對上海部分高端樓盤展開調(diào)研，以點帶面，意圖揭開其熱銷背后的秘密。

◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩

2021年豪宅市場一片繁榮，其中上海的表現(xiàn)可謂“可圈可點”，全年單價10萬元/平以上的高端盤成交套數(shù)達(dá)到了7105套，較2020年同比上漲24%，翠湖五集、九廬等多個樓盤屢開屢罄，“一房難求”。2022年初我們對上海部分高端樓盤展開調(diào)研，以點帶面，意圖揭開其熱銷背后的秘密。

單價10萬元/平高端盤成交逐年遞增

2022年1月單月成交破1300套創(chuàng)新高

縱觀上海單價10萬元/平以上高端商品住宅年度成交變動情況，2019年以來成交面積節(jié)節(jié)攀升，2021年更是創(chuàng)歷年新高，全年成交面積達(dá)115萬平方米，成交套數(shù)達(dá)7105套，整體成交均價呈現(xiàn)穩(wěn)中微增態(tài)勢，高位持穩(wěn)在12萬元/平。項目層面來看，即便在2021年下半年全國市場行情轉(zhuǎn)淡的大背景下，翠湖五集10月15號開盤推出106套房源，九廬（陸家嘴(600663)濱江苑）12月8號開盤推出152套房源，仍可實現(xiàn)當(dāng)天售罄。

2022年開年整體市場熱度不減，據(jù)CRIC監(jiān)測，1月上海成交單價10萬元/平以上高端住宅套數(shù)達(dá)到了1311套，創(chuàng)近年來單月新高，事實上因政府對單價10萬元/平以上高價房的“限簽”影響，數(shù)據(jù)層面也難反映真實市場熱度。而依據(jù)CRIC實地調(diào)研情況來看，中企海睿濱江、招商外灘璽、融創(chuàng)建發(fā)平等項目基本都處于待開盤的供應(yīng)空檔期，而中企海睿濱江、招商外灘璽預(yù)期均會觸發(fā)積分，招商外灘璽上批次積分要求為60.21分，本批次預(yù)計將在65分以上，本批次認(rèn)籌金為380萬元，同時還需提供首套270萬元、二套920萬元的資金證明。

高端購買力固定且充裕，首付7成以上

一二手倒掛、積分搖號加劇搶房心理

從調(diào)研情況來看，目前上海高端購買力相對固定且實力充裕，一方面客戶來源多元，跨區(qū)域置業(yè)現(xiàn)象普遍，基本市區(qū)沿江高端盤均會吸引來自各區(qū)域客群，以虹口招商外灘璽為例，客戶來源除了虹口之外，還包含楊浦、普陀、靜安等地，客戶更加看重北外灘未來的發(fā)展價值；而普陀融創(chuàng)建發(fā)蘇河望項目地緣性客群（普陀、長寧、靜安）占比僅50%。另一方面，客戶不差錢，首付比例基本都在7成以上，中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業(yè)的高收入人群為主，而融創(chuàng)建發(fā)蘇河望項目因積分較低（上一批次僅51.35分），因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產(chǎn)，高首付以緩解子女每月月供壓力，以100平房屋計算，若7成首付，貸款30年，月供壓力基本在1.5萬元/月左右，小夫妻雙方基本可以承受。

而客戶買房除了自住用途之外，更多的是聚焦區(qū)域供應(yīng)的稀缺性和產(chǎn)品自身的價格優(yōu)勢。以虹口招商外灘璽為例，北外灘規(guī)劃住宅用地不超過5%，目前在售和待售的樓盤基本僅有4個，且體量均不算太大；價格優(yōu)勢則體現(xiàn)在這些板塊或多或少都存在一定的“一二手倒掛”，浦東中企海睿濱江項目備案價10.5萬元/平，和一墻之隔2020年10月開售的浦發(fā)壹濱江（尚未交付）價格持平，而周邊萬科翡翠濱江目前售價則在14-15萬元/平。招商外灘璽如是，12.5萬元/平備案價，周邊2010年之后的同類二手住宅售價基本在16-17萬元/平，價差在3-4萬元/平不等。

值得一提的是，上海樓市調(diào)控嚴(yán)苛且層層加碼一定程度也加劇了居民恐慌性購房心理。不僅限購且認(rèn)房又認(rèn)貸，2021年2月更是新增“積分制”新房搖號選房程序，因而出現(xiàn)了“社保巨子”、“銀發(fā)老人”搖豪宅等亂象，下半年政策再打“補丁”，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。政策層層加碼一方面阻斷了部分投機性購房需求，但同時也使得單價10萬元/平以上的高端樓盤更加“一房難求”。雖然近期也有網(wǎng)傳新房搖號入圍比會優(yōu)化調(diào)整，內(nèi)環(huán)內(nèi)有望從2.5升至3.5，內(nèi)外環(huán)間有望從2升至2.5，可即便傳言為真，我們認(rèn)為依舊“治標(biāo)不治本”，供應(yīng)稀缺才是豪宅市場高熱不退的根本原因。

值得關(guān)注的是，近期上海也公布了2022年第一批次將上市的新建商品住房項目，備案均價超過10萬元/平以上的項目為5個，累計上市面積為19.93萬平方米（占第一批次總量的15%），套數(shù)為1400套（占第一批次總量的12%），高端盤的供應(yīng)量短期內(nèi)仍難滿足高凈值人群迫切的改善需求。

究其根本，新增供應(yīng)短缺的背后實則是外環(huán)內(nèi)宅地供應(yīng)稀缺，從2018-2021年純宅地成交環(huán)線來看，仍以外環(huán)外為主，占比逐年遞增，已近9成，外環(huán)內(nèi)累計占比則逐年回落，2021年僅為12%，而內(nèi)環(huán)內(nèi)市中心純宅地更是稀缺，2021年占比僅為3%。由此不難推斷，2022年上海市區(qū)單價10萬元/平以上新盤仍將延續(xù)此前的供不應(yīng)求，“一房難求”的高熱成交情況短期還是難以緩解。

2022年供應(yīng)受限下高端盤銷售或?qū)⒀永m(xù)高熱

行業(yè)內(nèi)卷開發(fā)商無心改善品質(zhì)

綜上，可以看出，目前上海市區(qū)單價10萬元/平以上的中高端樓盤銷售屬于典型的供應(yīng)主導(dǎo)型市場，因供應(yīng)短缺問題短期內(nèi)難以緩解，因而2022年整體成交大概率延續(xù)高熱狀態(tài)，尤其是對于沿江等規(guī)劃利好片區(qū)仍將是“一房難求”的爭搶重點，一方面因限價因素影響與周邊保持3-4萬元/平方價差，雖然認(rèn)購比高于1.3需繼續(xù)實行“5年限售”政策，短期內(nèi)難以直接套現(xiàn)，不過對于這些樓盤而言區(qū)位價值獨一無二，仍是未來保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面，市區(qū)高端盤體量不大，單盤房源套數(shù)基本都在200-600套不等，但客群來源廣泛，基本囊括了全上海高凈值人群，需求固定且充裕，目前主要問題還是受限于積分搖號，基礎(chǔ)分或是社保繳存月數(shù)達(dá)不到相應(yīng)要求，由此判斷，高端盤成交的高熱狀態(tài)短期內(nèi)還將延續(xù)。

值得關(guān)注的是，“限價”看似平抑了房價，讓購房者以更劃算的價格買到了“物超所值”的產(chǎn)品，然而事實是“羊毛出在羊身上”，利潤收窄不愁賣的情況下，房企對于優(yōu)化產(chǎn)品，提升住宅品質(zhì)的驅(qū)動力并不是太強，難免出現(xiàn)“高端價格、剛需產(chǎn)品”的降級現(xiàn)象，實則也是行業(yè)內(nèi)卷的產(chǎn)物，而在當(dāng)前行情轉(zhuǎn)淡，房企求生艱難的大環(huán)境之下，不乏部分開發(fā)商通過“高首付”比例篩選客戶，以保證短期內(nèi)實現(xiàn)快速的資金回籠。

典型調(diào)研項目一：中企海睿濱江

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：浦東新區(qū)昌邑路與崮山路交界處

物業(yè)類型：小高層

建筑面積：32434平方米

總戶數(shù)：188戶

裝修：全裝修

開盤時間：待定

主力戶型：3室2廳2衛(wèi)140/175平方米；4室2廳3衛(wèi)210平方米

售價：備案價10.5萬元/平

項目點評：項目為中華企業(yè)(600675)開發(fā),也是上海地產(chǎn)集團旗下唯一的上市公司，2014年非公開招拍掛拿地，獲地成本相對較低，目前項目尚處于蓄客階段，暫未首開，初步預(yù)計二季度開盤，因項目整體體量不大，開盤預(yù)計將188套房源全部推出。項目定位中高端改善，175平戶型業(yè)態(tài)占比最高。從目前蓄客情況來看，意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業(yè)的高收入人群為主，購買力雄厚，意向客戶中70%以上傾向于七成首付，客戶購房主要用途在于改善自住。

項目的賣點主要就是該區(qū)域住宅項目的稀缺性和高性價比，項目備案價10.5萬元/平，和一墻之隔2020年10月開售的浦發(fā)壹濱江（尚未交付）價格持平，而周邊萬科翡翠濱江目前售價則在14-15萬元/平，價差基本都在3-4萬元/平不等。值得關(guān)注的是，2021年11月上海陸家嘴集團剛以150.49億元拿下該項目附近5幅一線濱江住宅綜合體地塊，包含約13.36萬平方米住宅、9.2萬平方米辦公以13.4萬平方米商業(yè)、2.8萬平方米文化設(shè)施，其中位于民生路西側(cè)的3幅地塊，以住宅開發(fā)為主，住宅套數(shù)僅為607套，套均面積達(dá)到了220平方米，相當(dāng)于是陸家嘴最后的一個豪宅項

典型調(diào)研項目二：招商外灘璽

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：虹口區(qū)北外灘板塊新建路和周家嘴路交叉口

物業(yè)類型：小高層，高層

建筑面積：54310平方米

總戶數(shù)：442戶

裝修：全裝修

開盤時間：2021年11月26日

主力戶型：3室2廳2衛(wèi)139/140平方米；4室2廳2衛(wèi)158/178平方米

售價：12.5萬元/平

項目點評：項目主要賣點即為稀缺區(qū)位價值，項目地處政府注資3000億元打造的北外灘板塊（占地3.66平方公里），毗鄰北外灘核心商務(wù)區(qū)（辦公樓林立，超200米以上辦公樓達(dá)到16棟，其中未來地標(biāo)將達(dá)480米，是上海第三高樓），目前北外灘核心片區(qū)啟動拆遷項目20多個，老公房售價8萬元/平，拆遷再重建，未來售價預(yù)計將在15萬元/平以上。整個區(qū)域規(guī)劃住宅用地不足5%，供應(yīng)稀缺，目前在售和待售的樓盤基本僅有4個，且體量均不算太大。項目定價為12.5萬元/平備案價，周邊2010年之后的同類二手住宅售價基本在16-17萬元/平，價差在3-4萬元/平不等。

首開2021年11月，屢開屢罄，積分搖號，一房難求，即將推售最后一批次為5號樓和6號樓共133套房源（140平33套，158平和139平各25套，178平50套），兩梯兩戶全明戶型，即將在近期認(rèn)籌，上批次積分要求為60.21分，本批次預(yù)計將在65分以上，本批次認(rèn)籌金為380萬元，同時還需提供首套270萬元、二套920萬元的資金證明。客戶來源除了虹口之外，還包含楊浦、普陀、靜安等地，集中了全上海的高凈值人群。

典型調(diào)研項目三：融創(chuàng)建發(fā)蘇河望

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：普陀區(qū)旬陽路115弄

物業(yè)類型：高層，小高層

建筑面積：76495平方米

總戶數(shù)：693戶

裝修：全裝修

開盤時間：2021年8月28日

主力戶型：3室2廳2衛(wèi)99平方米；4室2廳2衛(wèi)149平方米

售價：10.16萬元/平

項目點評：項目為建發(fā)、融創(chuàng)、融政聯(lián)合開發(fā)，建發(fā)主導(dǎo)（控股比例51%），2021年12月首開，一期未觸發(fā)積分，二期觸發(fā)積分（51.35分），兩期共銷售400余戶，三期待開263戶，預(yù)期不會觸發(fā)積分，客群結(jié)構(gòu)來看，地緣性客群（普陀、長寧、靜安）占比僅50%，因積分較低，因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產(chǎn)，高首付以緩解子女每月月供壓力，以100平房屋計算，若7成首付，貸款30年，月供壓力基本在1.5萬元/月左右，小夫妻雙方基本可以承受。開發(fā)商強調(diào)資金回籠，7成首付優(yōu)惠4.5萬元，一次性付款優(yōu)惠9萬元。該項目所屬普陀區(qū)，供應(yīng)相對稀缺，去年拍地3塊，除了本項目之外，余下兩宗均不是純宅地，一宗為本土大華集團競得；一宗為京東和卓越聯(lián)合競得，大華項目基本會在本項目售完之后再開始銷售，項目與周邊同類二手房倒掛價差在2-3萬元/平不等。

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