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財聯社7月18日訊（記者 王海春）因樓盤爛尾時間過長，浙江省瑞安市一個豪宅項目的業主，不得不自籌逾8000萬展開續建，以實現項目竣工。

據悉，這個名為萬川瑞園的項目在停工多年后，正推進收尾工作，預計今年實現交付。歷經十年煎熬后，該項目業主有望收房。

除上述項目外，四川省南充市爛尾的五星現代城、中環島兩個項目的業主，也通過籌資等多渠道展開“自救”。

分析人士認為，受限于項目自身條件等因素，上述幾個項目業主自籌資金實現項目復工僅為個例，對市場其他爛尾項目而言，并不具備推廣性。

“體量小、資金缺口小、即將完工的項目，也許還有自救的可能性。但體量稍大一些的項目，業主在資金上根本沒那么強的實力。最主要的問題在于，項目爛尾往往會面臨相當復雜的債權、法律糾紛，業主不具備相應資金實力及專業能力，處理這些復雜的事務。業主籌資自救，只是極特殊的案例，不可能成為爛尾項目復工的主要解決方式。”中原地產高級研究經理盧文曦在接受記者采訪時說。

10年漫長交付之路

萬川瑞園的業主未曾想到，自己所購的房子，要在10年之后才可能實現交付。

萬川瑞園位于浙江瑞安濱江大道與巾子山路交匯處，開發商為浙江萬川房地產開發公司。項目由3幢33層高層組成，總占地面積約1.44萬平方米，總建筑面積3.93萬平方米。

由于臨近飛云江，在地段上具備天然景觀優勢，開發商將萬川瑞園定位于“瑞安頂級全江景地標豪宅”，吸引了不少有資金實力的購房者。

公開資料顯示，萬川瑞園1幢于2011年12月開盤，開盤均價2.4萬元/平方米。瑞安市一位業內人士告訴記者，萬川瑞園部分樓層、房型及景觀俱佳的房源，當時售價可達3萬元/平方米。

“這個價格放在一線城市也許不太起眼，但在我們這里，當時算是比較貴的，該項目周邊樓盤現在的售價也只有2萬元/平方米左右。”上述業內人士補充道。

然而，這一項目未能如期竣工，萬川瑞園業主也因此經歷了漫長的等待。因開發商資金鏈緊張，該豪宅項目2013年出現時建時停情況，2014年后處于停工狀態，一直未能完工。

“這個項目開發了很長時間，從開始建設至今，前后有十年多了。萬川瑞園位置不錯、又是豪宅，成了瑞安市知名爛尾樓。”瑞安市住建局一位工作人員對記者表示。

天眼查信息顯示，萬川瑞園的開發商浙江萬川房地產成立于1993年，林國林持有40.03%股份，為公司最終受益人，林恩勝、林恩仁、林建恩各持股19.99%。

“開發商為什么停工，具體原因并不清楚。”上述瑞安市住建局工作人員說。

記者從當地法院對浙江萬川房地產大股東的限制消費令中得知，該公司存在較多金融借款合同糾紛。

具體來看，2016年11月，信達資產浙江分公司向溫州市鹿城區法院提出申請，請求法院對浙江萬川房地產及公司直接負責人林恩勝采取限制消費措施。2018年7月，溫州市鹿城區法院發布了對林恩勝的限制消費令。

據天眼查信息，自2018年至今年3月底，林恩勝被限制消費次數達30次。提出申請的名單中，包括浦發銀行(600000)溫州毆海支行、工行溫州城西支行、建行溫州支行以及華融資產浙江省分公司、百盛聯合建設集團在內的多家金融機構、建筑公司，以及十幾位自然人。

“溫州地區民間借貸較活躍，不排除開發商出現資金問題后，為彌補資金缺口，曾試圖通過民間借貸方式來盤活項目的可能，這可能進一步增加項目債務的復雜程度。”浙江一家房產機構分析人士認為。

業主入場墊付資金

瑞安市這一爛尾多年的臨江豪宅項目，有望于今年結束馬拉松式交付。

據瑞安日報消息，為完成“爛尾工程”掃尾工作，萬川瑞園部分業主自去年7月與一家企業展開協商后達成續建協議，由數名業主出資墊付部分資金，直至順利交付，截至目前，合計籌集了約八九千萬元。

一位知情人士向記者表示，暫不知項目資金缺口有多大，但項目之所以能通過自籌資金方式實現續建，與項目本身及業主方面都有一定關系。

“項目體量不大，業主也有一些實力，經過這么多年，業主實在不想再拖下去，才會籌資展開項目收尾建設工作。”前述知情人士表示，如果進展順利，該項目有望于今年年底前竣工交付。

八九千萬元的資金，并非一筆小數目。是業主墊付了全部續建工程資金，還是業主聯合施工方或相關企業按一定比例出資，推動了項目的收尾？

對此，瑞安市住建局工作人員向記者表示，“對工程建設方面的問題比較清楚，但業主與合作方究竟達成怎樣的協議，這其中的細節并不掌握。”

據悉，由于該項目仍有部分存余資產，項目竣工后，這部分資產或可補償業主前期墊付資金。“項目仍有一些待售房源，樓盤竣工之后，這部分房源可銷售，如此可回籠部分資金。”前述知情人士告訴記者。

記者查閱溫州市房地產市場信息網發現，截至今年7月15日，萬川瑞園共有45套待售住宅，面積從218平方米至453平方米不等。不過，據瑞安當地媒體報道，這部分未網簽房源為限制房產。

盧文曦指出，限制房源或與資產被凍結有關，即使這部分房源可以銷售，也可能會優先償還債務，不一定能用于補償業主先前墊付的資金。

“業主自籌資金后期能否得到補償，涉及多方面因素，包括未來能否與債權人達成協議，理順債務關系等。”盧文曦說。

自籌資金復工不具推廣性

除上述案例外，四川省南充市也曾出現爛尾樓業主“自救”的零星個案。

其中，南充市五星現代城項目出現爛尾后，資金缺口高達2000萬元，業主于2021年10月展開眾籌。該項目共有500多戶，每戶業主平均需出資約4萬元。開發商還通過“銷售車位”等方式，獲得了部分資金，項目最終實現順利交付。

南充市另一項目中環島，業主也采取類似方式展開了“自救”。

公開資料顯示，中環島項目開發僅半年便因資金問題停工。此后，項目斷斷續續復工又停工。去年9月，部分樓棟開始交房，但實際交付與此前規劃相差甚遠，難以達到入住標準。

去年11月，中環島業主發布通知，擬自己展開收尾工作。據該項目業主發布的通告，項目如完成收尾工作，仍需800萬元資金，平均下來每戶籌資約1.5萬；這部分資金，相當于借款。

就如何償還借款，業主在通告中提出多種建議。首先，可按市價出售抵押車位，優先歸還業主借款；第二，以借款抵扣裝修費用；第三，以物業管理費沖抵業主所墊資金。

據當地媒體報道，中環島項目部分樓棟在未達交房驗收條件的情況下，提前交了房。而該樓盤目前仍有不少樓棟處于停工狀態，何時交付仍未知。

在樓市深度調整期，因房企資金緊張，未能如期完工的項目有所增加。據克而瑞統計，至2021年年末，全國24個重點城市已停工、延期交付項目的總建筑面積約2468萬平方米，約占2021年成交面積10%。

盧文曦認為，無論是瑞安的豪宅項目還是南充的項目，業主自籌資金展開“自救”，僅是特殊的案例，也是業主的無奈之舉，這種方式并不值得提倡。

“部分爛尾項目業主得以展開自救，有一些先決條件。一方面，平均到每個人的支付資金不大，業主具有一定的可承受性；其次，項目基本處于收尾階段，周期不太長。”盧文曦表示。

盧文曦進一步指出，“真正適合自救的項目其實相當少，可以說絕大多數項目并不適合，也不建議這樣做，因為解決爛尾問題既耗時又費力，絕非易事。對于停工的絕大多數項目，主流還應依靠專業機構的力量來處理。”

58安居客房產研究院分院院長張波認為，部分爛尾樓盤如果有一定條件，可嘗試先展開資產負債盤點，如項目仍有一定殘值，可考慮走項目破產重整之路。

“重整管理人在這些領域經驗豐富，對資產、債務處理也較為專業。重整管理人還可通過引入投資人等方式，來實現項目收尾。”張波補充道。