從實際出發完善房地產政策優化商品房預售資金監管

來源：證券時報時間：2022-04-30 10:20:21

在房地產方面，中央政治局會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

會議在政策制定方面的表述，由此前的“因城施策”改為“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者采訪時表示，從當地實際出發，意味著因城施策進一步細化，本地因城施策和調整政策的權限增加。4月份樓市進一步下行，同比、環比跌幅加大，超出了預期，影響到了行業穩定、投資穩定、就業穩定以及“穩增長”的方略，也促使政策進一步完善。因此，政策紓困從非熱點城市到了熱點城市，限購、限貸、限售等限制性政策或將靈活調整。

“支持各地從實際出發完善房產政策，意味著最近幾個月地方各種放松政策中央是認可的。同時，不管是地方還是國家層面的政策調整，只要是支持剛需和改善需求的，都是可以出政策的。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者采訪時說。

不過，李宇嘉同時指出，會議再次強調堅持“房住不炒”，意味著政策可以松動和調整，但不會縱容無底線去刺激樓市。因為，當前樓市下行很大程度上與疫情的影響有關，不能因為疫情的短期影響，而將政策也短期化了，政策要小步快跑，有所為有所不為，要與長效機制結合起來，逐步地引導市場回穩和預期的改善。

值得注意的是，此次會議首次提出“優化商品房預售資金監管”。對此，李宇嘉認為，盡管國家層面出了預售資金監管新規，但由于很多項目超融、預售資金挪用，導致現金流不足以覆蓋債務。銀行、信托或其他金融債權人作為抵押權人，自然就把預售資金鎖死了，不讓提取。導致資金躺在那里，但項目爛尾或停工。另外一種情況，各方債權人都來索債權保障，多方博弈導致僵持不下，資金動不了。年初住建部已經發布了一個預售資金監管的新規定，關于監管的內容、監管額度和范圍都作了明確的部署，除了重點資金監管部分之外，其他都可以提取，但是這仍然解決不了問題，需要繼續完善。

對于優化資金監管，楊紅旭認為，一方面，有部分地區商品房預售資金監管不到位，還需要進一步從嚴監管；另一方面，有部分地區過去幾個月對于開發企業的資金監管過嚴了，應該按照規范來。

在李宇嘉看來，優化預售資金，新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進來以后，輔以政策扶持（比如容積率獎勵、規劃調整等），資金封閉運轉，使用范圍與前序資產負債涉及的項目隔離，通過新的項目盤活，釋放新的預售資金，首先確保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務。

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