“房價(jià)還在漲，搶房子的趨勢(shì)還是沒有絲毫減退跡象。”生活在加利福尼亞州灣區(qū)附近的數(shù)據(jù)分析師祖然對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，而且加價(jià)情況明顯，灣區(qū)掛盤的房子，買家加20萬美元入手是很稀松平常的事情。

“美國房地產(chǎn)現(xiàn)房庫存少，且?guī)?dòng)全產(chǎn)業(yè)上下游漲價(jià)，比如修后院、更新裝修等服務(wù)，價(jià)格也全面上漲了。”最近在搞裝修的她有點(diǎn)頭疼，因?yàn)槊绹鴩鴥?nèi)運(yùn)輸不暢，家具總運(yùn)不到，導(dǎo)致工期延長。

根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的最新數(shù)據(jù)，1月全美可供購買的房屋存量降至86萬套，同比下降16.5%，按照目前的銷售速度，未售出庫存的供應(yīng)量僅能維持1.6個(gè)月，NAR首席分析師云（LawrenceYun）將之稱為“市場上的房屋庫存仍然嚴(yán)重枯竭，目前處于歷史最低水平”。

跑贏美聯(lián)儲(chǔ)加息

NAR數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，繼前一個(gè)月銷售量下降之后，現(xiàn)房銷售量出現(xiàn)顯著上升。從環(huán)比看，美國四個(gè)主要地區(qū)1月的銷售額均出現(xiàn)增長，其中房屋價(jià)格中值為35.03萬美元，同比上漲15.4%，這標(biāo)志著連續(xù)119個(gè)月的同比增長，是有記錄以來最長的連續(xù)增長。

“買家可能預(yù)期利率將進(jìn)一步上調(diào)，因此希望鎖定在低利率水平，而投資者則以全現(xiàn)金報(bào)價(jià)增加整體需求。”云表示，“因此，房價(jià)繼續(xù)穩(wěn)步上漲。”

投資咨詢公司BCAResearch美國資產(chǎn)策略部首席策略師唐克爾（IreneTunkel）告訴第一財(cái)經(jīng)記者，根據(jù)全美住房建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）的調(diào)查，對(duì)新房的需求接近歷史最高水平，而房主的空置率則處于數(shù)十年來的最低水平。

她表示，最近竣工的新房供應(yīng)量是疫情前的一半。隨著需求繼續(xù)超過供應(yīng)，房價(jià)將保持上升趨勢(shì)。“隨著利率上升，我認(rèn)為住房市場的增長可能會(huì)減速，但它不會(huì)是斷崖式掉落。因?yàn)榧词宫F(xiàn)在的價(jià)格還要增長，即使抵押貸款利率會(huì)更高，我認(rèn)為我們還沒有完全抵達(dá)人們不愿意為自己買房的那個(gè)極限。”

NAR的數(shù)據(jù)并顯示，目前市場上價(jià)格在50萬美元以下的房屋正在消失，而在更高的價(jià)格范圍內(nèi)，供應(yīng)量卻在增加。

云指出，這種增長將繼續(xù)將買家組合轉(zhuǎn)向高收入消費(fèi)者。“與一年前相比，高端房源——價(jià)格超過50萬美元的房屋更多了，這應(yīng)該會(huì)導(dǎo)致一些買家不需要那么匆忙做出決定。”

云補(bǔ)充道：“當(dāng)然為了實(shí)現(xiàn)更公平的住房財(cái)富分配，低端市場需要更多供應(yīng)。”

可以看到的是，盡管目前新房源緩慢增長，買家仍正在涌入市場，試圖在抵押貸款利率進(jìn)一步上升之前申購房屋。

根據(jù)房地美數(shù)據(jù)，經(jīng)過一個(gè)月的上漲后，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率在2022年1月的最后一周中停滯不前，為3.55%。不過房地美預(yù)測(cè)抵押貸款利率將在2022年進(jìn)一步上漲。一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。

未來，隨著利率上漲和買家爭奪有限數(shù)量的可用房屋，競爭將升溫，可能會(huì)導(dǎo)致許多中低收入買家被淘汰。根據(jù)Zillow給出的計(jì)算，若抵押貸款利率從3%上升至3.5%，每月的抵押貸款支付會(huì)增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通脹數(shù)據(jù)公布后，美國的抵押貸款利率出現(xiàn)暴漲。2021年12月，美國消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）上漲7%，通脹率處于近40年高位。這一數(shù)據(jù)令美聯(lián)儲(chǔ)醞釀出臺(tái)控制通脹措施的步伐加快了。

云解釋道，即將到來的抵押貸款利率上漲將至少對(duì)兩個(gè)細(xì)分市場造成問題。

“首先，一些在利率較低時(shí)幾乎沒有資格獲得抵押貸款的中等收入買家，現(xiàn)在將無法負(fù)擔(dān)抵押貸款，”他表示，“其次，由于利率上升，加利福尼亞州和紐約市都會(huì)區(qū)等昂貴市場的消費(fèi)者將感受到每月額外支付近500至1000美元的痛苦。”

租金上漲

由于買不到房，加之疫情消退后，有大量工作人員被要求回辦公室辦公，紐約等大都市地區(qū)的租金房價(jià)如火箭般攀升。

祖然對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，對(duì)于美國千禧一代（通常指21世紀(jì)80年代~1994年出生），目前發(fā)愁的事情是買房，而對(duì)于更年輕的“Z一代”，問題集中大城市租房上。

房地產(chǎn)交易信息提供商CoreLogic2月15日發(fā)布的單戶租金指數(shù)（SFRI）顯示，2021年12月，美國單戶租金增長了12%，是十六年來最快的同比增長，該月增幅是2020年同月的三倍還多。2021年全年，單戶住宅租金價(jià)格平均增長7.8%，創(chuàng)下史上增速新高。

唐克爾告訴第一財(cái)經(jīng)記者，千禧一代已經(jīng)準(zhǔn)備好成家，而這一群體規(guī)模龐大，比上一代人要多出1100萬。與此同時(shí)，供應(yīng)側(cè)卻不足以滿足需求，自2008年全球金融危機(jī)以來，美國大約少建了500萬套房屋。“他們都想買房以建立家庭。但他們夢(mèng)想成真的幾率并不大。”她說。

由于美國人被擠出住房市場或不愿意承擔(dān)抵押貸款的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，近年來，租房的吸引力越來越大。根據(jù)美國人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)，由于許多年輕人開始獨(dú)立購買或租房居住，去年美國家庭戶數(shù)的數(shù)量增加了148萬。

但與此同時(shí)，根據(jù)紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行發(fā)布的一份報(bào)告，預(yù)計(jì)美國人今年的房租支出將增加約10%。這意味著全美大約1100萬個(gè)家庭需要將自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

根據(jù)房地產(chǎn)公司Redfin對(duì)公寓型新房源的調(diào)查，去年，全美范圍內(nèi)的平均租金成本躍升了14%。佛羅里達(dá)州、紐約州和新澤西州的城市，租金跳升幅度尤其大。邁阿密上漲了34%，紐約市跳漲了35%，得克薩斯州的奧斯汀一年內(nèi)的最大漲幅為40%，奧蘭多的租房成本在2021年則上升了近30%。

CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，所有價(jià)格層級(jí)的單戶住宅租金都在持續(xù)快速增長。低價(jià)格層的租金價(jià)格同比增長了11.2%，高于2020年12月的3.9%；高價(jià)位住宅的租金增長了11.9%，高于一年前同期4.5%的漲幅。二者漲幅均突破了SFRI的紀(jì)錄。

事實(shí)上，隨著大量有錢人購入第二套住房或以投資為目的置業(yè)，許多人越來越買不起房。NAR估計(jì)，由于價(jià)格上漲和來自富人全現(xiàn)金報(bào)價(jià)的競爭，2021年有近100萬美國租房者被擠出了住房市場。數(shù)據(jù)還顯示，首次購房者的比例已降至八年來的最低點(diǎn)，這意味著更多的人需要租房度日，也給了房東和管理公司充足的杠桿來提高租金。

穆迪分析公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬贊迪（MarkZandi）說：“對(duì)于首次購房者來說，他們將發(fā)現(xiàn)在未來兩三年內(nèi)很難買到房子。在此期間，他們將支付更高的租金，這也會(huì)削減他們?yōu)槭赘秲?chǔ)蓄的能力。”