來源| 大貓財經(ID:caimao_shuangquan)

心懷憂懼的萬科，一直想給房地產市場劃時代。

2014年底，王石說，“黃金時代退出，白銀時代到來”，這話影響力很大，爭議也很大。

2018年，接班王石的郁亮，也開始焦慮起來，在萬科的秋季例會上，鮮紅的背景上“活下去”三個大字異常顯眼。

在形勢還一片大好的時候喊這句話，大家群嘲萬科“制造焦慮”，有人甚至覺得當時房地產還在鉆石時代。

直到2021年的時候，郁亮再次發言，房地產已經進入管理紅利時代，這話也被解讀為房地產進入青銅時代。

結果這兩天，萬科的內部會上，郁亮再次發言，房地產進入“黑鐵時代”。

收入下降、利潤下降、工作難度和強度上升，郁亮自曝，訂機票都已經不訂頭等艙了。反正要么活，要么死。

被傳裁員的河南建業的胡葆森也在內部會上說，“對已經躺平的房企來說 黑鐵時代都不是了”，暴雷的企業一個接一個，在說白銀時代的時候，王石擔心“下一個倒臺的是萬科”，而無論是青銅還是黑鐵，郁亮的“背水一戰”為的還是那三個大字，“活下去”。

萬科憂慮的“生死問題”，一直在上演。

最近，與萬科同在深圳的百強房企光耀地產，因拍賣資產再次回歸大家的視線，其死亡案例也頗有代表性。

光耀地產知名度不算高，是潮汕商人郭耀名在2002年才成立的公司，專注于惠州，開發了“荷蘭水鄉”、“荷蘭小城”、“荷蘭堡”等一系列的項目。

惠州比鄰深圳，在惠州蓋房賣給深圳人這門生意，一直都有，但是在千禧年后，不少項目爛尾，光耀地產也在臨深片區搞了一個光耀城，眼瞅著要爛尾，這要是爛尾了，公司基本就完了，結果，靠幾句話給救過來了。

“先生的湖”策劃案橫空出世，不僅“高逼格”的文青范兒贏得了深圳人的青睞，“魚什么時候來是魚的事，先生什么時候來，是先生的事”等一系列廣告語到現在來看，仍能迷住不少人。

就靠這幾句話，光耀地產一炮而紅，項目連續3年成為了銷冠，2008年收入才只有7億，而隨后3年間光耀城項目就賣了40億，光耀地產收入沖刺百億。

吃到了甜頭，光耀地產開始主打“候鳥度假地產”，不僅從惠州走進了深圳，還從長三角進軍多個城市，甚至在韓國的濟州島，還搞起了“中國城”。

收入越來越好，花錢更是不在話下。

融資、拿地、搞大項目，高杠桿、高周轉加持，2011年，成立不到10年的光耀地產，進入了全國百強房企之列，也迎來了自己的黃金時代。

風光的郭耀名也開始進軍“美麗事業”，先是贊助了中國模特新面孔大賽，又冠名了世界模特小姐中國區總決賽，無論是靠情懷還是靠選美，光耀地產終于還是達到了自己的巔峰。

這時候就該考慮上市了。

2009年，光耀考慮借殼，結果泡湯，2011年，機會又來了，上市公司新都酒店的控股權轉到了光耀地產手里，如果能注入資產借殼上市，那郭老板的愿望也就得逞了，可惜，房地產監管太嚴格，恒大沒搞定的事，光耀自然也搞不定。

想通過上市建立一個融資通道的路子基本沒戲了，這時候，光耀的資金面驟然縮緊。

原來為了沖擊上市，郭耀名到處融資借錢，甚至直接在上市公司占款，同時公司的大項目也占款不少，按他的計劃，上市就能解決這些問題，所以基本是搏一把的思路。

可惜，上市不成，借的錢還需要還，結果資金鏈緊繃，后來因為債務訴訟進入失信名單，又被金融機構內部拉黑了，正兒八經的渠道已經借不到錢了。

按說認賭服輸，清資產還債唄，但這位潮汕地產大佬選擇再搏一把，怎么辦呢？借高利貸。

結果可想而知，很快就暴雷了。

本來2-3個月的借款，戰線拉長，到討債的上門，民間借貸10多億，利息也滾了10多億，這時候郭耀名對外宣稱的是，再找到3-5億，補上資金缺口，光耀就能活過來。

話說得好聽，但債權人們很快發現，這大老板已經跑香港不回來了。

實控人跑路，最終光耀地產在2017年申請破產重整，負債100多億，爛尾項目又坑了購房者數十億，到申報債權時，總額達到了212億，為了找到郭耀名讓他還債，還發布了160萬的懸賞。

重整4年，光耀地產也沒能等來白衣騎士，2021年中，光耀正式破產清算，宣告“死亡”。

光耀地產的遺產還剩下點什么呢？

第一批拍賣資產，包含土地、辦公樓、商鋪、車位等17個項目，最貴的是在深圳的辦公樓，1億起拍，最便宜的車庫，只要41萬，起拍總價約5.5億。

第二批將要拍賣的是核心資產翡儷港項目及“東平C-04號地”，評估總價3.99億隨附復工復建的條件，后續還有車輛、股票、股權投資等等。

但是，情形非常不樂觀：

●地拿得早，剩余期限不多，所以只有一塊價格較低的地塊有人報名；

●商鋪、住宅不少都沒有證，又是一灘沒人趟的渾水；

●二手車就更甭提了，貶值飛速；

●而新都酒店已退市進入新三板（鯤鵬3），當初1.35億買的股票已經跌了70%；

●至于股權投資，旗下多家公司已經分別破產了……

●而爛尾樓的拍賣，還有隨附的復工復建的條件，買資產就得繼續投資蓋房子，這行情，誰買啊？

拍賣不成，面對的將是20%的降價。清空家底的爛資產和上百億的債務，債權人回本無望，這些債權可能終將打水漂。

光耀地產是少有的死于黃金時代的百強房企，但基本問題是一樣的，可惜，他們的教訓卻沒什么人吸取。

那時，大家都在干啥呢？

拼命地加杠桿。

在房地產黃金時代，加杠桿是發展和擴張的利器，發債、銀行、信托，能上的手段全上，就連最危險的民間高利貸，那都不手軟，“房價在上漲，很快能賺回來”，地方的小房企在沖擊百億，百億房企在沖擊千億，而已經超過千億的，則是在比誰更接近萬億，當老大可是會上癮的。

在那個時候，如果有人提議控制負債，就會被認為，非常愚蠢。

但是，遇到監管，就立刻萎靡起來，無論是去杠桿還是三道紅線，每一次的政策大變動尤其是融資政策的變動，對于房企來講，都是一個生死局，而命運從黃金時代已經注定。

2021年更慘，規模房企銷售業績無論是金額還是面積，雙雙負增長，這是近10年以來都未曾出現過的狀況。

營收不行，利潤自然也跟不上。

截至目前，A股房地產行業下63家上市公司發了業績預告，凈利潤預虧的公司有29家，最高虧損總額963.41億，其中有15家公司的虧損規模超過10億。

這些預虧大戶，還都挺眼熟的。

●目前的“虧損王”華夏幸福(600340)，從債務違約到債務重組，雷爆得不小（戳鏈接閱讀），至今仍有3877億總債務、2192億的存續金融債務和累計627.5億的違約債務；

●千億房企藍光發展(600466)無懼“三道紅線”融資拿地，結果僅一年的時間，就暴了雷（戳鏈接閱讀）；

●作為大佬中的大佬，解散了泰山會的盧志強也沒遭住，旗下的泛海控股(000046)也走進了債務漩渦，揮淚甩賣（戳鏈接閱讀）。

●而與他們一起走入自救程序的，還有富力、花樣年、中國奧園、當代置業、祥生地產、佳兆業、陽光100、新力控股、建業......

這些還不是全部，名單一直在更新，降負債成主流，“保交樓”被放在首要位置，但是多年的累積，又豈是朝夕就能完成的。

2022年，房企是走出至暗時刻，還是走進更暗時刻？

前景并不明朗，限制政策未松，房企的雷還在爆，一些城市的房價倒是已經下行，對于房企來講，考驗不小。

可這時候很多大老板想的是啥？估計還是覺得，再借給我點錢，我肯定能緩過來。

放棄幻想吧。

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