遮在房地產(chǎn)行業(yè)的烏云似乎終將散開。與低迷的銷售量形成鮮明對(duì)比的，是迅速攀升的市場(chǎng)樂觀情緒。

連日來，“山東菏澤打響商業(yè)銀行貸款降首付第一槍”的消息迅速刷屏。同時(shí)，貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，103個(gè)重點(diǎn)城市平均房貸利率和放款周期已恢復(fù)到2021年年中的合理水平，其中59城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)。

不少網(wǎng)友紛紛直言，樓市小陽春真的要來了。

或受此影響，2月18日，同花順(300033)房地產(chǎn)開發(fā)板塊普遍上漲，午后持續(xù)走強(qiáng)。其中，榮安地產(chǎn)(000517)（000517.SZ）、新華聯(lián)(000620)（000620.SZ）、渝開發(fā)(000514)（000514.SZ）拉升封漲停板，泰禾集團(tuán)(000732)（000732.SZ）此前已漲停，濱江集團(tuán)(002244)（002244.SZ）、中交地產(chǎn)(000736)（000736.SZ）漲超8%，金科股份(000656)（000656.SZ）漲超7%，新城控股(601155)（601155.SH）漲超6%，招商蛇口(001979)（001979.SZ）、保利發(fā)展（600048.SH）漲逾5%。

多地房貸首付降至兩成

近期，全國(guó)已經(jīng)有20多個(gè)城市住房公積金貸款上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。

2月17日，市場(chǎng)消息稱，山東菏澤工商銀行(601398)、建設(shè)銀行(601939)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)等從2月14日起，名下無住房且無個(gè)人住房貸款記錄的購(gòu)房者，可執(zhí)行20%的首付比例。有媒體報(bào)道，與菏澤的多家樓盤和銀行聯(lián)系，其均表示“20%首付比例”已經(jīng)在執(zhí)行。

“本次政策更大的意義在于加強(qiáng)行業(yè)信心，2018年菏澤打響了取消限售第一槍，隨后帶動(dòng)地產(chǎn)股好轉(zhuǎn)，本次也會(huì)同樣加強(qiáng)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負(fù)責(zé)人王小嬙直言。

不止山東菏澤，據(jù)上證報(bào)2月18日發(fā)布的報(bào)道，春節(jié)前后，重慶、江西贛州的不少銀行已經(jīng)將首套房貸首付比例降至20％。

上證報(bào)報(bào)道稱，獲贛州中介告知，贛州首套房貸首付比例已降到20%，目前國(guó)有大行、中信銀行(601998)、廣發(fā)銀行、招商銀行(600036)均執(zhí)行此房貸政策。同時(shí)，重慶中介表示，目前重慶地區(qū)有銀行已經(jīng)執(zhí)行首套房貸首付20%的政策，并稱“當(dāng)?shù)乇容^大的銀行都可以”。

“與菏澤一樣，此消息會(huì)進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)需求。這也說明，降低房貸首付是當(dāng)前備受關(guān)注的金融政策。房貸政策不再局限于利率降低、貸款額度增加等，降低房貸首付是非常實(shí)質(zhì)性的政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴銀柿財(cái)經(jīng)記者。

“從實(shí)際過程看，降低首付是最好的措施。觀察2014~2015年全國(guó)各地的政策，也基本上是因?yàn)槭赘侗壤档筒牌平饬巳齑娴碾y題。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

中信證券認(rèn)為，首付比例下降是按揭貸款額度充足的反映，預(yù)計(jì)地方層面需求側(cè)托底政策還將持續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)3月之后房地產(chǎn)景氣度有望見底回升。

房貸的“因城施策”

值得注意的是，業(yè)內(nèi)透露，此輪調(diào)整城市均為非“限購(gòu)”城市，是由當(dāng)?shù)氐胤阶》俊⒔鹑诼毮懿块T根據(jù)因城施策原則共同決定調(diào)整。

其實(shí)，早在2015年，央行和原銀監(jiān)會(huì)發(fā)文《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，其中提到，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說，上述報(bào)道中的菏澤、重慶、贛州等地作為不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，兩成首付屬于“因城施策”下的合理調(diào)整。“菏澤、贛州、重慶都是不限購(gòu)的城市，說明非限購(gòu)城市的政策更加放松。相信其他城市后續(xù)也會(huì)進(jìn)一步放松。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

為了更好地推動(dòng)“房住不炒”、利好剛需居民，除了調(diào)整首付比例，不少城市還出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，并不斷放寬公積金貸款與人才落戶限制。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月來，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集，累積房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)超過80次，同比上漲60%以上，其中有接近40城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。從政策內(nèi)容看，往年房地產(chǎn)調(diào)控以收緊為主，而今年的房地產(chǎn)調(diào)控基本集中在穩(wěn)定樓市，以寬松政策為主。

“隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年四季度以來，信貸政策的企穩(wěn)央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌。對(duì)于市場(chǎng)來說，有望逐漸企穩(wěn)，政策見底后，2022年1～2季度市場(chǎng)底部有望加快出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

張大偉強(qiáng)調(diào)，“但因?yàn)榉科笕谫Y難度依然較大，整體市場(chǎng)很難出現(xiàn)大幅上漲。不排除繼續(xù)出現(xiàn)個(gè)別房企暴雷的可能性。”