后期政策工具箱在放寬購(gòu)房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。

1月起，存量房貸客戶還款壓力減輕了。

2022年，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計(jì)35個(gè)基點(diǎn)。由于購(gòu)房者的房貸利率重定價(jià)日多為每年的1月1日，這意味著，自2023年元旦起，這些購(gòu)房者房貸月供將明顯減少。

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存量房貸降息

1月1日期，存量房貸客戶還款壓力將大幅降低，具體能省下多少錢？

第一財(cái)經(jīng)記者采訪了解到，2020年1月，歐陽(yáng)先生在北京按揭貸款買了首套房，純商業(yè)貸款80萬(wàn)元，分25年等額本息還款。2022年1月貸款利率為4.65%（2021年12月LPR）+55個(gè)基點(diǎn)=5.20%，每個(gè)月月供4793.98元。

他選擇了每年的1月1日作為重新定價(jià)日。2023年1月貸款利率為4.3%（2022年12月LPR）+55個(gè)基點(diǎn)=4.85%，每月月供4607.07元。

這意味著，在1月1日按照最新LPR重新定價(jià)后，歐陽(yáng)每月可少還月供186.91元。以此類推，如果房貸在200萬(wàn)元，購(gòu)房者每月可節(jié)省近400元，一年節(jié)省近4800元；如果房貸在400萬(wàn)元，一年能節(jié)省近萬(wàn)元利息。

房貸利率重新定價(jià)

2022年12月20日，全年最后一期LPR出爐，1年期LPR報(bào)3.65%，5年期以上LPR報(bào)4.3%，均與上月持平。

盡管這一次5年期以上LPR并未調(diào)降，但2022年以來(lái)，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。

分別為，2022年1月20日，5年期以上LPR從4.65%降至4.6%，下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)；5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)；8月22日，5年期以上LPR從4.45%降至4.3%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

這也意味著，一些正在還貸的購(gòu)房者，將從2023年1月1日起，迎來(lái)貸款利率重新定價(jià)。

2019年8月，LPR按新的形成機(jī)制報(bào)價(jià)計(jì)算得出。在新的LPR機(jī)制下，房貸利率換錨，由以往固定的“央行貸款基準(zhǔn)利率×（1+浮動(dòng)比例）”改為相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，即房貸利率=“LPR+固定基點(diǎn)”，以此來(lái)計(jì)算月供額。

對(duì)于存量的貸款用戶，房貸利率換錨后，每一位貸款客戶可以在“固定利率”與“浮動(dòng)利率”之間二選一。

但不同客戶的重新定價(jià)日有所不同。如果房貸選擇的是固定利率，那么剩余貸款期限內(nèi)的利率是不會(huì)隨著LPR水平變化而變化的；如果房貸錨定的是LPR，每年將有一次利率重新調(diào)整，房貸利率重新定價(jià)的時(shí)間有兩種，一是每年1月1日，按照上年12月20日的LPR加點(diǎn)重新計(jì)算，二是，重定價(jià)日為貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)日，在每個(gè)重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與上述加點(diǎn)值重新計(jì)算確定。

5年期以上LPR仍存下行可能性

過(guò)去的一年，在政策利好釋放下，越來(lái)越多的城市首套房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，10月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率為4.3%，已低于2009年6月創(chuàng)下的有歷史記錄以來(lái)最低水平（4.34%）。

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2022年第四季度例會(huì)指出，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

多位專家認(rèn)為，2023年，5年期以上LPR仍存在一定的下行可能性。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青判斷，后期政策工具箱在放寬購(gòu)房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在，迫切性很高。這意味著即使2023年政策利率（MLF利率）保持穩(wěn)定，但針對(duì)房地產(chǎn)的定向降息會(huì)持續(xù)推進(jìn)，最快有可能在2023年1月落地。“若包括定向降息等在內(nèi)的各項(xiàng)需求端支持政策調(diào)整到位，2023年年中前后，樓市有望出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。”

中國(guó)民生銀行(600016)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，從銀行息差角度考慮，居民房貸重定價(jià)日多為每年1月1日，也不排除報(bào)價(jià)行從維護(hù)全年資產(chǎn)收益角度考慮，推遲到2023年一季度再下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)的可能，這樣既可以有效促進(jìn)信貸增長(zhǎng)，又給予了自身進(jìn)一步降低負(fù)債成本的時(shí)間窗口，具備可行性。