2021年遠洋集團持續推進“南移西拓”戰略，財務水平穩健，“三道紅線”皆為綠檔。但業績未完成，歸母凈利潤同比下降4.8%。

◎ 作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

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核心觀點

【未完成全年銷售目標，2022年銷售目標增速2.7%】2021年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額1362.6億元，同比增長14.47%；銷售面積767萬方，同比增幅為8.6%；遠洋集團2021年的銷售目標為1500億元，雖然并入了紅星地產的銷售數據，但遠洋仍未能完成銷售目標，全年僅完成銷售目標的90.8%。2022年遠洋集團銷售目標為1400億元，目標增長率2.7%。遠洋持續推進“南移西拓”戰略，華東區域較去年同期增長10個百分點，但各個事業部之間發展不均，需加強在其布局重點城市的競爭力。

【新增住宅土儲571萬平方米，拿地銷售比約0.37】2021年遠洋集團新增土地建面717萬平方米，同比下降9%。新增土儲包含25個住宅開發項目，21個非住宅開發項目，其中不包含收購紅星地產的部分，新增的16個住宅項目總建面約571萬平，按照7040元/平米的土地成本，今年新增土地金額達402億。2021年遠洋集團總土儲建面為5314萬平方米，較2020年上升39.7%，遠洋土儲充足。北京和環渤海區域土儲建面占比達47%，短時間內土儲以北京區域和環渤海區域為主的局面仍較難改變。

【歸母凈利潤下降，少數股東利潤占比近半成】2021年遠洋集團實現營業收入642.47億元，同比上升13.7%；毛利率17.52%，同比下降0.98個百分點；歸母凈利潤27.29億元，同比下降4.8%。歸母凈利潤下降主要是少數股東應占利潤上升，2021年少數股東應占利潤同比上升7.6個百分點至46.4%。另外近年來遠洋總土儲樓板價保持高位，2021年總土儲平均樓板價達6600元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續下滑，銷管費用率上升，持續壓縮企業未來的利潤空間。

【“三道紅線”皆為綠檔，融資成本持續下降】截至2021年遠洋集團持有現金270.79億元，較2020年年末下降38.4%。現金短債比上升至1.45，長短債務比上升至3.94，短期償債壓力不大。平均融資成本4.96%，進一步下降，融資成本優勢明顯。凈負債率較2020年末上升20個百分點至85%，剔除預收款后的資產負債率為68%，財務較為穩健。遠洋集團就上市平臺而言財務水平風險不高，但表外融資情況無法推測，因此也需要審慎看待。

【全口徑租金收入47億元，引入基金尋求輕資產化發展】截至2021年末，遠洋集團有超過23個經營中的持有物業，已投入營運項目可租賃面積約392萬平方米，實現全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%。此外，持有物業業務尋求輕資產發展。2021年10月，遠洋集團成立14億美金規模的寫字樓股權基金，成功引入多家主權基金及國際機構作為LP投資人。

01

銷售

未完成全年銷售目標

2022年銷售目標增速2.7%

目標完成率低于行業平均水平。2021年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額1362.6億元，同比增長14.47%；銷售面積767萬方，同比增幅為8.6%；銷售均價17757元/平方米，同比下降4.3%，遠洋集團延續之前的以一二線城市為銷售業績貢獻主場，二者合計占全年銷售金額的80%，貢獻占比降9個百分點，這也是其銷售均價較之前有所下降的原因之一。遠洋集團在2021年7月完成與紅星控股協議簽署，成立運營管理平臺納入遠洋管理體系。據了解在2021年最后兩個月已將紅星地產的銷售業績納入遠洋集團下，但仍然無法扭轉頹勢，2021年銷售目標為1500億元，全年僅完成銷售目標的90.8%。2022年遠洋集團銷售目標為1400億元，目標增長率2.7%。

遠洋持續推進“南移西拓”戰略，華西區域相對薄弱。2020年提出“南移西拓”戰略，集團下設北京、環渤海、華東、華南、華中和華西六大開發事業部。由于紅星持有華東、華中和華西區域的項目建面區域分布占比達70%，在收購紅星地產項目后，遠洋2021年各個事業部之間的銷售占比較上年同期更加均衡。其中北京區域和環渤海區域同比分別下降7個和3個百分點，銷售貢獻增長最高的區域為華東區域，較去年同期增長10個百分點。華西區域增長較少，其區域中心成都的銷售金額僅7億元，仍然較為薄弱。從區域之間的銷售占比可以看出遠洋雖然在積極踐行“南移西拓”戰略，但其各個事業部之間發展仍需要慢慢協調，需要加強在其布局重點城市的競爭力。

02

投資

新增住宅土儲571萬平方米

拿地銷售比約0.37

新增土儲持續推進“南移西拓”和“城市深耕”戰略。2021年遠洋集團新增土地建面717萬平方米，同比下降9%。新增土儲包含25個住宅開發項目，21個非住宅開發項目，其中不包含收購紅星地產項目，新增的16個住宅項目總建面約571萬平，按照7040元/平米的土地成本，今年新增土地金額達402億。從拿地銷售比來看，遠洋持續聚焦主業，鑒于其財務優勢，持續逆勢拿地，拿地銷售比達到了0.37，高于百強平均的0.25。新增開發項目全部位于重點深耕的一二線城市，如如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。其中，開發項目“南移西拓”區域占比近70%，土儲布局結構持續優化。

03

土地儲備

土儲充足

權益占比53.6%

土儲規模保持穩定，土儲權益較2020年有所回升。2021年遠洋集團總土儲建面為5314萬平方米，較2020年上升39.7%，主要是由于加入了紅星地產下的地產開發和商業項目，根據收并購時的公告，截止到2021年7月18日紅星地產所持有的總土儲約2642萬平方米。從權益來看，2021年遠洋集團總土儲權益有所上升，總土儲建面權益占比較2020年年末上升1.2個百分點至53.6%。從遠洋的銷售規模和拿地增速來看，其消化周期約為4-5年左右，土儲規模保持穩定。

總土儲分布 “南移西拓”變遷。截至2021年末，環渤海區域的土儲建面較2020年年末下降3分點，北京區域下降5個百分點。華東區域和華西區域都上升了5個百分點。土儲城市能級仍然以二線為主，二線城市土儲占比無變化，三四線城市土儲面積上升約8個百分點。

04

盈利表現

歸母凈利潤下降

少數股東占比近半成

歸母凈利潤大幅下降。2021年遠洋集團實現營業收入642.47億元，同比上升13.7%；歸母凈利潤27.29億元，同比下降4.8%。毛利率17.52%，同比下降0.98個百分點。歸母凈利潤下降主要是由于少數股東應占凈利潤升高，2021年的少數股東應占利潤同比上漲7.6個百分點至46.4%。

非并表業務較多，上市部分營收規模有限。遠洋非并表業務較多，如其控股49%的遠洋資本，其核心業務地產投資主要涉及持有型物業、銷售型物業、物流地產和數據地產，項目與遠洋集團業務布局重合度高，目前作為聯營企業存在，故反應在遠洋集團的財務報表中的營收有限。

盈利空間進一步壓縮，運營能力有待提升。遠洋集團近年來總土儲樓板價走高，雖然2021年總土儲樓板價較2020年年末略降有下降，但仍達到6600元/平方米。加上銷售均價從2018年以來持續下滑，銷管費用率上升，持續壓縮企業的利潤空間，盈利水平和運營能力面臨不小的挑戰。

05

償債表現

“三道紅線”皆為綠檔

融資成本持續下降

債務結構改善，處于綠檔水平。截至2021年遠洋集團持有現金270.79億元，較2020年年末下降38.4%。貸款結構方面，1年內到期的債務占比較2020年年末下降12個百分點，占貸款總額的20%；2-5年的到期的貸款占總額的50%，較去年上升17%。現金短債比上升至1.45，長短債務比上升至3.94，截至2022年3月24日，其公開市場到期債務再融資完成已過半，債務結構較2020年年末改善。但由于遠洋管理體系下有一定的非并表業務例如遠洋資本等，雖就上市平臺而言財務水平風險不高，但其表外融資和債務規模無法測算，需要審慎看待。

融資成本保持低位，平均借貸利率下降至4.96%。遠洋集團平均融資成本4.96%，較去年年末下降0.14個百分點，持續保持低位。遠洋的凈負債率上升至85%，其剔除預收款后的資產負債率為68%，持續保持穩定，“三道紅線”皆為綠檔。財務穩健度提升，資金安全度保持在較好水平。

06

持有物業

全口徑租金收入47億元

引入基金尋求輕資產化發展

持有物業運營管理能力提升。截至2021年末，遠洋集團共持有超過23個經營中的持有物業，已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米，實現全口徑租金收入約人民幣47億元，同比提升13%，全口徑EBITDA利潤約人民幣27億元，同比提升11%。在建的持有物業項目，總建筑面積約170萬平方米，北京項目面積占比達70%，以寫字樓和零售物業為主。其中，北京遠洋樂堤港項目，將于2022年下半年投入運營。隨著在建項目逐步投入運營，租金收入將保持穩定增長。

此外，持有物業業務尋求輕資產發展。2021年10月，遠洋集團成立14億美金規模的寫字樓股權基金，成功引入多家主權基金及國際機構作為LP投資人。遠洋集團在保持項目操盤及管理權的前提下實現部分退出，并依托不動產運營與基金管理能力，回籠資金，增加收益，提高周轉，控制負債。

排版丨太陽

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