存量納入保障性租房體系。五種供應路徑，決定了未來保障性租賃住房的承建主體將主要集中于國央企、地方城投企業和具有保障房建設經驗或長租公寓運營管理經驗的房企。”趙然說。

02

住房租賃企業要找準定位

扮演好服務者角色

毫無疑問，在政策加持下，住房租賃市場將是未來的風口與主線。因此，過去一年，涉租地塊的爭奪愈發激烈。

從整個大租賃市場來看，民營房企由于布局較早、規模較大，是市場的主干力量。而從2021年的數據來看，87.9%的純租賃地塊由地方國企斬獲；競自持租賃地塊方面，約56.7%的競自持租賃用地由國資獲取，民企占比43.3%。據ICCRA統計，2021年國企性質的運營商管理租賃住房規模占比僅為10.2%，但相較2019年提升了6.4個百分點。

回顧房企近幾年在租賃市場的投入，趙然認為，一方面是主動轉型的需要，但更多的是跟隨大勢的結構性調整。

盡管房企對住房租賃市場“一往情深”，但從企業公布的年報情況來看，該業務尚未成為企業盈利的新的增長點，截至目前，僅有龍湖冠寓明確表示實現了盈利。

那么，是否如外界所言，住房租賃企業各家的日子普遍沒有那么理想？趙然告訴和訊房產，“企業運營一個項目的毛利潤是85%左右，這是行業平均水平，如果只運營單個項目，在不擴張的時候是不會賠錢的。但企業要拓展規模，就會有人力、物力以及信息化系統等多方面的投入，這些成本是不能避免的，在攤銷整體的成本之后，企業現今的規模或許還不足以支撐盈利，但是如果不拓展，深耕一地或維持有限的規模，企業是可以實現自負盈虧的，市場有大量這種案例。”

租售并舉的國策之下，住房租賃作為規模萬億的薄利產業，是補齊民生短板的一大重要舉措。因此，趙然也提到，在保障民生的過程中，政府扮演兜底角色，而身處其中的住房租賃企業則要扮演好服務者的角色。“很多企業已經站上了住房租賃的賽道，但鳴槍之后，卻沒有競爭實力。實際上，這個行業歸根結底比拼的是運營和服務。”根據趙然的觀察，目前兩類企業已經“提前搶跑”：一是有酒店運營背景的企業，二是自身有物業管理公司的企業，因為“有抓手，能不斷打磨自己的服務水平”。

回顧住房租賃行業的發展脈絡，從創業企業開路，到更有實力的房企系租賃品牌占據主流，隨著國家隊保租房的大規模進入，今后市場的主力軍無疑將是國家隊和房企旗下機構。那么，作為探路者的創業公寓品牌，未來將棲身何處？

對此，趙然給出了她的答案，她認為，企業首先要找準發展定位，之后再確定發展模式。比如，聚焦當地市場的深耕型企業可以提升服務附加值，或是轉型為不帶品牌烙印的第三方運營管理公司。

去年，ICCRA基于對市場的研究，推出了首個住房租賃行業產品分級標準，將市場上現有的產品分為高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓和租賃式社區。趙然表示，目前市面上這些產品類型，總有一款是適合企業發展定位的。

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未來住房租賃行業的三大特征

產品、服務、人才是企業發力點

對于未來的住房租賃行業，趙然認為，應該將其視為新經濟行業來看待，它將會帶來諸多方面的改變：

一是，從租客、市場端的層面來看，租住將成為被大家普遍接受的新的生活方式。這也意味著，市場將有更高階、更多元的需求，租賃產品不僅要有美好居住和舒適居住的空間，還要關注到客戶的情感、文化和社交訴求等，市場需求將驅動供給側不斷進階變化。

二是，將會形成一個非常完善的產業鏈。趙然以美國住房租賃行業為例講到，該行業供應商多達110多類，是龐大復雜的產業鏈，而我國住房租賃行業還缺乏與之匹配的供應商體系，但一個明顯的趨勢是，越來越多供應商在調整產品研發模式，并進入到住房租賃行業，將來行業上下游產業鏈將愈發完整。

三是，住房租賃產業不僅帶來房地產市場的結構重塑，也對金融行業產生深刻影響。趙然介紹到，租賃住房REITs產品在發達國家REITs產品中占比達兩位數。但在我國，保租房公募REITs才剛剛起步，未來發展空間還非常大，可以預見的是，將來住房租賃產品在金融市場將起到壓艙石的作用。

瞄準廣闊的市場前景，緊貼城市發展脈搏，住房租賃企業也在與行業共同成長。據趙然介紹，目前產品力和服務力是企業發力點。

“重資產模式的企業在思考，資產如何升值保值，開發過程中如何降低融資成本，如何配套選擇合適的供應商，如何把產品做到標準化提升產品力；此外，企業著力解決的問題還有人才結構的優化，為企業儲備具備全面服務能力的人才，提升企業整體服務能力。”

據了解，ICCRA在專注建設住房租賃行業專業化智庫的基礎上，也在不斷豐富賦能行業發展的新內容。今年以來，ICCRA與北京第二外國語學院聯合開設了行業首門住房租賃課程，廣泛協調整合優質資源，鏈接國際與國內、上下游產業等相關方，通過此次課程，為行業輸送新鮮血液，為解決制約行業發展的專業人才短缺問題提供了一條可靠路徑。