中新經(jīng)緯2月17日電 (魏薇)2021年下半年以來，個別房企債務(wù)壓頂，風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，金融機構(gòu)對于房企融資也持謹慎態(tài)度。如何化解個別房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)風(fēng)險？房企之間的項目并購被視為有效方式之一。

中新經(jīng)緯了解到，近日，興業(yè)銀行(601166)、平安銀行(000001)、廣發(fā)銀行等多家銀行表示，計劃近期發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。除了并購主題債券，銀行還計劃通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、資產(chǎn)證券化、并購財務(wù)顧問等方式，為房地產(chǎn)項目并購融資提供支持。

銀行發(fā)行并購主題債券

近日，房地產(chǎn)市場暖風(fēng)頻頻，尤其是房地產(chǎn)項目并購獲得了來自銀行的支持。2月17日，中新經(jīng)緯從興業(yè)銀行獲悉，根據(jù)市場需求和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，該行計劃發(fā)行不低于100億元房地產(chǎn)并購主題債券。

興業(yè)銀行還表示，近期已陸續(xù)接洽多家市場優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，實地調(diào)研其并購重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據(jù)、并購基金、并購財務(wù)顧問等“融資+融智”產(chǎn)品組合拳，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目。

除了興業(yè)銀行，平安銀行也透露，擬于近期啟動發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債。據(jù)悉，平安銀行于2022年年初向人行報送2022年金融債券發(fā)行額度申請。該行將在核定額度內(nèi)，計劃于近期啟動首期50億元房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行工作。

另外，廣發(fā)銀行稱，計劃于近期發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券。上述銀行均表示，募集資金專項用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。

事實上早在1月17日，浦發(fā)銀行(600000)就曾發(fā)布公告稱，將于1月21日簿記發(fā)行50億元房地產(chǎn)項目并購主題債券，期限3年，募資用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放。這也是金融機構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項目并購主題債券。

中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院高級研究員金天在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，包括興業(yè)在內(nèi)的其他銀行同業(yè)跟進發(fā)行房地產(chǎn)并購主題債券，促成這一局面的直接原因就是政策導(dǎo)向，即支持動用包括房地產(chǎn)并購債券在內(nèi)的各項金融產(chǎn)品工具緩解房地產(chǎn)行業(yè)，特別是一些大型房地產(chǎn)企業(yè)目前遇到的困難。

2021年12月下旬，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，通過投資并購債券、并購票據(jù)等債務(wù)融資工具，支持房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購優(yōu)質(zhì)項目，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

“此次興業(yè)銀行發(fā)債動作，說明當前銀行對于收并購業(yè)務(wù)的關(guān)注程度增大。從銀行名單看，包括浦發(fā)、廣發(fā)、平安等陸續(xù)發(fā)債，說明在此類銀行內(nèi)部，實際上今年積極做了調(diào)整。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新經(jīng)緯采訪時說。

嚴躍進指出，銀行通過此類發(fā)債工作，將顯著增加后續(xù)金融資源投放的力度，同時圍繞收并購業(yè)務(wù)，可以形成更多元化和豐富的金融服務(wù)。他表示，類似資金的投放，也是為了更好防范化解房企風(fēng)險和助力房地產(chǎn)市場良性循環(huán)發(fā)展。

優(yōu)質(zhì)并購項目難尋？

盡管金融機構(gòu)在并購融資方面逐漸松綁，但房地產(chǎn)企業(yè)的動作還未跟上。此前，中國建設(shè)銀行(601939)行長王江在銀保監(jiān)會舉行的例行新聞發(fā)布會會后曾對媒體表示，“實際上建行過去對優(yōu)質(zhì)房企進行項目并購一直是很支持的，關(guān)鍵是有沒有好的并購項目?！?/p>

目前，發(fā)起并購融資的房企多數(shù)并未公布并購計劃，僅華潤萬象生活在獲得招商銀行(600036)融資支持前，先后收購了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，對價分別為不高于10.6億元和22.6億元。而招商蛇口(001979)還因30億元并購票據(jù)中，有15億元用于償還銀行貸款而引發(fā)關(guān)注。

華泰證券在研報中指出，政策落實的難點之一在于優(yōu)質(zhì)收并購項目不足。首先，項目是房企“硬”資產(chǎn)，民企不會輕易折價出售優(yōu)質(zhì)項目，透支未來生存空間。其次，面對短期償債壓力，耗時耗力的項目收并購可能并非風(fēng)險房企緩解流動性壓力的首選。

華泰證券分析稱，另一大難點是出險企業(yè)盡調(diào)難度較大。“出險企業(yè)的項目體量大、融資渠道多、股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加之房價預(yù)期不穩(wěn)、銷售下行，承債式收購方需花費較多精力識別項目風(fēng)險與收益，并購雙方對項目定價或難以達成一致?！?/p>

“今年房地產(chǎn)并購項目的增加是大概率事件，但至于是否成功，還取決于市場反響，即投資人是否認同房地產(chǎn)并購債券是值得投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前看并不特別樂觀?！苯鹛煺f。

金天認為，很現(xiàn)實的一個問題是，現(xiàn)在抽出一些相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)拿來發(fā)債，將來其他資產(chǎn)如何處置，恐怕會更加困難。“鍋多鍋蓋少”的情況一直比較突出，當前市場環(huán)境下金融機構(gòu)想要整合構(gòu)建優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并不容易。

嚴躍進認為，銀行發(fā)債還是會堅持審慎的原則，不會盲目去投。關(guān)鍵也看一些優(yōu)質(zhì)房企的準備工作是否到位，尤其是要觀察房地產(chǎn)市場的行情走勢。若是房地產(chǎn)市場行情走勢好，那么此類收并購業(yè)務(wù)的價值就比較大，銀行和相關(guān)房企也可以享受相關(guān)的政策紅利。(中新經(jīng)緯APP)