4月底，隨著A股上市房企陸續發布年報，目前多數地產商都已經公布了2021全年業績。

除了之前我們曾報道的萬科、中海、龍湖等頭部企業外，近期發布年報的金茂、金地、金科三家“金”字頭公司，也受到很多朋友關注。

在濤哥看來，這家三企業雖然都姓“金”，但卻恰好歸屬于國有企業、混合所有制企業、民營企業三種截然不同的類型，可以說代表了地產行業的三大陣營。

今天，我們就聊聊這三家房企2021年的業績成果，看看在地產最難一年，三大陣營的代表們業績幾何？

1

央企金茂，彎道超車

中國金茂，可以說是近年地產國企崛起的代表人物，憑借著央企中國中化的背景加持，使得金茂成為地產圈的新晉黑馬。

2016年中國金茂銷售額僅485億，而到2021年其銷售額達到2356億，5年時間翻了近5倍，行業排名快速提升，成功晉級行業TOP15。

年報顯示，2021年中國金茂實現回款2278億，回款率高達96%，保持了健康的銷售表現。

而在盈利方面，實現營收900億，歸母凈利潤約47億，同比增長21%，盈利較前一年有明顯改善。

作為央企旗下地產公司，中國金茂的融資能力和財務安全性表現非常亮眼。2021年其平均借貸成本低至3.98%，其中利率最低的一筆美元債利息僅3.2%，能夠低成本獲取大量資金，是央企地產的核心優勢之一。

當然，打鐵也需自身硬，金茂各項財務指標非常健康，三道紅線全部保持綠檔，凈負債率63%，剔除預收賬款后的資產負債率68.0%，現金短債比1.58。雖然數據不及2020年，但依然屬于相當穩健，信用評級行業領先。

值得一提的是，在戰略布局方面，中國金茂持續擴大核心一二線城市深耕優勢，包括北京、上海、廣州、南京、杭州等戰略高地均實現銷售破百億，例如北京的東叁金茂府單項目一年賣了87億，可見其產品實力受到市場的肯定。

此外，金茂近年還不斷加大城市運營板塊的布局，目前累計運營33個大型城市綜合項目，不僅建立起差異化的競爭力，也使其能低成本獲得大量土儲，為長期業績增長打下基礎。

可以看到，央企光環之下，中國金茂在融資和拿地方面具備先天優勢，加上自身戰略布局好、產品實力過硬，因此實現彎道超車。

2

混改金地，持續向上

金地集團最早是深圳市福田區屬國資企業，經過國企改制并股份制上市后，成為混合所有制企業。

目前，金地集團(600383)第二大股東為國企深圳市福田投資控股有限公司，持股7.8%，而在其十大股東中，還有全國社保基金等“國家隊”的身影。

因此，金地也被很多金融機構認為是帶有國資色彩的企業，在一些銀行的白名單上金地往往也跟國企地產們處在同一檔。

2021年，金地集團實現銷售額2867億，同比增長18%，增速在TOP20房企中位居前列。同時實現營收992億，歸母凈利潤94億，凈利潤率13%，盈利能力在同等級房企中表現較好。

而在財務安全性方面，2021年金地集團凈負債率55%，為歷年最低，剔除預收賬款后的資產負債率67%，現金短債比1.4，已連續6年滿足“三道紅線”綠檔要求。

同時，金地的平均融資成本僅4.56%，與國央企在同一段位，信用評級穩居行業第一梯隊，去年累計獲得金融機構授信達2467億。

在濤哥看來，金地多年來都是一家非常穩健的公司，管理體系專業化、職業化，堅持做好產品、不激進，這使得他在行業下行期具備更強的抗風險能力。

早在2020年，金地董事長凌克就在一次公開演講中，預測未來行業總規模可能會逐步下降。對市場風險有清晰的預判，我想這是金地能夠未雨綢繆、穿越周期的重要支撐。

值得一提的是，今年1-4月金地集團的業績排名已經悄悄提升至行業第8位，在良好的股權結構、完善的職業經理人體系、以及深耕一二線城市中高端產品的戰略加持下，金地在行業調整期實現了穩步向上。

3

民企金科，平穩長跑

與金茂、金地兩位帶有國資血統的同行相比，金科則屬于是妥妥的白手起家民營企業。

說實話，去年民營房企陣營受到不小的沖擊，很多本來看起來穩健的公司都陷入了經營困難，在這種環境下還能維持平穩的民企實屬于不易。

年報顯示，2021年金科實現銷售額1840億，已連續第三年位列行業TOP20。營收1123億，同比增長28%，營收總額以及增速遠超同行，比同等級的金茂和金地都高。

從資金情況看，金科2021年經營性現金流量凈額142億，已連續4年為正。

其凈負債率69.51%，同比下降5.56個百分點；剔除合同負債后的負債率69.17%，同比下降0.68個百分點，有息負債規模大幅下降，全年壓降達170億。

在業績會上，金科董事長周達表示，金科從去年開始就提出“一穩二降三提升”的經營發展策略，堅持穩健發展，降低負債、降低庫存，提升核心競爭力、提升盈利能力、提升資產運營能力。

去年，金科累計新增土儲47宗，土地購置合同金額376億，同比減少58%。據透露，金科去年下半年果斷暫停拿地，全口徑減少土地投資超500億，主動節約了資金。

不過從年報看，截至去年底，金科土儲可售面積達6591萬方，80%分布在一二三線城市，足夠覆蓋2-3年銷售。

值得關注的是，在眾多民企紛紛面臨資金壓力，金融機構對房企融資極其謹慎的情況下，金科還是保持了平穩的融資節奏。

年報顯示，2021年金科公開市場融資規模近120億，位居A股民營房企前列，能在極端市場下借到錢，體現出金融機構對他的信任，這在當前環境下非常難得。

而且，在去年境外評級機構紛紛下調房企信用評級的背景下，金科卻得到了標普評級由 B+ 跳級提高至 BB-，展望穩定。而在境內也獲得了中誠信、聯合評級給予的 AAA 級。

截至目前，在行業屢現債務違約的情形下，金科保證了所有公開市場債務100%兌付，去年累計兌付金額超106億元，展現出穩健的基本面。

今年2月，在政策支持優質房企融資的背景下，金科成功發行2022年首期15億元公司債，成為為數不多的成功發債的民營房企之一，不僅證明其安全性受到市場認可，也給其他同行帶來了信心。

據濤哥了解，目前多家銀行都加大了對金科的開發貸投放力度，此外證券公司、保險公司、信托公司、資管公司等也在持續落地與金科的非標業務融資支持。

業績會上，金科表示將通過一系列組合拳，包括抓銷售回款、盤活預售資金監管賬戶、優化公司股權、催繳應收賬款，處置沉淀滯重物業、溝通機構加快放款，嚴控非必要開支等舉措，保障到期債務的兌付工作。

可以說，作為一家沒有背景的民營房企，金科在市場寒冬下也面臨著經營挑戰，但憑借良好的信用和財務治理，平穩度過了去年的難關，成為民企中的長跑者。

4、總結

今天我們分享了來自國企、混改、民企三個不同陣營的代表性公司，可以發現，雖然行業很難，但穩健型公司依然有機會穿越周期、挺過寒冬。

雖然與國資背景的企業相比，民企在融資上確實優勢不足，但隨著國家支持政策的落地，一些相對優質的民企同樣已經獲得融資機會。

特別最近，明顯能夠看到中央部委和各地政府都在關心房地產行業和相關房企的平穩發展，對于那些信用良好、經營健康的公司來說，有更大的可能得到資金支持。

本文首發于微信公眾號：濤哥雜談。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。