云端交流，知識共享，線上研討，自6月7日到29日，克而瑞研究中心開啟八場線上直播分享。

作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

“6月云端分享”的第六場，聚焦河南房企競爭力，由克而瑞研究中心資深研究員羊代紅帶來《豫系房企發展現狀及擴張模式研究》的主題分享。

(資料圖片僅供參考)

羊代紅

克而瑞研究中心資深研究員

<核心觀點>

河南房地產市場體量相對較大，但人均購買力不足。鄭州領銜發展，地產開發集中于鄭州及郊縣。

規模房企爭相進入河南市場，且由于初期下沉相對困難而集中鄭州發展；鄭州市場競爭激烈，并且隨著品牌認可度提升，逐漸侵蝕豫系本土企業的份額。

由于本地經濟水平導致的本土房企積累緩慢以及企業戰略等原因的影響，豫系房企的向外擴張顯得較為遲緩。

以下為精彩發言：

一、河南省房地產市場概況

從基本面來看，2021年，河南省GDP總量為58887億元，排名全國第5。在較大的經濟體量下，2021年河南省房地產投資房地產開發投資額達7465億元，同周邊6個接壤的省份比較來看，河南僅次于山東省。

不過，雖然河南經濟總量較大，但人均購買力不足。2021年河南人均GDP為5.93萬元，城鎮居民人均可支配收入3.71萬元，均屬于周邊6省低位。從城鎮化率來看，河南省2021年城鎮化率僅有56.45%，比全國平均水平低約9個百分點。

從各城市表現來看，2021年鄭州的GDP達12691億元，是第二名洛陽的4.11倍，而濮陽、三門峽、漯河、鶴壁、濟源GDP總量低于2000億元。

房地產開發投資額方面，2021年鄭州的房地產開發投資額3089億元，為洛陽的9.62倍。不過，隨著中原城市群建設的推進，河南省其他地級市也迎來較大的發展，鄭州的房地產開發投資占比也由2017年47%的高位下落到2021年的39%。

從新房市場來看，2021年河南全域商品房成交13277萬平方米，成交均價逐年上漲至6521元/㎡。省內各市房價水平差異較大，鄭州均價在1萬元/㎡左右，但仍有較多城市均價不足7000元/㎡。

從政策來看，2022年河南各城市出臺了多種救市政策，如購房補貼、下調家庭首付比例、提升公積金貸款額度等，但由于市場信心不足，恢復效果有限。

綜上，我們認為，河南房地產市場體量相對較大，但人均購買力不足。鄭州領銜發展，地產開發集中于鄭州及郊縣。

二、河南市場房企競爭格局

目前，超8成50強房企已入河南，30強房企中僅建發、龍光、濱江沒有進入，20強房企已全部進入河南。

從城市選擇來看，主要布局鄭州及鄭州郊邊市縣，以及環鄭核心城市洛陽、許昌、開封、新鄉，另有南陽、信陽、安陽、商丘等城市。

從河南省2021年的銷售排名來看，TOP20中有11家本土房企，其中建業正商、康橋排名相對靠前，但前十中外來房企占據6席，競爭壓力較大。

原因是鄭州城鎮化水平以及人均購買力較高，對周邊的虹吸效應較強，更容易孕育出規模相對較大的豫系房企。如正商、建業、鑫苑等房企的大本營一直在鄭州，且占據較大市場份額，競爭也較為激烈。

與此同時，外來房企的入局加劇了市場競爭程度。2021年大鄭州銷售金額排名前4被外來房企占領，其中，碧桂園萬科銷售金額破百億元。

對于三四線城市來看，從河南省的整體房地產的歷史發展格局可以發現，過去很長的一段時間內，無論是頭部豫系房企還是外來規模房企，對鄭州之外的市場下沉相對困難。

在三四線城市中，各地級市的本土房企和當地政府形成良好的互動，擁有大量舊改、動遷的地塊等收并購資源，地域資源的優勢凸顯。同時，由于在歷史上外來房企曾出現很多爛尾樓的項目，地級市客戶對品牌知名度并不“感冒”。從而導致無論是如正商等鄭州房企還是碧桂園等外來規模房企市場下沉相對困難，也進一步加劇了鄭州市場的競爭。

不過，基于鄭州激烈的競爭環境，很多房企也將目光投向三四線市場。本土房企中，建業、正商等逐步向三四線城市下沉，外來房企中碧桂園、綠地、中海等龍頭房企在布局鄭州之余也積極在三四線城市進行布局。其他規模房企如中梁、中南、融僑、融信、綠城等也均進入一些基本面較好的三四線城市。

從土地儲備量來看，在非大鄭州區域，建業獨占鰲頭，碧桂園緊隨其后；在大鄭州區域，鄭州航空港投、建業、正商土地價值儲備排名前三。

綜上，我們認為，眾多外來房企爭相進入河南市場，但由于下沉三四線城市相對困難，進而集中在鄭州發展，從而導致鄭州市場競爭激烈。隨著客戶對于品牌認可度的提升，外來房企也在逐漸侵蝕豫系本土企業的份額。

三、河南房企的發展特征及展望

目前，大約有13家豫系房企入圍200強，但與粵系、京津系房企仍有不小差距。

從銷售額來看，河南無超級大房企，整體競爭力相對較弱。2021年建業全口徑銷售金額605億元，位列行業第58位；若加上代建，建業的操盤口徑則有1004億元，排名行業第36位，其余的房企排名則在百強開外。

從省內布局來看，集中布局鄭州及周邊郊縣，建業和正商下沉效果顯著。建業在2019年完成了整個河南省18個地級城市和122個縣級城市全覆蓋。而正商下沉城市也相對較多，在洛陽、許昌、信陽、商丘等地均有布局。

由于省內競爭激烈，豫系房企在產品打造上積極推動品質戰略的提升。

建業旗下的產品線既有定位高端的森林半島、壹號城邦等，也有定位剛需的桂園系列等，還有定位于大型城市綜合體項目建業十八城，以及與中城聯盟聯合開發的聯盟新城等。整體來看，建業地產的產品線十分豐富，靈活多變的“打法”也能兼顧到省內各地區的差異化需求。

在省外發展上，由于規模積累較差和企業戰略布局的影響，河南房企向外擴張顯得較為遲緩，相對偏好環渤海及長三角城市，如北京、天津、蘇州等。

綜上所述，我們建議豫系房企持續打磨產品力，強化自身優勢，護住本土優勢；積極擁抱合作，擴大規模；積極推動多元化戰略，打通房地產上下游業務，積極打造生態圈；積極走出省外，力拓新的增長空間。

問答環節

Q1

如果在河南布局的話，哪些城市可以考慮？

A1

鄭州周邊郊縣和環鎮城市由于經濟發展較好，可以承接鄭州市場外溢，有較大機會。其他如南陽等區域中心城市，經濟發展面相對較好，人口較多的城市，未來也有較大發展空間。

Q2

怎么看2022年河南房企的競爭格局？

A2

當前整個河南市場房企投資都相對謹慎，2021年下半年以來土地成交有一半由國企城投等托底成交，這種態勢下短期內將繼續維持。

不過當前河南各地積極救市，力爭保證企業正常融資和開發需求等。同時，部分城市也在土拍等方面出臺下調保證金比例等政策，將給更多企業帶來機會，未來可以關注有實力的房企逆勢拿地以及與城投的合作機會。

Q3

目前金科、奧園等也在積極地引入國資，為何建業能夠率先落地？國資入股對于建業等民營房企來說，會有哪些方面的利好作用？

A3

首先，民企引入國資戰投將有效緩解企業現金流壓力，因為戰投屬于股權融資，是不增加負債的融資方式。

第二，國資的入股，將無形中為企業帶來一定程度的背書，對企業融資、拿地、未來發展等方面都有一定利好。但是，由于股權融資帶來的現金流回流畢竟有限，只是解決當前房企困境方法之一，所以房企自身還是需要推動銷售回款，提高自身盈利水平等。

應直播間朋友的需求，自6月16日第四場云端分享會開始，增加線上提問環節。

評論區@研究小Q或@研究助手，每場篩選1-3個問題連線分享嘉賓進行互動回答。

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今日專題回顧

豫系房企發展現狀及擴張模式研究

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