(資料圖片)

從深圳到長沙，看當地的房子，就是感覺哪哪都便宜。即便最繁華的市中心區，這里的住宅每平米均價也不過一萬三四。不僅相對于房價高企的一線城市北上廣深，對比周邊其他省會武漢、成都、南京等等，長沙多年來不溫不火的房價一直是國內省會中的低洼地，甚至比很多三四線城市還便宜。

長沙的房價為什么一直都這么低？記者走訪當地一些地產中介，他們大多語氣中都透著點自豪：房價嘛，我們政府管得好。

居民購房不緊迫

長沙的房價的確不算高。從近期統計數據來看，長沙新房成交均價是13836元每平米。這是什么概念呢？這個價格，不到深圳的五分之一，不到南京的一半，相當于距離最近的省會城市武漢的四分之三……GDP過萬億，人口過千萬，作為全國競爭力前十的長沙，這個房價水平只能排在全國50位以后，的確令人意外。

當地的居民也大多覺得自家城市房價并不高。

高鐵進入長沙站，窗外是成排成排的新樓盤，整齊而密集，高層居多。

的士司機告訴記者，這個片區房價每平米大約也有一萬左右。“這里要一萬多？”記者問，對方淡然地說：“長沙的房價相對于很多城市，已經很低了，市中心也不過一萬三四而已，這里距離市中心并不太遠，車程大約半小時而已。中心區新盤少，選擇少，想買新房的，這里是不錯的選擇。”

（市中心的新盤不多，很多上個世紀建筑的舊房子、舊小區）

這位在當地開出租車十余年的江西籍老司機告訴記者，長沙的房價一直都比較穩定，起伏不大，年輕人工作幾年，加上家里的資助，大多有條件付個首付買房子。在長沙買房的，除了本地人，外地人也越來越多，他們大多來自湖南省其他小城或鄉鎮，通過努力到省城工作、買房定居。也有在北上廣深一線城市打拼回來的當地人，對他們而言，打拼了那么多年，回鄉置業，小房換大房，同樣是千萬人口的城市，生活更安逸。

記者走訪長沙市區時也就感受到，當地居民對于購房并沒有太強烈的緊迫感。因為長沙房價穩定，大家對市場也沒有什么降價預期，基本上只要有名額有錢的，也就隨時買了，所以，對于長沙樓市，觀望的人很少。地產中介人員對于房產的推介，也大多是根據手上的存量房源，以及購房者的要求，并不會大談特談所謂的投資價值。

一位地產中介工作人員提到，他曾接待過一個客戶，從深圳回來的長沙人，賣了深圳不足40平的小公寓，回長沙換了一套120平的三房，裝修完還有多余的錢，配了輛奧迪車。“我們這里成交好的是大戶型，尤其是120-150平左右的三房四房，買房的大多是剛需，加上現在鼓勵二胎、三胎的政策，很多購房者傾向于一次到位。”

這位工作人員指著街邊一排商戶說到，買小戶型的大多是外地來長沙的做生意的，租房子兩三千的租金，不如買個小房子，付個七八成的房款，余款月供都能抵過租金。也有為家里老人在長沙買房居住的，會考慮小戶型，但大多會選擇學區房，畢竟未來更好流通。

這個觀點與一位新盤售樓工作人員說的一樣，該人員告知記者，她銷售過的新盤中，中大戶型成交更快，“長沙在售的新盤，大多也是以大戶型為主，小戶型、小公寓的樓盤并不多。”該人員表示，外地人苦于沒有名額，本地人想改善也受限，很多房企就把產品改了，直接做大戶型，畢竟以后換房成本太高，這樣一步到位。

在前不久發布的70城房價中，長沙5月新房價格環比上漲0.2%，同比上漲4.8%，房價走勢連續18個月上浮，在眾多城市房價出現下降的時候，長沙逆勢保持房價穩中微漲。價格的上漲，也代表著新房的供求關系微妙的變化。尤其是長沙新房市場正在從剛需轉向改善，越來越多的人們追求的是房屋品質，這也變相拉高了長沙新房市場均價。

或許因為房價穩定且不高，大多長沙人民的幸福指數比較高，買房可以慢慢選，不用擔心暴漲而倉促上車，120平以上的三房、四房也還屬于剛需改善，而非高不可攀的豪宅。

近日，國家統計局近期詳細披露了第七次人口普查的分項數據。數據顯示，我國城市家庭人均居住面積為36.52平方米，北京是33.41平米，廣東不足30平米，湖南則近42平米。

房價穩定得益于政府嚴控

長沙的房價為啥一直沒有快速上漲？記者采訪部分地產中介人員、樓盤銷售人員以及當地居民，總結原因，他們幾乎都會提到：“政府管得嚴，房價控制得好。”

事實上，長沙政府嚴厲調控房價的成果在全國都有口皆碑，去年7月，深圳出臺最嚴限購令，政策出爐前夕，業內傳聞，深圳住建局曾赴長沙取“真經”。

一方面，長沙政府嚴厲打擊炒房客。早在2016年12月，長沙市公布了“房7條”，正式拉開了房價調控的帷幕。隨后一年多的時間里，長沙市連續公布了13波調控新政。令人眼花繚亂的新政涵蓋各個方面，從限購到限售，從限地價到限售價，能想到的政策限制長沙政府都干了，而且還提高首付，提高契稅，全方位立體打擊炒房客。

另一方面，長沙政府瘋狂供應土地。

有數據顯示，尤其在2018年，長沙市六個區的土地成交面積同比增長95.68%，但樓板價僅上漲4.56%，大量的土地直接以底價成交。因為如此嚴厲的調控，長沙房地產市場終于被人為的打趴了，全國炒房客敗走長沙。

上述地產中介人員就表示，目前長沙購房者大多以剛需自住為主，幾無投資客身影。地產中介推薦房源，也大多客觀地分析具體房價的地段、年代、樓層、裝修情況、小區環境、周邊配套等因素，極少夸大“投資價值”，畢竟長沙房價的確波動幅度不大，指望買房就賺，可能性不大。

此外，長沙的事業單位還有一部分企業，受歷史傳統和觀念影響，很多都會提供集資房，比市場價便宜，這批買房主力不買房，房價也不會漲得太快。

此前，供應的土地多，人口有限，也是長沙房價過往多年漲不上去的因素之一，但近幾年，這個情況正在發生變化。10年來，長沙人口新增300萬，近5年每年凈流入人口超20萬，2020年凈增常住人口40多萬。2021年長沙市人口首次突破千萬，成為我國14座特大城市之一。人口大增、購買力充沛為樓市成交提供穩固支撐。

（臨江的新盤）

有業內人士就表示，常住人口破千萬，十年增長300萬人，這部分購房需求受到短期內政策壓抑難以釋放，不過中長期來看，隨著社保和個稅條件的吻合，也將在未來3-5年之內逐步釋放，居民購買力層面屬于相對充裕的水平，與中部其他城市進行對比，合肥、太原、鄭州、武漢、南昌經歷了前期房價的補漲，整體房價收入比均在10年以上，而長沙僅不到7年，年輕人購房壓力并不算太大，未來剛需仍有較大的釋放空間。

長沙的房子值得買(300785)嗎？

這半年來，經濟下行壓力延續，央行定向降息救市，地方救市政策集體爆發，長沙仍然實行穩定的限購政策，調控并無大幅放松。上半年，長沙主要從商辦產品去庫存、存量房、二套房等方面進行微調。其中以出租換房票，盤活了存量住房，進一步釋放改善需求。但釋放購房力數量有限，短期內對市場回暖的促進有限。

有業內人士認為，隨著全國大環境進一步寬松，因城施策下，長沙多項穩樓市政策將加快出臺，如契稅優惠，房貸利率、首付比例或將進一步下調。改善之外，首套剛需利好或也將出臺：從政策導向看，此前長沙調控放松主要針對改善型群體，而首套剛需的支持有限。預計下半年，購房資格、首付比例等方面，針對長沙首套剛需也可能將有實質性利好出臺。

對長沙這樣的城市，隨時入市都沒問題，以后新房價格每年漲一點都很正常。那么，長沙的房子值不值得買？

業內人士認為，在長沙投資房產肯定要謹慎。

一來長沙有限售，變現慢，你投資周期就很長，如果貸款，可能會耽誤你買其他地方，錯過更好的機會。

二來調控目前看不到放松的希望，市場價格就很難像其他有些城市一樣爆發。三來投長沙的機會成本有點大，買這里如果漲幅慢了，不如換城市。

但如有打算在長沙發展，則可以考慮在長沙買一套。一來目前房價便宜，買入成本低，你即使暫時不住，放著出租，月供也不多。二來長沙實體經濟越來越夯實，新經濟發展勢頭也不錯，人口吸附力高于中部其他城市，省會和地級市價差還會拉大。

目前，有地產人士表示，目前長沙房價漲幅不大，沒有太多波動，加上近期救市政策、銀行低利率，適合剛需上車。

據地產中介人士介紹，隨著中心板塊發展日漸完善飽和，外圍板塊新房成交占全市比重逐年上升，當前岳麓區和望城區成為成交放量的主要區域。2017年底開始，這兩區商品住宅成交規模首次與中心四區（開福區、芙蓉區、天心區、雨花區）相平，至2021年中，該兩區占全市新房成交規模比重已升至59%。

這主要是因為傳統熱點板塊如梅溪湖、濱江新城、中心城區土地開發趨于尾聲，在售項目稀缺，同質化競爭弱，量價實現高，可售存量逐年下跌。剛需客戶開始外溢至城市外圍發展中板塊，如大王山、麓谷、自貿會展片區，但片區整體配套仍處于兌現期，限價實現難度較高，隨著待開發項目陸續入市，市場容量整體呈上升趨勢。

本文首發于微信公眾號：e公司。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。