房地產(chǎn)持續(xù)觸底，過程中的任何關(guān)于一點(diǎn)回暖的蛛絲馬跡都將成為對市場的鼓勵。土地公開招拍掛市場則是樓市的“晴雨表”，土拍的情況成為預(yù)判行業(yè)走向的重要信息。5月5日，備受關(guān)注的廣州首輪集中供地以表現(xiàn)平平收官，并未傳遞振奮市場的信號。

從結(jié)果看，18宗地17宗成功出讓，一宗流拍，收金341.4億元。其中15宗地底價成交，唯有中海以15%的溢價率觸頂價斬獲白云區(qū)空港大道地塊，成為本場土拍最熱的地塊。央國企仍是本輪土拍的主角，廣東地鐵、越秀地產(chǎn)、中海等唱主角。同時，大華集團(tuán)和廣東蘭園控股兩家民營房企各拿一宗地塊。

從溢價率、熱度以及參與民營房企的數(shù)量看，廣州土拍表現(xiàn)四平八穩(wěn)；而就在五一長假前，深圳首輪土拍全部觸頂溢價15%成交，宣告樓市強(qiáng)勢回歸。在首輪土拍的熱度不均中，同為大灣區(qū)兩個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的一線龍頭城市，廣州和深圳樓市前景或已分化。

廣州地鐵拿下“半壁江山”

廣州首輪土拍，17宗成交地塊總建筑面積239.43萬平方米，成交金額為341.4億元；拿地主體仍為央企和國企，民營房企僅有大華集團(tuán)及廣東蘭園控股兩家有所斬獲。

廣州地鐵成此次土拍的最大贏家，以165億元總價拿下了白云區(qū)東平地鐵站綜合開發(fā)AB2201086地塊、白云區(qū)廣海路地塊一（石井水泥廠西地塊）、海珠區(qū)石榴崗南側(cè)臺涌AH032318地塊、海珠區(qū)赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊5宗地塊，深化了其在海珠區(qū)及白云區(qū)的布局。

其中，海珠區(qū)赤沙車輛段地塊緊鄰近期備受追捧的越秀地產(chǎn)打造的琶洲南項(xiàng)目。按照以往的開發(fā)節(jié)奏，廣州地塊拿下地塊之后會找開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，越秀地產(chǎn)為廣州地鐵熟悉的老搭檔。

同時，去年在廣州土拍市場表現(xiàn)兇猛的越秀地產(chǎn)也斬獲了兩宗地。

最熱門的地塊則是白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊，市場消息顯示，有22家房企屬意于該地塊。最終在經(jīng)過25輪報價，由中海地產(chǎn)以最高溢價15%拿下，成交總價27.2億元+住宅自持比例9%。

自廣州樓市小陽春失約后，市場的情緒一度低迷，僅個別網(wǎng)紅盤頂住了壓力，許多樓盤去化表現(xiàn)平平。在杭州土拍大熱之后，廣州首輪土拍被市場寄予厚望，希望能展現(xiàn)市場回暖的信號，提振樓市信心。從最終的成交情況看，并未出現(xiàn)意外之喜。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，18宗地中11宗來自中心六區(qū)，這也是2021年至今四次集中供地中，第一次中心區(qū)供地宗數(shù)占比大于外圍區(qū)。可見，地方政府把壓箱底的好地塊拿出來了。

李宇嘉分析認(rèn)為此次廣州土拍的底價和溢價率比較合理，地價比較低，取消了競配建，全面給開發(fā)商讓利，再加上國家及地方全面紓困行業(yè)和市場，預(yù)計(jì)下半年市場會回升，一批次供地預(yù)計(jì)在年底入市，將獲得不錯銷售業(yè)績的同時，項(xiàng)目的盈利預(yù)期也在提升。

深圳樓市搶先回暖

相較于的廣州首輪土拍的平靜表現(xiàn)，五一長假前，深圳首輪土拍則更為火熱。8宗地塊全部觸頂成交，溢價率均為15%，出讓總金額為193億元。萬科、安居集團(tuán)、華潤置地、深業(yè)、天健、坪山城投、深汕投控這些深圳市場熟悉的開發(fā)商分別競得8宗地塊。

從深圳土拍的溢價率，市場熱度以及開發(fā)商高漲的熱情來看，深圳市場對于房企來說仍具有極強(qiáng)的吸引力，在目前行業(yè)資金鏈普遍吃緊的情況下，房企選擇將有限的資源集中到深圳。同時，此次土拍對提振深圳樓市有積極的信號意義，對推動深圳樓市回暖有積極助力。

業(yè)內(nèi)人士指出，同為大灣區(qū)的一線城市，廣州此次土拍表現(xiàn)弱于深圳，從根源上來說是因?yàn)殚_發(fā)商對兩個城市樓市前景的預(yù)期不同。

據(jù)中國房價行情網(wǎng)、安居客及中指研究院等數(shù)據(jù)綜合顯示，廣州2022年4月二手房價格較3月有所上漲，但仍為2021年11月以來的最低位。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月深圳房價持續(xù)上漲，2月為近期房價最低位，4月價格水平已超過1月份，呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

從兩個城市的價格表現(xiàn)看，深圳房價觸底及回暖均先于廣州，從過往的樓市表現(xiàn)看，深圳樓市的韌性高于廣州。從根本上來說，這是深圳經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。

數(shù)據(jù)顯示，深圳2021年GDP高居全省第一，達(dá)到30664.85億元，站上3萬億元新臺階；廣州GDP緊隨其后，達(dá)到28231.97億元深圳擁有全國最先進(jìn)的科技、金融和互聯(lián)網(wǎng)公司的，產(chǎn)業(yè)前景好，同時這些人群的購買力較強(qiáng)，對樓市形成了良好的支撐。

從2022年一季度數(shù)據(jù)看，深圳經(jīng)濟(jì)總量仍位于第一位，同比增長2%，而廣州則以4%的同比增速縮小了與深圳GDP的差距。

從數(shù)據(jù)端看，廣州的經(jīng)濟(jì)增長潛力較大。業(yè)內(nèi)人士指出，有了樓市的底層支撐，廣州未來樓市的前景仍值得期待，未來兩大城市的樓市格局仍在持續(xù)博弈和改寫中。

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