在天河區(qū)久未上新后，今年第二批次供地廣州拿出了壓箱底兒的好地，靜待土地市場的回歸。

但廣州的誠意是到了，土地市場的暖意未到。

7月18日，廣州市二批次供地集中出讓，14宗涉宅地塊成功出讓11宗，3宗地塊流拍，總成交金額209.6億元，總成交建面112.7萬平方米。

(資料圖)

從底價(jià)成交率及流拍率來看，廣州二輪土拍的涼意與一輪相比有過之無不及。

地塊冷熱分化

底價(jià)成交為主

從推出地塊數(shù)量及建筑面積來看，二批次供地規(guī)模相對較小，因此成交金額環(huán)比上批次減少了131億元。

“政府供地思路仍舊堅(jiān)持縮小供應(yīng)量、優(yōu)化供地區(qū)域，降低流拍對市場情緒的擾動，拿出優(yōu)質(zhì)地塊吸引開發(fā)商并給市場讓利；國企央企托底，維持市場溫度，逐步讓土地市場回歸至正常態(tài)勢。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

但其進(jìn)一步指出，從拍地結(jié)果看，盡管政府思路達(dá)到了，但市場低迷的態(tài)勢不容忽視。

從交易結(jié)果看，成交地塊冷熱分化，僅3宗地塊溢價(jià)成交，8宗地塊底價(jià)成交。

其中，天河區(qū)燕塘三地塊是此次最為市場看好、熱度最高的地塊，在經(jīng)7家房企報(bào)名、54輪叫價(jià)后，溢價(jià)15%以81.1933億元成交，將通過搖號確定競得企業(yè)。

“燕塘三地塊位于天河中西部，西鄰白云山(600332)，南側(cè)靠近環(huán)城高速，距離3號線梅花園站約500米距離，五站即可直達(dá)珠江新城，地理位置很優(yōu)越，配套成熟。”李宇嘉指出。

荔灣區(qū)南岸路地塊是此輪供地溢價(jià)率第二的地塊，由珠江實(shí)業(yè)(600684)溢價(jià)12.5%，18億元拿下。該宗地塊成交樓面價(jià)僅33750元/平方米，留給房企的利潤空間較大。

另外，荔灣區(qū)西塱地塊微溢價(jià)由保利競得；7宗地塊底價(jià)成交。

讓市場較為意外的是，久未上新的天河區(qū)有一宗地塊流拍，天河育新街地塊臨近天河智慧城板塊、地鐵21號線天河智慧城站，需配建計(jì)算容積率建筑面積6384平方米（住宅）的保障性租賃住房。

李宇嘉分析稱，育新街地塊流拍有起拍價(jià)較高（4.7萬元/平方米）的因素，但也顯示了當(dāng)前拿地的情緒仍舊較低。

市場熱度未傳導(dǎo)至拿地

房企追求“穩(wěn)穩(wěn)的幸福”

從樓市交易數(shù)據(jù)看，自5月份各地高頻次出臺相關(guān)政策穩(wěn)樓市發(fā)展以來，全國樓市交易相對回暖，廣州新房、二手房房價(jià)也連續(xù)三個月雙漲。

廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)也顯示，雖今年1—6月廣州累計(jì)成交面積雖同比下降，但426.5萬平方米的一手單位，仍居四大城市總量之首。

但從二批次土拍結(jié)果來看，銷售端的回升并未傳導(dǎo)至拿地端。

對此，李宇嘉分析稱，風(fēng)險(xiǎn)事件仍在爆發(fā)、開發(fā)商經(jīng)營思路整體上處于保衛(wèi)現(xiàn)金流，融資端并未好轉(zhuǎn)影響了企業(yè)的拿地積極性。

李宇嘉還指出，銷售端回升的勢頭并不扎實(shí)也是企業(yè)拿地積極性不高的原因之一，“最近兩周（7月1-16日），一線城市環(huán)比平均下跌4%和35%；二線城市平均下跌60%和31%。”

從拿地企業(yè)性質(zhì)看，民營房企的積極性仍相對低，除燕塘地塊仍待搖號確定得主外，其余成功出讓地塊均由央國企及地方國企競得。

其中，保利發(fā)展競得3宗；越秀競得2宗；廣州寶信競得2宗，另聯(lián)合城投競得1宗；廣州交投及珠江實(shí)業(yè)分別競得1宗。

“在民企資金持續(xù)承壓下，民營房企拿地動力不足。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析道。

即便央國企及地方國企入局，拿地也相對保守，“確定性思路占主導(dǎo)。”李宇嘉指出。

例如，此次熱度最高的燕塘地塊三火熱程度在意料之中，“周邊項(xiàng)目已證明了銷售端必然受歡迎，溢價(jià)收益的確定性較強(qiáng)；傳統(tǒng)熱拍區(qū)域——海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊即便需配建安置房、商業(yè)、車位并免費(fèi)移交政府，但一樣受歡迎。”李宇嘉如是說。

反觀同樣位于“宇宙中心”天河區(qū)的育新街南側(cè)地塊，由于配套一般，企業(yè)擔(dān)心市場不歡迎，則慘遭流拍。

在普遍保現(xiàn)金流的思路下，房企更愿意選擇已被市場驗(yàn)證的優(yōu)質(zhì)地塊，追求“穩(wěn)穩(wěn)的幸福”。

李宇嘉預(yù)計(jì)，“銷售端熱、供給端冷”的局面還會保持一段時間，“只有在商品房市場回升趨勢確定，民企開發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)開始妥善解決，銀行等對企業(yè)融資正常化了，土地市場才能徹底復(fù)蘇。”

陳雪強(qiáng)也認(rèn)為，未來還需要政策落地以緩解民營房企資金壓力來提升市場的活躍度。