“依靠不依賴”，這是在2021年度業績會上，旭輝永升服務（1995.HK）管理層對母公司旭輝集團關系的定位。上市后旭輝永升服務持續進行第三方規模拓展，調整業務結構，減少對母公司的依賴。

減少關聯交易的占比，立足長遠發展，這是上市物業發展的一大共性，同時也是旭輝永升服務的重要戰略。與行業不同的是，旭輝永升服務的長期主義思維在行動中貫徹更為徹底，補充城市服務布局、精細運營、組織進化、提升人均效能、降低費率、注重人才培養等詞匯成為業績會上的高頻詞匯。

或許是地產行業的調整以及旭輝集團原本一貫堅持的穩健理念發揮作用，在目前物業行業跑馬圈地，加速規模擴張的背景下，旭輝永升服務多了一份謹慎。在并購市場火熱的時候保持清醒和冷靜，堅守“5個”漏斗審慎篩選并購項目，旭輝永升服務聚焦至提升服務水平和能力，以運營驅動增長質量提升。

1

規模增長與毛利率下行壓力

從數據上看，旭輝永升服務整體業績呈現平穩增長態勢。2021年收入47億元，同比50.8%，實現凈利潤6.9億元，同比增長56.5%。歸母凈利潤6.2億元，同比增長58%。從數據增幅看，旭輝永升服務在行業不算突出。

從運營效率和盈利能力方面看，旭輝永升服務2021年有了階段性的改善。凈利率的增幅高于收入增長，同時，費用率同比下降了0.8個百分點至9.9%。

同時，旭輝永生服務2021年實現經營性現金流凈額8.3億元，覆蓋凈利潤倍數達到1。2倍，體現了物業企業現金流穩定的優勢。

在漂亮指標之下，旭輝永升服務的毛利率出現一定幅度的下降，2021年毛利率為27.6%，同比2020年下降3.8個百分點，為近4年最低水平。

該毛利率水平在行業中并不突出，關于毛利率的下降，旭輝永生服務管理層在業績會上解釋稱，為多方面因素造成。

首先從業務結構上看，公司的物業管理服務、小區增值服務及對非業主的增值服務三項毛利率均有所下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務。

從各版塊毛利率表現看，物業管理服務的毛利率微降至23.1%，社區增值服務毛利率下降至44.9%，較2020年的49.6%有所下降，非業主提供的增值服務的毛利率為20.9%。

同時，2021年疫情補貼取消，對毛利率大概存在2個點的影響。在投入方面，旭輝永升服務在業主服務、到家服務以及BU業務探索等方面有一定投入，目前還未到收獲的時候，對毛利率有一定的影響。

關于未來毛利率改善措施以及預期，旭輝永升服務管理層在業績會上表示，未來綜合毛利率大概在26%-28%左右，并逐步擴大毛利率水平較高的社區增值服務業務收入占比提升整體的毛利率水平。

2

審慎并購加速規模擴張

旭輝永升服務業績增長，最直接的原因為規模擴張。報告期內，旭輝永升服務合約建筑面積2.71億方，同比增長49.4%；在管建筑面積1.71億方，同比增長68.3%；簽約項目和在管項目分別為1409個和1032個，同比分別增長43.0%和61.8%。簽約面積在一二線城市的業務布局占比超過70%。

從規模擴張渠道看，主要有母司旭輝集團、第三方招投標、收并購與戰略合作。其中旭輝集團年銷售規模達2472.5億元，多元的代建、商業、公寓等業務也持續為旭輝永升服務帶來新的業績增長點。

同時，從數據端可以看到，旭輝永升服務對旭輝集團的業績依賴在逐漸降低，關聯交易占比從2016年的32%降至2021年的17.3%，占比處于行業較低水平，形成了“依靠不依賴”發展模式。

為了更長遠的發展，旭輝永升服務將規模擴張的目光聚焦到第三方，2021年外拓飽和收入年化達到12億元，同比增長21.8%。數據顯示，2017年至2021年，旭輝永升服務來自第三方在管面積年復合增長率達到79.9%，來自第三方在管物業收入年復合增長率高達85.8%。

在收并購方面，旭輝永升服務于2021年有所斬獲，成功與北京地標性綜合體華熙五棵松物業、上海星悅物業、山東鑫建物業、湖南美中環境、上海美凱龍(601828)物業以及鄭州錦藝物業達成股權合作。

相比并購規模擴張，旭輝永升服務更看重并購的安全性，在并購市場火熱的時候保持清醒，對收并購標的堅持“5個漏斗”進行審慎的篩選。據管理層透露，2021年，旭輝永升服務考察了156個項目，23個項目通過立項，21個做了第三方盡調，目前還有部分項目仍在洽談中。

在收并購市場機會多，市場熱的時候，旭輝永升服務保持了謹慎的態度。截至目前所有并購項目整合成長狀況良好，暫不存在減值風險。同時，公司強調，未來仍將繼續堅持風險可控的戰略繽購，在投前精選標的，投后完善管理。

3

聚焦數字化深挖社區服務價值

規模擴張后，給旭輝永升服務整體收入增長奠定了基礎。通過深挖增值服務價值，原有的規模擴張價值將得到更深入的挖掘。

數據顯示，2021年社區增值服務的收入較2020年約7.9億元增長約39.2%至約11億元，收入占比達23.4%。收入的增長有規模增長的原因，同時也是旭輝永升服務提供更多元服務的成果體現。

據了解，目前旭輝永生服務社區主要有社區增值服務、車位管理服務、資產經紀服務、家居生活服務四大服務業務。

報告期內，旭輝永升服務啟動到家服務自營模式，超超400名認證工程師投入到到家服務業務中。

在社區中，旭輝永升服務對服務進行精細化管控，服務標準化、構建服務支撐體系、有效對供應方進行管理，并通過數字化、智能化管理提質增效。通過構建主動服務、精細化運營的模式，旭輝永升服務2021年賽維滿意度提升了2個百分點。

在數字化和智能化方面，旭輝永升服務2021年投入超6000萬元，“霖久科技”實現了體系化發展。同時已經完成在10個智慧社區全場景標桿項目落地，提升了客戶體驗，并通過數字化的閉環管理。

從統計數據看，數字化發展能夠有效的提升效能，實現了60%預算自動編制，全面預算系統升級；實現了審批提速56%，業務流程系統再優化。

數字化前期投入對物企來說將侵蝕利潤，但從長遠來看，該投入將產生更長遠的價值，進一步深挖服務價值，整體增強物企的競爭力。