最近，一則消息在深圳樓市圈傳開(kāi)了。

羅湖新盤(pán)推出單套成交15%的傭金獎(jiǎng)勵(lì)，刷新深圳傭金上限；通常住宅傭金1-4%，公寓3-8%，15%完全算得上是豪傭級(jí)別了。

據(jù)了解，該項(xiàng)目為羅湖兆鑫H+，15%的傭金對(duì)應(yīng)的是“4.5米層高、52-93平創(chuàng)意空間”產(chǎn)品，備案均價(jià)8.9萬(wàn)/平，以最小52平計(jì)算，總價(jià)約463萬(wàn)，15%的傭金約69萬(wàn)。

也就是說(shuō)，如果成交，最低也有69萬(wàn)的傭金，中介開(kāi)一單，基本2-3年不用愁了。

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一年僅賣出64套...

兆鑫H+，也就是兆鑫匯金廣場(chǎng)二期項(xiàng)目。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，兆鑫匯金廣場(chǎng)，2020年12月16日獲批預(yù)售，推售商務(wù)公寓、辦公產(chǎn)品，總計(jì)914套。

截至2月16日，后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示僅有64套“已備案”，1套“分局鎖定”，其余均是“期房待售”。

除去鎖定的那套，總共913套房，賣出64套，去化率僅7%，這個(gè)成績(jī)還是花了一年多時(shí)間的結(jié)果。

就在上個(gè)月的1月24日，兆鑫匯金廣場(chǎng)又備案了18套住宅，可去化依然不理想，截至2月16日，后臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，僅有1套簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。

兆鑫匯金廣場(chǎng)，公寓、住宅都敗陣下來(lái)，現(xiàn)又推出15%的傭金獎(jiǎng)勵(lì)，直接刺破深圳傭金天花板，看得出，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)急了。

實(shí)際上，急也沒(méi)用，一方面，現(xiàn)在的深圳樓市，深圳新房二手房全面遇冷，降價(jià)打折成尋常，換句話說(shuō)，新房都賣不動(dòng)了，公寓又怎能獨(dú)善其身呢。

數(shù)據(jù)顯示，2021年商務(wù)公寓供應(yīng)成交都在下滑，全年批售公寓項(xiàng)目26個(gè)，總供應(yīng)面積84.4萬(wàn)平，同比下降43%；公寓成交面積69.5萬(wàn)平，同比下降2.8%。

去化周期漫長(zhǎng)，貝殼研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年商務(wù)公寓去化周期長(zhǎng)達(dá)34.6月。

另一方面，公寓有它特定的群體所在，預(yù)算不多的剛需一直是公寓成交的主力，2021年深圳300萬(wàn)以下公寓成交占比達(dá)63.5%；賣得好的，比如會(huì)展灣水岸廣場(chǎng)、世茂之都、深國(guó)際萬(wàn)科和頌軒等，這些公寓都有一個(gè)特點(diǎn)，小戶型、低總價(jià)。

公寓成交的另一類，要么非常有錢(qián)，這類群體追求的是圈層享受，核心地段的大平層公寓最受歡迎，比如深圳中心天元、恒裕金融中心，以及近來(lái)的華僑城新璽，深得有錢(qián)人的喜愛(ài)。

反觀兆鑫H+，主流價(jià)位500-800萬(wàn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)上車門(mén)檻太高，而富豪們又看不上。高不成低不就，這也是兆鑫+去化一直不理想的重要原因。

再者，兆鑫+地處羅湖，近些年在深圳發(fā)展“一路向西”的格局下，羅湖的存在感不斷降低，受大勢(shì)影響很明顯，不僅公寓去化不好，住宅也面臨窘境。

但客觀地說(shuō)，兆鑫H+的位置不差，周邊有集中式購(gòu)物中心和大廈集聚，比如地王大廈、萬(wàn)象城、金光華廣場(chǎng)等，這個(gè)地段在羅湖算得上優(yōu)秀。

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公寓的硬傷：稅費(fèi)與信貸

公寓，一直是小眾群體，經(jīng)常有朋友問(wèn)，看了某某公寓很喜歡，能不能買(mǎi)？

我回答不能買(mǎi)，卻又被質(zhì)疑，然后列出各種能買(mǎi)的依據(jù)辯解，“現(xiàn)在已經(jīng)停止商務(wù)公寓審批，賣一套少一套”“公寓可以落戶、通燃?xì)狻薄肮⒆饨鸶摺?.....

或許你已經(jīng)忘了，公寓產(chǎn)權(quán)年限短、居住舒適性差、梯戶比、容積率等等問(wèn)題，但不要緊，因?yàn)橐膊皇呛苤匾钲谑忻嬉呀?jīng)有公寓逐個(gè)打破這樣的問(wèn)題，比如寶安會(huì)展中心片區(qū)的會(huì)展灣東城，幾乎和住宅小區(qū)無(wú)差別，有小區(qū)、有花園、有配套，就連產(chǎn)權(quán)也做到了70年。

但從根本上，它的土地性質(zhì)不會(huì)變，而這也決定了它在稅費(fèi)與信貸方面將與住宅拉開(kāi)距離，這也是公寓最大的硬傷。

1、稅費(fèi)。公寓的價(jià)格相比周邊住宅往往可打個(gè)8-9折，也正是這看似的便宜，使得許多人選擇公寓，但實(shí)際公寓的交易成本極高，這點(diǎn)直接體現(xiàn)在稅費(fèi)上；

在二手房市場(chǎng)，公寓的稅費(fèi)一般為15-20%，比住宅高出一大截，以一套總價(jià)150萬(wàn)的公寓計(jì)算，單稅費(fèi)就需要花費(fèi)20萬(wàn)左右。

高昂的稅費(fèi)成本，無(wú)形中吞噬了房子大半的漲幅，每交易一次，就得脫一層皮。

賣家不甘心、買(mǎi)家不敢下手，長(zhǎng)期的僵持局面，導(dǎo)致公寓的流通性奇差，而房子一旦失去流通性，價(jià)值就會(huì)大打折扣。

2、信貸。信貸就是杠桿，房產(chǎn)投資最大的魔幻力，2020年深圳房?jī)r(jià)瘋漲，泛濫的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸，就是幕后黑手；

2021年深圳房?jī)r(jià)能穩(wěn)住，得益于指導(dǎo)價(jià)，而指導(dǎo)價(jià)的本質(zhì)就是信貸，銀行限貸后，3成首付變5成首付，5成首付變7-8成首付。

公寓的信貸天生不如住宅，公寓首套是5成首付，住宅正常是3成，同樣150萬(wàn)的首付預(yù)算，買(mǎi)公寓，最大只能到300萬(wàn)，而住宅卻可以達(dá)到500萬(wàn)。

其次，公寓貸款最長(zhǎng)只能貸10年，住宅可以長(zhǎng)達(dá)30年。

試想一下，未來(lái)接手你房子的人，會(huì)心甘情愿接受一個(gè)稅費(fèi)、貸款、漲幅、居住都不如住宅的公寓嗎？很難了。

結(jié)語(yǔ)

稅費(fèi)與信貸是公寓的老大難題，從投資的角度講，個(gè)人不贊成。公寓入場(chǎng)容易，脫手難，稅費(fèi)吞噬漲幅、貸款切斷需求。

不要拿深圳灣壹號(hào)這種非典型案例作為分析對(duì)象，它是另外的投資邏輯，是僅對(duì)1%的人準(zhǔn)入，與99%的人無(wú)關(guān)。

從自住的角度講，市面上的公寓大多不如住宅，雖然官方現(xiàn)在有意在把公寓住宅化，但是距離住宅的舒適標(biāo)準(zhǔn)還有很長(zhǎng)一段路要走，如果是作為過(guò)渡，盡量選擇核心區(qū)小戶型公寓，不為別的，只為以后脫手相對(duì)容易。

很多人會(huì)有這樣的疑惑，住宅名額用完，手里又有閑錢(qián)，且只執(zhí)著于房子，個(gè)人認(rèn)為，這類人需要的是置換，小房子置換大房子，大房子置換優(yōu)房子，未來(lái)房子的數(shù)量不在多，而在優(yōu)。

當(dāng)然，對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的富豪們除外，以上可以直接略過(guò)，隨性購(gòu)買(mǎi)。