新年首場土拍攬金480億北京土地市場回暖了嗎？

來源：21世紀經濟報道時間：2022-02-18 08:53:07

“多輪競拍、觸達地價上限、溢價率15%”……那些象征著土地市場積極場景的形容詞回來了。

2月17日，北京率先結束2022年首輪集中供地，但整體并非“火熱”，一半土地線上底價成交、一半土地現場競拍，這樣的結果似乎更應該形容為“冷熱分化、穩中回暖”。

本次北京總供應18宗地塊，起拍價491.8億元，流拍1宗，底價成交9宗，17宗地總成交價為480.22億元。

成交主體中，國企央企依然為主力，綠城以98.4億元斬獲3宗地，華潤以79.94億元斬獲2宗地，中海以57.4億元斬獲2宗地，金地保利聯合體也以59億元斬獲2宗地。

中原地產首席分析師張大偉表示，北京2022年第一輪土地市場相比去年后兩輪集中供地明顯復蘇，但分化依然存在，房企并未完全走出資金壓力，無論是參與企業數量還是競爭力度，都不如去年第一輪集中供地。

復蘇明顯

北京作為全國第一個完成首輪集中供地的城市，相比于去年第二輪和第三輪集中供地“流拍率高走、溢價率下行”的情況，著實回暖許多。

2021年，北京第二輪集中供地“未拍先冷”，43宗地中有26宗土地延期出讓；第三輪集中供地的12宗土地僅吸引了13家房企報名，雖然只有2宗流拍，但其中11宗地都在競價截止時就已經確定歸屬，只有1宗土地進行了“冷靜的競拍”，場面比較克制。

本輪集中供地則一共吸引了57家房企及聯合體報名，有8宗土地進行了現場競拍，部分地塊逆勢走熱，吸引了多家房企報名。

如昌平生命科學園地塊獲得報名企業數最多，共有10家房企參與，該地塊起始經營樓面價3.6萬元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米。另一熱門地塊朝陽崔各莊地塊有8家房企報名，起始經營樓面價4.6萬元/平方米，銷售指導價8.8萬元/平方米。

多個地塊在競拍中也一度出現久違了的“觸達地價上限，轉入競現房銷售”環節。

朝陽區崔各莊地塊競拍起始價37.8億元，經過21輪角逐，由中海舉牌43.47億，觸及價格上限，轉入競現房銷售面積環節。而在競現房銷售面積環節，華潤、中海、綠城亦輪流舉牌到第53輪，由綠城以43.47億元、4.1萬平方米現房銷售面積的代價競得該地塊，溢價率15%。

在競拍的8宗土地中，有5宗涉及競現房銷售面積，7宗涉及搖號，3宗地塊選擇兩者結合，采用“競現房銷售+搖號”的出讓方式。

張大偉表示，復雜的競拍規則體現了北京對土地市場落實“一地一策”的精準管控，但依然擋不住房企拿地熱情，“說明只要地塊好，大家都會搶。”

對于北京土地市場涌現的暖流一面，張大偉認為，一是開年供應的土地可以在今年下半年就進入銷售環節，2月份拿地，基本8-9月份就能形成銷售額，所以房企大部分都積極拿地。

從第一輪集中供地項目的具體情況來看，整體土地位置都不錯，部分地塊屬于稀缺地塊，朝陽、豐臺、石景山等傳統熱門大區的地塊供應充足，疊加區域內之前市場供應不多，新供應土地的競爭壓力相對較小，所以比較受歡迎。

“第三個方面在于北京樓市整體最近有復蘇跡象。”張大偉分析表示，經過去年年底的調整，北京二手房成交量開始恢復到1.3-1.5萬套/月，市場穩定趨勢下，開發商也開始增加拿地。

冷熱分化

北京2022年首輪集中供地另一個不可忽視的特點是“一半是海水一半是火焰”。

其中半數土地都是底價成交，且絕大多數成交主體為央企或國企。2月16日的線上競價截止日，因只有1家房企報名而底價成交的8宗土地中，除了中海、保利、中建等央企的身影，北京城建(600266)、懷柔科學城和北京城市副中心投資建設集團等拿地主體都有著地方國企的性質。啟信寶信息顯示，獲得大興區黃村鎮地塊的北京興創置地房地產開發有限公司，隸屬于北京大興發展國有資本投資運營有限公司。

中信證券表示，地方性國企可以起到拿地托底的作用，但地方性國企拿地占比如果過高，則折射了土地市場偏冷淡。

值得注意的是，本次表現比較亮眼的華潤、中海等央企去年在北京拿地并不多，而去年拿地較多的首開等企業降低了參與率。

張大偉表示，從第一輪集中供地成交數據看，房企資金鏈依然緊張，出價除個別地塊外，大部分都非常謹慎。

一個案例是，昌平區中關村(000931)生命科學園地塊在現場競拍時吸引了10家房企及聯合體報名，綠城和建發同時舉牌觸及價格上限，因為判定歸屬權現場還引發了爭議，但后面的競現房銷售面積環節卻無人舉牌，最終該地塊歸建發所有。

“拿地都要算好賬，但是不拿地寸步難行。”一家全國性房企的北京高管告訴21世紀經濟報道記者，房企新年補倉是勢在必行的，但前提是算好投入回報，做好節奏管控。

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