房價下跌的時候，能更清晰地看出房子的宿命與悲哀。

有類小區，現在正在經歷最嚴重的踩踏，那就是超大型社區。

什么叫做超大社區？

【資料圖】

全國上下，有幾大超級神盤，如雷貫耳。

貴陽的花果園、北京的天通苑、廣州的鳳凰城，這些神盤動輒50萬-70萬量級的居住人口。

說是小區，人口卻能匹敵老家縣城，甚至是歐洲的某些國家的人口總量。

一般來說，2000戶以上的小區就是大社區，3000戶以上小區絕對稱得上超大社區。

這些超大小區，在今年下行的市場里，經歷著更加嚴重的踩踏。

比如廣州的鳳凰城。

小區總戶數高達2.5萬戶，占地超666萬平方米。

如此大的小區，現在光是掛牌量就有1232套，過去90天的成交量僅有13套。

踩踏，不用看，一定存在。

要知道現在全深圳每個月的二手房成交量也就一千多套，鳳凰城位于增城，位置本就不核心，如此大的掛牌量想要消化完，自然是無比困難。

降價，也不用猜，一定是降的。

鳳凰城鳳晴苑，最新成交價將小區房價拉到了谷底，折合單價1.3萬/平不到。

要知道，2019年小區成交價基本維持在2萬/平，這2年雖然大行情不給力，但小區單價能跌7k/平，已經跌回6年前，也是非常夸張，這與社區太大自然離不開關系。

看看周邊小區，雖然也跌了，但是跌幅也沒有這么猛。

就拿附近的東方名都來說，去年成交價在2.2萬/平左右，雖然小區價格也降了，但現在也能保持在1.9萬/平。

有跌幅，但遠沒有鳳凰城跌的這么猛。

踩踏猛，降價猛，是超大社區的第一大宿命。

對了，這里我插一句題外話，就是大家都知道我們團隊經常在外面跑，然后也會經常整理一些資料包，比如：

1、30城口碑物業排行榜；

2、2022年房企暴雷/安全名單；

3、樓市選籌7大指標；

4、2023年中國經濟展望預測報告；

等等一系列資料包，我們已經做了非常詳細的歸納和總結，相信對于正在買房路上迷茫的你，會有一些幫助，感興趣的朋友可以掃描下方二維碼，加我微信，我直接私發給大家。

超大社區的第二大宿命，是漲幅跑不贏大盤。

北京著名的超大盤，天通苑就是最好的例子，作為亞洲第一大小區，天通苑社區容納著將近40萬人口在此居住。

天通苑的配套其實算不上差，距離望京、西二旗等核心地段不算遠，作為剛需板塊，地鐵、學區該有的都有。

但就是房價，屢屢跑輸大盤。

2016年，全北京大漲接近180%，天通苑小漲70%，隨后調控殺到，還回調了30%。當時，天通苑的均價就來到了3萬多。

但是到了現在呢？

2021年北京不少地段又漲一波，天通苑的房價卻基本未動，還是3.5萬。甚至我問了下東一區最新成交，均價在3.36萬/平，中介告訴我說是業主著急出售。

周邊好點的小區價格基本都在7-8萬/平，天通苑房價如此低的原因，與小區的環境離不開關系。

超大社區的痛在于人多，人口密度也高，房東和租戶管理難度，這直接拉高了對物業的要求，這些都導致小區魚龍混雜，再加上天通苑又是經濟適用房，品質也不高。

這些都導致了天通苑房價難漲，即使這是在北京。

房價漲幅很難跑贏大盤，這是超大社區第二大宿命。

不過，雖然超大社區有些誕生就難以回避的痛，但這些年，一直有人還在買入這類房產，這又是為什么呢？

超大社區，并非全部是缺點。

相反，這些大社區，圓了無數剛需一個有家的夢想。

就拿廣州亞運城來說，這也是廣州非常知名的一個超大社區。2009年開始打造，相當于4個北京奧運村、8個北京亞運村的大小。

到現在，真的稱得上十年磨一城，還有新房在推出。

小區的配套可以說還不錯，距離珠江新城核心僅20公里，距離番禺核心僅有10多公里。

小區有3條地鐵，完全能滿足上班通勤的需要。此外還規劃有20所學校，其中不乏廣鐵一中這樣還不錯的學校。

3家大型醫院，交付樓盤下的底商，周邊的還有萬達商場等等，居住氛圍成熟，周邊環境也不錯，國際綜合體育館、有組團還能望珠江看水。

2萬多的價格，有學區、有通勤，對于剛需來說，真的是個不錯的選擇，這些年也吸引了不少剛需來亞運城買房。

但就如前文所說，亞運城什么都好，那就是真的不漲。

不漲這個問題，沒買房時，可能不會覺得有什么，但當你想要置換時，這就會成為所有剛需的痛。

2017年亞運城的均價就來到了2萬，到了現在亞運城的掛牌均價還是2萬+，注意是掛牌價，還不是成交價，成交價應該會更低。

這也是超大社區，出生就存在的問題。

因為超大社區吸引的都是剛需，而剛需群體向來是最注重性價比的，超大社區本身掛牌就多，選擇就多，自然房價總是易跌難漲。

如何形容超大社區的悲哀，真的就是：

剛需的夢，剛需的痛。

實際上300萬左右預算，如果不是家里人多，一定要大面積，黃埔89平小3房等不少地段是有的選的，二手流動性也要好很多，甚至行情好的時候，還有不少上漲的空間。

但很多剛需，往往沉浸在一生之城的想象里，就此就失去了人生寶貴的首貸名額，等到置換時，發現再難脫坑。

來了，再也難走。

這是超大社區，最痛的宿命與悲哀。

最后，在小區選擇上再給大家幾個建議：

1、小區體量盡量控制在500-1500戶之間最佳。

2、超大社區除非剛需自住，預算和需求只能選到這，都不建議去選擇；

3、體量之外，小區最值得關注的點在于物業。我們有整理口碑物業排行榜，可以掃文末二維碼，直接找我領取資料包。

4、除此之外，小區容積率盡量低于3，人車分流更佳。

買房這件事講究真的很多，未來樓市的分化將越來越細節，小區品質對房產增值的影響會越來越重要。

預算有限，如何平衡地段與小區的品質？怎么樣選擇小區住得更加舒服？還有哪些小區，是要慎重千萬不要選擇的？文章篇幅問題，更多細節和隱私的買房問題，歡迎大家掃下方二維碼，加微信來詳聊。

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